12 августа 2008

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Где строят «малоэтажную Россию»?

Есть регионы, в которых дома будут продаваться по 20-28 тыс. руб. за кв.м

Предложение построить «одноэтажную Россию» поступило от президента РФ Дмитрия Медведева еще весной этого года. По плану главы государства к 2015-2020 году в России необходимо строить от 500 тыс. до 1 млн индивидуальных и доступных жилых домов в год, а средний ежегодный объем вводимого в эксплуатацию малоэтажного жилья должен составить 71,25 млн кв.м. Надо сказать, что определенные шаги, для реализации этой задумки уже сделаны. Поэтому, RealEstate.ru решил поподробнее рассказать о проектах будущих коттеджей и таунхаусов, а также о первоочередных задачах, стоящих перед непосредственными исполнителями программы и сложностях, которые возникают при их воплощении в жизнь.

Следует отметить, что в более чем 15 регионах уже приняты программы развития малоэтажного строительства, учитывающие специфику территории и прогноз социально-экономического развития региона. Это Оренбургская, Орловская, Белгородская, Ярославская области, республика Башкортостан и другие субъекты РФ. Там активно идет формирование пакетов документов по земельным участкам, предназначенным под комплексную малоэтажную застройку, и проведение по ним аукционов, подготовка исходно-разрешительной документации, необходимой для строительства малоэтажных застроек, включая социальную сферу и строительство коммунальной и инженерной инфраструктуры, начинается строительство малоэтажного жилья, коммунальной и инженерной инфраструктуры. В ближайшее время будут приняты программы в Воронежской, Ростовской, Тульской, Свердловской областях. «При этом в ряде регионов уже началось строительство. В качестве успешно развивающихся регионов можно выделить Белгородскую область и Чувашию», - отметил заместитель председателя Государственной Думы, координатор программы партии «Единая Россия» по содействию развития жилищного строительства «Свой дом» Александр Коган.

Примечательно, что даже Москва старается внести свой посильный вклад в развитие малоэтажного строительства. Так, на пресс-конференции, состоявшейся 8 августа 2008 года, первый заместитель мэра Москвы и глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин сказал, что на территории столицы в 2008 году будет построено 187 коттеджей. Хотя серьезно воспринимать Москву и Санкт-Петербург в качестве полноправных участников программы массового строительства доступного малоэтажного жилья, конечно, не стоит. Сказывается дефицит и дороговизна земли.

Так, по мнению А.Когана, «Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Екатеринбург формируют повышенные запросы». Например, для Москвы и основных городов-миллионников для сегмента эконом-класса характерны дома площадью 120-180 кв. м, а для остальных регионов площадь составляет 100-120 кв. м. Цена жилого метра так же дифференцирована и зависит, в первую очередь, от стоимости земли и подведения коммуникаций в регионах. Есть регионы, которые могут достичь цифры 20-28 тыс. руб. за 1 кв. м малоэтажного жилья. А московский регион и Санкт-Петербург пока остаются в рамках 40-100 тыс. руб. за 1 кв. м.

На сегодняшний день задачей первоочередной важности является строительство заводов по производству стройматериалов для возведения новых домов, потому что существующие предприятия либо морально устарели, либо работают на пределе своих мощностей и растущих темпов строительства обеспечить уже не могут. По мнению А. Когана, мощность вновь создаваемых производств должна быть от 100 до 1000 домов в год, при этом они обязаны иметь возможности для наращивания объемов и запуска дополнительных линий. Например, в Омске компания «Открытый мир» предоставила данные о фронте работ, которые будут проводиться в городе и области. Логично предположить, что остальным регионам РФ, где будет реализована «малоэтажная Россия», потребуется создать аналогичные мощности.

Развитие материально-технической базы малоэтажного домостроения до 2012 года (Омск и область):

Поставленная задача

Ответственный исполнитель

Годовая производственная мощность

Строительство домостроительного комбината по производству деревянных каркасно-щитовых домов

ООО Совместное Российско-Германское предприятие «Вита-Холдинг»

54 тыс. кв.м.

Организация производства по изготовлению и сборке деревянных жилых домов

Администрация Большереченского района / ООО СМУ «Большереченское»

1500 кв.м.

Организация комбината по производству срубов

ООО «Экорт-Дом»

20 тыс. кв.м.

Организация участка по производству срубов жилых домов и хозяйственных построек

ФГУ «Исилькульский лесхоз»

2 тыс. кв.м.

Создание предприятия по производству сборных деревянных жилых домов

ООО «Кургун»

3 тыс. кв.м.

Установка поточной линии по брусу

ЗАО «УК КОРиТ»

1500 кв.м.

Организация производства по изготовлению комплектов жилых домов из теплоэффективного трехслойного блока «Теплостен»

ООО ГК «Открытый мир»

55-60 тыс. кв.м.

Организация производства по изготовлению и строительству из оцилиндрованного бревна

ООО ИСК «Европейская»

42 тыс. кв.м.

Организация производства по изготовлению и строительству жилых домов из клееного бруса

ООО ИСК «Европейская»

50 тыс. кв.м.

Источник: компания «Открытый Мир» специально для RealEstate.ru

Хотя традиционным материалом, который используется и в многоэтажном, и в загородном строительстве, остается кирпич, его использование может существенно поднять себестоимость строительства. Поэтому в массовом малоэтажном строительстве доступного жилья, вероятнее всего, будет использоваться дерево и ряд других технологий, которые позволят снизить сроки и стоимость строительства при высоком качестве работ.

