15 декабря 2008

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / «Неприкасаемая элитка»: миф или реальность?

Скажется ли финансовый кризис на московском рынке элитного жилья?

Многие участники столичного рынка недвижимости вольно или невольно участвуют в формировании общественного мнения о том, что нынешний кризис практически не коснется рынка элитного жилья. Таким образом, элитные квартиры предстают перед гражданами своеобразным оплотом надежности в бушующих волнах финансового кризиса. Но соответствует ли это действительности? RealEstate.ru решил получить полный и объективный ответ от представителей нескольких столичных компаний, занятых на этом рынке. Основной вопрос был только один: абсолютная вера в элитное жилье, столь характерная для участников рынка, носит мифический характер или элитный сегмент жилой недвижимости действительно настолько непотопляем?

Если говорить в целом, то рынок элитной недвижимости, как и любой другой рынок товаров и услуг класса люкс, достаточно устойчив к кризисным проявлениям и менее подвержен паническим настроениям. Однако, как и любой другой рынок, он существует внутри системы и функционирует в соответствии с ее правилами. Поэтому любое глобальное изменение в работе системы так или иначе отразится и на рынке элитной недвижимости. Ведь потребителями элитных квартир являются владельцы крупных компаний, их акционеры и топ-менеджеры, чьи доходы напрямую зависят от тех прибылей, которые получат их структуры и от доходности инструментов, в которые они инвестируют.

Помимо всего прочего, замечает заместитель директора компании Delight Realty Ольга Павлова, финансовый кризис привел на рынок недвижимости некоторое количество граждан, которые хотят приобрести инвестиционные квартиры прямо сейчас. «Вполне естественно, что мы, как и остальные риэлтеры, всячески поддерживаем их точку зрения о том, что сейчас недвижимость – наименее рискованная инвестиция, которая при любом рынке будет показывать доход как минимум на уровне банковских депозитов, поскольку аренда элитного жилья действительно непотопляема. Таким образом, при любом кризисе квартира на Остоженке останется квартирой на Остоженке, которую можно сдавать или проживать в ней, а ее стоимость останется на уровне рынка недвижимости, в отличие от самых надежных акций или облигаций, по которым может быть объявлен дефолт. Но это все равно не спасает элитный сегмент от коррекции цен вниз». С коллегой согласился и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: «Действительно, небольшую корректировку цен можно отметить уже сегодня».

Все-таки главным проявлением кризиса на рынке недвижимости является ограничение со стороны спроса, и оно характерно для всех сегментов, – считает руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев, поэтому, сокращение количества сделок в элитном сегменте в период кризиса неизбежно, процент будет существенно ниже, чем в сегменте массового жилья. В наибольшей степени сокращение спроса затронет первичный рынок: если раньше фактические продажи начинались на стадии котлована, то сегодня, даже если застройщик анонсирует их открытие, маловероятно, что это приведет к фактическим сделкам, так как сегодня достаточно хороший выбор квартир в готовых объектах. Московские застройщики уже официально снизили цены на элитные новостройки от 5 до 25%, замечает О. Павлова Delight Realty, а связана эта вилка непосредственно со степенью завершенности строительства объекта, чем больше достроен дом, тем меньше скидка.

Однако количество этих самых готовых объектов, на которое указывал А.Кудрявцев из МИАН, тоже может ощутимо сократиться. Причем в самое ближайшее время. «В условиях дефицита кредитных средств девелоперам придется сокращать объемы или отказываться от объектов, строительство которые еще не началось (бумажных проектов – прим. ред.), заявляет управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма, по итогам третьего квартала 2008 года на рынке элитного жилья в предложении не появилось ни одного нового объекта. При этом действительно элитных объектов в столице немного и на них всегда отмечается устойчивый спрос.

Но дефицит будет потом, а сейчас, по данным К.Ковалева из компании Blackwood, снижение цен предложения в элитном сегменте находится в пределах 1-2%. Тем не менее, уровень цен на элитное жилье по-прежнему высок, считает он. «В текущей ситуации необходимо четко разделять цены предложения и цены сделок. На этапе заключения сделок как застройщики, так и частные владельцы квартир готовы предоставлять значительные скидки покупателям, достигающие по некоторым объектам 10-15%. Как правило, существенные скидки предоставляют крупные компании, стремящиеся высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов. В то же время говорить о том, что скидки носят массовый характер на элитном рынке, пока нельзя», – заключает К.Ковалев.

