15 декабря 2008

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Подешевеет ли аренда элитных квартир?

Доля предлагаемых на рынке арендных квартир стоимостью от 6000 долл. выросла на 65,86%

Мировой кризис уже внес свои коррективы в московский рынок жилой недвижимости. Покупать квартиры стали меньше. Кто-то ждет скидок и новогодних бонусов, а кому-то такая покупка уже не по карману. Так или иначе, начал формироваться отложенный спрос. Однако аренду квартиры, в отличие от ее покупки, в долгий ящик не отложишь. Ведь арендуют жилье, для того чтобы жить «здесь и сейчас». Поэтому RealEstate.ru решил выяснить у специалистов арендного рынка элитного жилья, как сегодня ведут себя его участники, и стоит ли гражданам ожидать снижения арендных ставок.

В последнее время можно заметить увеличение предложения элитного жилья на арендном рынке. «Это происходит за счет тех квартир, которые были выставлены на продажу до кризиса и сняты с экспозиции в связи с тем, что собственники не хотят снижать цену и лучше переждут кризис, чтобы потом продать дороже», – отмечает генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова.

По состоянию на ноябрь 2008 года (в сравнении с сентябрем 2008 года) произошли некоторые изменения в структуре предложения квартир, рассказывает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Так, данным "МИЭЛЬ-Аренда", наблюдается рост объема предложения на московском рынке аренды в сегментах элит и премиум. В октябре 2008 года (по сравнению с сентябрем 2008 года) отмечено увеличение предложения квартир практически всех ценовых диапазонов: предложение квартир от 1000 до 3000 долл. в месяц увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 долл. в месяц на 54,12%, и доля квартир стоимостью от 6000 долл. в месяц выросла на 65,86%. Похожие данные и у IntermarkSavills: количество предложение в ценовом сегменте от 5 тыс. долл. и выше выросло на 30-40%, отмечает руководитель отдела аренды компании Галина Ткач.

При этом территориальная структура предложения на арендном рынке элитной недвижимости не изменилась. Он по-прежнему делится на районы, пользующиеся активным спросом (Патриаршие Пруды, Остоженка, Фрунзенская набережная) и районы более отдаленные от центра, которые находятся за пределами Садового Кольца и востребованы значительно меньше. Квартиры в новых элитных домах VIP-класса, находящиеся в популярных районах, по-прежнему в дефиците, но только если в них выполнен дорогостоящий дизайнерский ремонт, отмечает И. Могилатова из компании TWEED. По-настоящему хорошими вариантами рынок до сих пор не насыщен. А вот насчет разговоров о популярности квартир в новостройках нужно отметить, что, даже если новый дом построен и сдан ГК, полноценной жизнью он заживет только через 2-3 года.

Существенными факторами также являются расположение дома в экологически благоприятном районе города и хорошие видовые характеристики квартиры, добавляет М.Жукова из компании «МИЭЛЬ-Аренда». Также очень востребовано наличие минимальной  внутренней инфраструктуры (охраняемая территория, парковка) и объектов социальной городской инфраструктуры (спортивные клубы, рестораны, spa-салоны и др.). Сегодня значительная часть обеспеченных арендаторов, ориентированных на длительное проживание, предпочитает экологически благоприятные ЗАО, САО и СЗАО. Сейчас в этих районах сосредоточено практически все жилье класса бизнес-плюс, а престижный ЦАО – это, в большей степени де-люкс.

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 ноября 2008 г., тыс. руб.

Округа

1-комн.

2-комн.

3-комн.

от 4 комн.

СЗАО

min

26

35

43

68

max

65

231

542

1 327

САО

min

27

33

42

73

max

108

271

542

677

СВАО

min

25

35

50

76

max

50

111

260

542

ЗАО

min

22

31

40

62

max

190

406

704

2 167

ЦАО

min

31

37

46

78

max

176

677

1 490

1 355

ВАО

min

26

31

35

62

max

79

108

217

263

ЮЗАО

min

30

34

47

68

max

95

217

677

406

ЮАО

min

26

33

43

60

max

68

130

217

406

ЮВАО

min

25

35

42

50

max

81

135

226

268

Источник: компания «МИЭЛЬ-Аренда»