«Сегодня существует довольно много технологий малоэтажного строительства, но базовых около 10, остальные представляют собой модификации. Все современные технологии достаточно энергоэффективны, экономичны, многие позволяют использовать цемент, дефицит которого все острее сказывается на строительном комплексе России, только для организации фундамента. Наиболее интересные предложения поступили от компаний: СП «Радослав» (термоструктурные панели), ЗАО «Мосстрой 31» (несъемная опалубка), «Экопан» (панельная технология), «Славянский мир» (термоблоки)», - считает А.Коган.

Из новых технологий, которые сейчас разработаны и апробируются в разных регионах, специалисты компании «Открытый мир» (г. Омск) хотят отметить новосибирский «сибит» и омский «газобетон». Кроме того, особого внимания заслуживает технология «теплостен», которая в будущем займет большую нишу на рынке строительных материалов. Материал представляет собой трехслойный камень с отделкой и утеплителем. В целом, все технологии, которые применялись ранее, сейчас усовершенствуются. Появляется множество фасадных отделок. Пока это касается многоэтажного строительства, но в скором времени можно ожидать применения всех технологий и в малоэтажной застройке.

Можно с уверенностью говорить о том, что будущее – за теплосберегающими и при этом экономически выгодными технологиями и материалами. В частности, применение  технологии «теплостен» не только значительно сокращает сроки возведения дома, предоставляет большие возможности архитектурного проектирования фасадной части, но и значительно сокращает потребление тепла и энергии. Так же технология газобетон станет со временем широко применяться в малоэтажном строительстве, поскольку этот материал хоть и не обладает несущими свойствами, но очень хорошо сохраняет тепло. Таким образом, в строительстве индивидуального загородного жилья будут использованы материалы, применение которых позволит сократить затраты на обогрев дома, считают специалисты компании «Открытый мир».

Если говорить о цене, то себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья складывается из нескольких факторов. По мнению А.Когана, не более 25% в ней составляет собственно стоимость дома, 15% - отделка, а 60% - это стоимость земли, коммуникаций, благоустройства. В некоторых регионах эта цифра доходит до 70%. «С помощью федеральных, региональных программ, снижающих нагрузку по строительству коммуникаций, дорог, нам, возможно, удастся стабилизировать цену, ее ежегодный рост. Но снижение себестоимости не повлечет снижения стоимости коммерческого жилья, и это надо понимать: здесь главную роль играет соотношение спроса и предложения. Чтобы снизить цены, нам надо больше строить» – замечает А.Коган.

А первым препятствием на пути распространения  малоэтажного строительства, по мнению сотрудников компании «Открытый мир», является отсутствие подходящих земельных участков. Так, с одной стороны, строить в РФ есть где, замечают в компании, ведь, к примеру, город Омск окружен кольцом неиспользуемых в настоящее время, но пригодных для малоэтажного строительства земель. Их площадь сопоставима с площадью городской территории. Но около 90 % из них являются землями сельхозназначения.

Процедура перевода земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов на сегодняшний день сложна и  очень длительна, отсутствует необходимая градостроительная документация в муниципальных образованиях. Необходимо принимать решение на федеральном уровне, которое бы позволило упростить перевод земель из одной категории в другую.

Ещё одна серьёзная преграда, по мнению специалистов, опрошенных порталом RealEstate.ru, – хаотичность и бессистемность застройки. Побороть это явление – задача региональных властей. От них требуется составить перечень территорий, на которых может быть осуществлено комплексное малоэтажное строительство, с указанием информации о том, кому принадлежат эти земли, их статус, назначение и целесообразность осуществления перевода земель в категорию, позволяющую осуществлять малоэтажную застройку. «Кроме этого необходимо разработать и утвердить единый для всех (органов власти, застройщиков, инвесторов) комплексный алгоритм действий по реализации каждого проекта строительства коттеджного поселка и определить возможные преференции для застройщиков и инвесторов с обязательным установлением критериев и правил отбора организаций, претендующих на участие в строительстве организованных коттеджных поселков», – полагают в компании «Открытый мир».

К тому же, как полагает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева, не стоит забывать и про другую, наиболее важную сторону медали – покупателей всех этих домов. По ее мнению, сегодня во многих регионах России нет платежеспособного спроса на этот формат жилья. «Практически во всей нашей огромной стране единственным критерием качества жилья на сегодняшний день стала стоимость квадратного метра. Поэтому кроме государственной пропаганды жизни в пригороде, которая тоже необходима, очень важно развивать финансовые механизмы, в частности, доступную и прозрачную ипотеку», – заявляет Е.Николаева.

Действительно, соглашается с ней А.Коган: «в первую очередь надо сказать о низких доходах населения. Сегодня только 18% россиян за собственные средства или в кредит могут себе позволить улучшить жилищные условия. К 2020 году, по словам главы Правительства РФ Владимира Путина, мы должны довести эту цифру до 60%».

Безусловно, сдерживает развитие малоэтажного домостроения и дефицит земельных участков, замечает депутат, особенно инженерно подготовленных. На сегодняшний день в большинстве регионов еще не приняты схемы территориального планирования. В качестве еще одного сдерживающего фактора можно назвать недостаток оборотных средств строительных компаний, работающих в малоэтажном строительстве. Вследствие их невысокой ликвидности банки их также кредитуют неохотно. Все это тормозит развитие рынка малоэтажного жилья, поэтому эти проблемы предстоит решить в самое ближайшее время.

Артём БЛЮДЁНОВ

Следите за новостями