28 апреля 2008

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Москва за МКАД

Золотая середина для тех, кто хочет жить в столице

Средняя цена за квадратный метр на сегодняшний день в столице перевалила за 5 тыс. у.е. Поэтому многим, кто собирался покупать квартиру в столице, пришлось отложить этот долгожданный момент или задуматься об инвестициях в объекты недвижимости, расположенные в других городах, например, в жилье за МКАД, то есть в ближнем Подмосковье, где цены за квадратный метр в среднем в полтора-два раза ниже, чем в первопрестольной. Однако здесь возникают две трудности, с которыми новым собственникам придется смириться: неразвитость инфраструктуры, в том числе и транспортной, и отсутствие статуса «москвича», влекущего за собой столичные льготы. Правда, решением проблемы проживания в Москве может стать квартира в районах за МКАД, которые фактически принадлежат столице. Здесь собственники получают московскую прописку и в скором будущем будут связаны со столицей линиями метро. Портал Realestate.ru решил выяснить, какие еще выгоды получают владельцы квартир в столице, но за кольцевой автодорогой, какие это районы и каковы перспективы их развития.

Помимо территории в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги и территории, примыкающей к внешним границам полосы отвода МКАД, Москве также принадлежат некоторые районы, находящиеся за кольцевой автодорогой, фактически на территории Московской области. На юге столицы по правую сторону от Варшавского шоссе раскинута большая территория, принадлежащая Москве, - Северное и Южное Бутово. На западе по Боровскому шоссе, которое продолжает Мичуринский проспект за МКАД, расположены московские районы Солнцево и Новопеределкино, земля между которыми также принадлежит Москве. На северо-западе Москвы расположены: по Пятницкому шоссе – микрорайон Митино, далее по Ленинградскому шоссе по левую сторону – район  Куркино, а еще дальше район Молжаниновский. На севере за столицей числится район Северный. На востоке – поселки Новокосино, Косино-Ухтомское и Жулебино. Самой большой территорией Москвы, находящейся за МКАД, является «научный городок» Зеленоград. Он не примыкает к Москве и является островком столицы, окруженным Московской областью.

Данные районы давно привлекают потенциальных покупателей, которые хотят «жить и работать» в Москве. Как рассказала ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова, о престиже в этих районах можно уже не говорить – еще 5 лет назад жить за МКАД было не престижно, сейчас для многих Митино предпочтительнее, например, Братеева или Марьина. Более того, районы за МКАД обладают несколькими очень важными преимуществами в сравнении с Москвой внутри МКАД. Первый из них это хорошая экология: возможность видеть из своих окон лес для столицы уже стала роскошью. Наличие зеленых зон, по мнению генерального директора агентства Дом.ру Михаила Мазаева, дополняется такими важными характеристиками, как современные условия строительства и планировка квартир в сегменте эконом-класса. «Социальная инфраструктура в этих районах пока менее развита, однако эта проблема отлично решается, особенно в молодых застройках», - отмечает А. Аксенова из агентства DOKI.

Один недостаток территорий за МКАД – транспортные проблемы, однако именно в их разрешении заключается главное отличие московских районов от подмосковных, пусть и стоящих на одной «широте» с ними. Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2025 года,  в скором времени линии метро дойдут и до многих отдаленных ее уголков. Например, в Митино метрополитен обещают проложить в 2011 году. В то же время перспективы продолжения московского метро в Подмосковье достаточно призрачны: этому мешает конфликт между властями двух регионов. Кроме того, по мнению московских градостроителей, прокладка метро за город невыгодна самим москвичам. Как рассказал один из разработчиков Генплана столицы Олег Баевский, «если проложить метро в Подмосковье, в него уже просто физически не сядет ни один москвич».