Действительно, говорить о снижении цен как о массовом явлении, характерном для всего элитного сегмента в целом, неверно, соглашается с предыдущим спикером А.Кудрявцев из МИАН. По его мнению, в настоящий момент застройщики снижают цены на остатки по своим объектам. В большинстве своем эти остатки представлены низколиквидными квартирами (это объекты без видовых характеристик, с менее удачными планировками или чрезмерно большими площадями, а также расположенные на низких этажах). В этом случае только официально объявляемые скидки продавцов могут достигать 10-15%, а по факту доходят и до 30%. При этом на объекты, соответствующие заявленному классу, в подавляющем большинстве сегодняшние скидки не предоставляются. В этих случаях застройщики намного охотнее предлагают своим клиентам вспомогательные инструменты покупки жилой недвижимости, куда входят специальные программы, бонусы, ипотека от застройщика, а также дополнительные системы рассрочек и тому подобные вещи, з'амечает О. Каарма из компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

В целом увеличилось только колличество сделок в бюджетах от 1 до 2 млн долл., отмечает О. Павлова из Delight Realty (это весьма скромные бюджеты для сегмента элитного жилья, в котором средняя квартира стоит около 4 млн долл. – прим. ред.) и чаще всего это покупатели из регионов России. «Эти люди боятся потерять свободные деньги и пытаются «спрятать» их в недвижимость Москвы. Сделки более высоких бюджетов заняли выжидательную позицию. Продавцы не подписывают договоры продажи, так как не знают, в какой валюте брать деньги и что потом с этими деньгами делать, куда вкладывать. А покупатели не подписывают договоры, так как надеются, что цена не окончательна и может еще понизится из-за мирового кризиса» - рассказывает О. Павлова Delight Realty.

Влияние мирового финансового кризиса выразится в первую очередь в снижении объемов нового предложения, а дефицит предложения, даже при относительно невысоком уровне спроса, может привести к дальнейшему росту цен на жилье, считает К.Ковалев из компании Blackwood. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье вообще и на элиту в частности сохранится. В элитном сегменте рынка недвижимости можно также ожидать появления потенциальных покупателей (инвесторов), желающих зафиксировать свою прибыль.

Если говорить о падении цен, то практика 2007 года уже показала, что ценовые колебания также распространяются и на элитное жилье, несмотря на то, что фактор стоимости для его покупателей не является определяющим, отмечает А.Кудрявцев из МИАН. Поэтому в сегодняшних условиях элитный объект (для сохранения своих позиций на рынке недвижимости) обязан четко соответствовать своему статусу. Он должен иметь хорошее расположение, выдающуюся архитектуру, внутренние планировки и дизайн, не имеющий аналогов. Такие объекты найдут «своего» покупателя по любой цене. Если не сейчас, так позже, такой объект будет продан. Однако часто элитой называют не столь уникальные варианты, а когда существуют более дешевые аналоги и есть выбор, даже очень состоятельный покупатель предпочтет сэкономить, считает аналитик из МИАН.

Сейчас смело можно говорить о коррекции рынка на 5-10 %, но даже если бы она повсеместно составила 30-40 %, полагает О. Павлова из Delight Realty, это не повлияло бы на покупательскую активность, которую можно охарактеризовать одной фразой – «ожидание дна». Все помнят динамику рынка акций в этом году, когда некоторым «счастливчикам» удалось зайти на рынок 3-4 раза в ожидании «поймать дно» и наблюдать дальнейшее падение. Никто не хочет повторить это в сделках с недвижимостью. Как минимум до февраля-марта большинство покупателей будут наблюдать за дальнейшими движениями рынка. Но и это формирует отложенный спрос, который не может быть вечным. Даже при этой ситуации, на рынке остаются клиенты, которые не откладывают приобретение недвижимости. Поэтому тем, кто держит свободную наличность в банковских ячейках, сейчас самое время покупать квартиры в готовых домах по заниженным ценам. Ведь любой рынок цикличен, в первом-втором квартале следующего года мы увидим, насколько глубокой будет коррекция и сможем прогнозировать дальнейший рост. Он неизбежен, какой бы плачевной не казалась ситуация сейчас. Насколько серьезным и быстрым будет рост, сейчас вряд ли можно дать ответ, считает О. Павлова из Delight Realty.

Таким образом, ситуация с элитным рынком продажи жилой недвижимости сильно похожа на ситуацию с аналогичным сегментом рынка арендой недвижимости. Следует ожидать, что кризис возьмет на себя санитарную функцию и отделит зерна от плевел. Другими словами он выявит, какие объекты являются элитными, а какие не очень. Те объекты, что по праву могут называться элитой и за которые люди действительно готовы платить миллионы долларов – останутся в цене. А вот объекты, заявленные как элита, в надежде проскочить под общий ажиотаж и подъем рынка, вероятнее всего очень серьезно скорректируются вниз как по цене, так и по статусу. Ну, а потом (по общему мнению опрошенных RealEstate.ru участников рынка, примерно с середины 2009 года) нас ждет очередная волна роста цен.

Артём БЛЮДЁНОВ

Следите за новостями