За последний год (с ноября 2007 года), продолжает М.Жукова из компании «МИЭЛЬ-Аренда», среди квартир бизнес-класса и элитного жилья сильно подорожали однокомнатные квартиры в САО (42,7%), многокомнатные в СЗАО (80,3%). Также следует отметить снижение средней стоимости найма многокомнатных квартир в СВАО (-36,3%). Если же вести разговор про весь рынок, то по сравнению с сентябрем 2008 года средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитного жилья изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подорожали на 13,81%, двухкомнатные подорожали на 7,27%, трехкомнатные подорожали на 0,62%, а многокомнатные подорожали на 8,57%. В тоже время по сравнению с ноябрем 2007 года средняя стоимость найма этих квартир изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подорожали на 32,62%, двухкомнатные подорожали на 21,47%, трехкомнатные подорожали на 16,74%, а многокомнатные квартиры подорожали на 25,93%. 

Тип квартиры

Увеличение арендной ставки с сентября 2008 года

Увеличение арендной ставки с ноябрем 2007 года

1-комнатные

13,81%

32,62%

2-комнатные

7,27%

21,47%

3-комнатные

0,62%

16,74%

многокомнатные

8,57%

25,93%

Источник: компания «МИЭЛЬ-Аренда»

Сегодняшний спрос на рынке аренды элитного жилья показывает стабильно высокий уровень, считает М.Жукова из компании «МИЭЛЬ-Аренда». Исторически сложилось, что рынок аренды элитного жилья имеет собственную группу потребителей, ориентированных на временное проживание в качественных условиях. Эта категория клиентов не заинтересована в покупке жилья в качестве альтернативы аренде, по ряду причин: покупка квартиры связана с рядом трудностей и обременений, существенными финансовыми затратами, временными затратами на оформление документов и другими причинами. Поэтому, ожидаемого снижения арендных ставок на практике не состоялось. Хотя потенциально арендодатели готовы к незначительному снижению ставок и достаточно гибко реагируют на колебания рынка.

В то же время другие участники рынке не вполне соглашаются с подобным мнением. Директор по работе с корпоративным клиентам IntermarkSavills Марина Семенова отмечает, что на рынке уже зафиксированы случаи переезда сотрудников зарубежных компаний в менее дорогие квартиры как результат политики сокращения расходов, причем  в объекты, стоимость аренды которы до 50% ниже, чем их предыдущая квартира. «В последнее время мы наблюдаем увеличение предложения элитных квартир на арендном рынке, а вот арендаторов больше не стало, – говорит И. Могилатова из компании TWEED, – а так как предложение превышает спрос, арендные ставки уже снижаются. В частности это за счет квартир, которые снимались сотрудниками иностранных компаний. Это квартиры с ремонтом среднего качества, которые сейчас освободились. На подобные объекты цены упали на 20-30%. Однако на самом дорогом сегменте, где предлагаются штучные квартиры с качественным ремонтом, расположенные в престижных частях города, снижение цен практически не сказалось».

Сложившаяся ситуация наиболее ясна как раз для элитного сегмента рынка, считает И. Могилатова. Если в квартирах выполнен качественный дизайнерский ремонт – они дешеветь не будут, а вот объекты со слабым ремонтом «под аренду» подешевеют. В нынешних условиях уже не удастся сдавать их дорого за счёт качества самого нового дома, его расположения или наличия подземного гаража. Дело в том, что слабый ремонт не вызывает возражений у иностранцев, а их доля среди арендаторов сегодня заметно сократилась.

При этом хозяева по-настоящему эксклюзивных квартир цены пока не опускают, а вот арендные ставки квартир с обычным ремонтом уже снижаются, причем даже по действующим договорам, а продления по с повышениям даже по самым интересным объектам не превышает 5-10%, сообщают в IntermarkSavills.

Квартира со средним ремонтом и высокими арендными ставками может искать своего жильца вечно, особенно сейчас. Однако не правы и квартиросъемщики вместе с потенциальными арендаторами, когда хотят опустить арендную ставку чуть ли ни в два раза. Дешево можно снять только некачественное жилье, чудес не бывает. Дорогое так и останется дорогим, замечает И. Могилатова из компании TWEED. Если в ремонт вложены миллионы, зачем опускать ставку? Ведь на качественный, а тем более эксклюзивный товар всегда найдётся клиент.

Артём БЛЮДЁНОВ

Следите за новостями