Несмотря на важность таких факторов, как экология и транспортная доступность, критерием при выборе жилья остается цена, которая в московских районах за МКАД ниже в сравнении с Москвой внутри кольцевой автодороги. Так, самыми дорогими районами столицы, по данным компании МГСН, по традиции остаются ЦАО, ЗАО и ЮЗАО, где средняя стоимость квадратного метра эконом-класса колеблется от 137 до 210 тыс. руб. за квадратный метр. Немного от «лидеров» отстают СЗАО, САО и СВАО (в порядке убывания стоимости), где цена за квадрат колеблется от 130 до 121 тыс. руб./кв. м. И самыми дешевыми являются ЮАО и ВАО: средняя стоимость недорогого жилья здесь составляет 110 – 112 тыс. руб./кв. м. Однако, покупая жилье в Москве, можно существенно сэкономить, если приобретать его в районах, расположенных за МКАД, и при этом сохранить статус "москвича". Как рассказал М. Мазаев из Дом.ру, если рассматривать усредненный вариант однокомнатной квартиры экономического класса, то внутри МКАД он стоит около 200 тыс. руб., а за МКАД, например, в Новокосино, 180 тыс. руб. В целом, эксперты отметили, что квартиру в московских районах за МКАД можно приобрести в пределах 4 млн руб., а внутри кольцевой автодороги цена на нее будет начинается от 5 млн руб.

Как показывает практика, район району рознь. Так, если рассматривать Новопеределкино (находится на юго-западном направлении в 19 км от МКАД, но относится к столице) средняя цена квадратного метра в строящихся домах при минимальном на сегодняшний день предложении объектов составляет порядка 100-110 тыс. руб./кв. м., а недавно выстроенный московский район Кожухово (по восточному направлению в 4 км от МКАД) предлагает покупателям жилье по цене в пределах 90 тыс. руб./кв. м. Более того, есть московские районы за МКАД, где жилье фактически стоит столько же, сколько в некоторых спальных районах столицы. Так, например, по словам А.Аксеновой из DOKI, 1-комнатная квартира в Митино или Куркино, где нет метро, стоит от 4 млн. руб., а в районе Выхино, куда доходит Таганско-Краснопресненская линия метрополитена, такая же квартира оценивается всего на 10% дороже. Поэтому вполне логично прогнозировать, что к тому моменту, когда в Митино и Куркино появится скоростное подземное сообщение с городом, цена на жилую  недвижимость превысит среднюю стоимость на квартиру в Выхино.

Самыми бюджетными вариантами, по словам опрошенных Realestate.ru экспертов, являются районы: Жулебино, Некрасовка, Зеленоград, Коcино-Ухтомский, Новокосино. Самыми дорогими принято считать Новопеределкино, Солнцево, Северное Бутово, Куркино, Митино, что связано с представлениями граждан об экологии района и наличие метро.

У всех перечисленных столичных районов, как отметила руководитель департамента маркетинга инвестиционной компании МГСН Елена Максименкова, безусловно, есть перспективы роста стоимости, связанные с улучшением транспортной доступности, развитием инфраструктуры, прокладкой линий метрополитена и прочее. Пока при отсутствии таковых конкурентная борьба ведется уже не с Москвой, а с Подмосковьем. Если сравнить стоимость квадратного метра в столичных территориях за МКАД и в области, то получается, что аналогичные по комфортности объекты в ближайшем Подмосковье, также расположенные в некотором удалении от МКАД, уступают московским в цене. Так, в подмосковном микрорайоне «Град Московский», города Московский Ленинского района, расположенном в 7,5 км от МКАД по Киевскому шоссе, средняя цена квадратного метра жилья в новостройке составляет порядка 70 тыс. руб. Тогда как в находящемся недалеко от него Новопеределкино цена за «квадрат», составляет порядка 100 тыс. руб. Еще один пример массовой застройки ближайшего Подмосковья – город Люберцы, находящийся в 2 км от МКАД по восточному направлению, где средняя цена «квадрата» в новых домах составляет около 65 тыс. руб. Когда как в московских Жулебино и Коcино-Ухтомский, граничащих с МКАД в том же направлении, 1 кв. м стоит порядка 90 тыс. руб.

Опрошенные Realestate.ru эксперты уверены, что инвесторам, ограниченным в средствах, списывать со счетов московские районы за кольцевой автодорогой не надо. В скором будущем благодаря развитию метро все московские районы могут войти в  границы города и даже стать полноправными территориями, а ЦКАД – новым МКАД. К тому же цены на те отдаленные районы Москвы, в которых уже запланировано метро, уже сейчас растут как бы авансом, с учетом того что покупатели жилья ориентируются на районы с «метро в перспективе» и считают такие вложения выгодными инвестициями в свое будущее.


Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Следите за новостями