27 ноября 2008

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Будут ли граждане покупать московские квартиры?

За первые три квартала 2008 года количество сделок купли-продажи квартир снизилось на 5,45% – ФРС города Москвы

Всем известно, что в периоды ажиотажного роста цен на рынке столичного жилья квартиры расходятся, как пирожки. Последний всплеск покупательской активности пришелся на последний квартал 2007 года. По данным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве (ФРС), в те месяцы было зарегистрировано 26 254 сделки по приобретению квартир, что составило 33,9% от общего числа подобных сделок, заключенных в 2007 году. Всего за 2007 год ФРС было зарегистрировано 77 393 сделки по приобретению квартир. Самыми «жаркими» месяцами стали ноябрь (8213 сделок) и декабрь (10148 сделок). В октябре было зарегистрировано 7893 сделки.

        Годовое количество сделок по приобретению жилья в Москве (ФРС города Москвы) 

 Год

1998

 1999

 2000

 2001

2002

 2003

 2004

 2005

 2006

2007 

 Число сделок

 777898

76785

64134 

78687 

81297 

90878 

86394

84186 

75576 

77393 

        Таблица составлена RealEstate.ru

Как известно, очередной этап роста цен на столичные квартиры начался именно в последние месяцы 2007 года и преимущественно пришелся на ноябрь-декабрь. После стагнации и ценовой коррекции вниз на переоцененные объекты, начавшейся еще во второй половине 2006 года, столичный рынок бросился на покорение новой высоты, а потенциальные покупатели устремились реализовывать свой отложенный спрос. Сегодня на столичном рынке сложилась противоположная ситуация. Мировой и, как недавно признался президент РФ Дмитрий Медведев, российский экономический кризис внесли свои коррективы. Бумажные стройки замораживаются, банки прикрывают проектное финансирование и ипотечное кредитование квартир в новостройках, а люди теряют рабочие места. Для реализации социальных программ и помощи строительной отрасли государство само готово выкупать квартиры у застройщиков (хотя Москва делает это уже не первый год – прим. ред.). Первый раз за последние несколько лет многие авторитетные участники столичного рынка недвижимости публично заговорили о снижении цен на жилье. Однако вопреки ожиданиям, граждане не спешат покупать столичные квартиры.

Более того, в сложившейся ситуации многие потенциальные покупатели, вероятнее всего, откажутся от покупки московской квартиры, по крайней мере, в этом году. А причины тут могут быть самые разные: неуверенность в завтрашнем дне и угроза остаться без работы, отказ в выдаче займа или слишком высокие проценты, желание выждать и купить квартиру по сниженной цене. Уже на сегодняшний день точно известно следующее: за первые три квартала 2008 года управлением ФРС в Москве зарегистрировано 48 226 сделок по купле-продаже квартир, что на 5,45% ниже, чем в аналогичный период 2007 года. Конечно, нельзя сказать, что спрос на московские квартиры серьезно снизился. Но некоторые сигналы от участников рынка уже поступают.

Например, объем предложения столичных квартир на вторичном рынке жилья увеличился, отмечает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, и это увеличение базируется на резком росте предложения в октябре и ноябре 2008 года. «До осени 2008 года можно говорить о сопоставимом количестве предложения и сопоставимых графиках колебания объемов реализуемых объектов, а вот с октября 2008 года кривая графика предложения довольно резко пошла вверх. Если в октябре 2007 года на реализации было около 29 040 объектов, то в октябре 2008 года этот показатель составил уже 31 735 объектов. Количество предложения уменьшилось за праздничную неделю на 10,2%, однако за следующую неделю - с 10 по 16 ноября - отыграло 12,1%. Подобный рост предложения не имеет отношения к сезонному всплеску активности на рынке жилой недвижимости, это последствие финансового кризиса. В условиях неопределенности продавцы стали избавляться от инвестиционных квартир».

Недвижимость перестала являться привлекательным объектом инвестиций, замечает директор по управлению персоналом и корпоративным отношениям Группы компаний «Ренова» и заместитель председателя комиссии Общественной палаты по местному самоуправлению и жилищной политике Олег Алексеев. «Более того, – добавляет он, – в стратегии граждан по решению квартирного вопроса произойдет резкая смена акцента с покупки на аренду».

Действительно, нового всплеска покупательской активности пока нет, замечает Д. Таганов из компании «ИНКОМ», и до конца года не предвидится. В условиях начавшегося незначительного снижения цен покупатели по возможности стараются отложить покупку квартиры, формируя «отложенный спрос». В этих условиях сроки экспозиции квартир, безусловно, выросли. Особенно это актуально для менее востребованных форматов жилья: дорогих квартир бизнес-класса и элитных. Более ходовые объекты эконом-класса, особенно в панельных и кирпичных домах, «уходят» по-прежнему достаточно быстро. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры в типовых панельных домах эконом-класса, на них приходится порядка 56% покупательского спроса. Второе место занимают кирпичные дома, на которые зафиксировано около 26% спроса. Наиболее востребованными являются двухкомнатные квартиры общей площадью около 50 кв.м. Эта ситуация обусловлена тем, что рынок жилой недвижимости не изолирован от экономической системы, поэтому кризис ощутим и здесь. «Противоречивые прогнозы на будущее – обвал рынка, незначительная корректировка или всё-таки стабилизация – приводят к тому, что многие покупатели  не могут сами для себя решить, что лучше – покупать квартиру сейчас или все-таки еще подождать. В результате количество сделок и на первичном, и на вторичном рынке существенно снизилось», - отмечает Д.Таганов.

Московские квартиры уже начали дешеветь, продолжает аналитик, однако корректировка идет очень плавно. Согласно базе данных компании ИНКОМ, за неделю с 3 по 9 ноября 2008 года цены в долларах снизились на 0,7% до 8200 долл. за кв. м, а в рублях на 1,2% до 225 500 руб. за кв. м. Наиболее вероятным выглядит снижение цен на жилую недвижимость в пределах 5% до конца 2008 года. Для резкого обвала цен на 30-40% пока нет оснований. Специалисты еще двух крупных московских риэлтерских компаний ("БЕСТ–Недвижимость" и "МИЭЛЬ–Недвижимость") прокомментировать ситуацию со спросом и предложением на московском рынке жилья отказались. Первые сослались на временное отсутствие аналитика, вторые на отсутствие статистической информации.

По факту в 2008 году отставание по числу сделок на столичном рынке жилой недвижимости от первых трех кварталов 2007 года составило 5,45%. На первый взгляд, цифра незначительная. Однако основной период покупательской активности в прошлом году пришелся как раз на четвертый квартал (33,9% от общего числа сделок), а сегодня участники рынка наблюдают еще большее снижение количества сделок. Даже если уровень сделок сохранится на уровне последних трех месяцев (без дальнейшего падения), то в четвертом квартале 2008 года будет заключено около 18 тыс. сделок по купле-продаже столичных квартир. Таким образом, за весь 2008 год может быть заключено примерно 66 тыс. сделок, что на 14,5% ниже аналогичного показателя 2007 года. Для сравнения уровень сделок в 2006 году по отношению к 2005 году снизился на 10,3%, а в 2004 году по отношению к 2003 году только на 5%. Если в 2008 году уровень сделок снизится до 66 тыс. за год, то Москва вплотную приблизится к своим аналогичным показателям 2000 года. А 2000 год прославился наименьшей покупательской активностью на столичном рынке жилья за последние 10 лет.

Артём БЛЮДЁНОВ

Следите за новостями