13 марта 2008

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Архитектура подмосковных поселков

«Цена» оригинального архитектурного решения составляет всего 3-4% от стоимости проекта

Сегодня Подмосковье является одним из лидеров по количеству коттеджных поселков в стране: в Московской области в настоящий момент их насчитывается около четыреста. При этом загородное строительство вокруг столицы ведется самое разнообразное. В итоге в области можно встретить что угодно –  от спонтанно образованных поселений, плодов точечной застройки 90-х, до тщательно продуманных самодостаточных комплексов. К сожалению, до сих пор даже не все организованные поселки Подмосковья могут похвастаться интересной архитектурой, поэтому оригинальные идеи сегодня в цене как у покупателей, так и у продавцов. О том, за что и сколько платят потенциальные собственники загородных домов, а также о том, что могут предложить им девелоперы, читайте в материале RealEstate.ru.

Несколько лет назад самым ходовым товаром на рынке загородного жилья считались поселки, где земля продавалась без подряда. Однако, как утверждают девелоперы, сегодня покупатели гораздо больше интересуются организованными загородными комплексами. Уникальная архитектурная концепция поселка становится залогом быстрой продажи коттеджей. По словам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, красивые поселки с оригинальными архитектурными решениями реализуются в 2-3 раза быстрее.

Вечная мода на классику

Как показывает практика, большинство людей – сторонники традиционных форм, именно поэтому наибольший интерес покупателей вызывают проекты с классической архитектурой, отметил коммерческий директор Urban Group Роман Большаков. Однако классика «в чистом виде» редко практикуется в подмосковных коттеджах, наоборот, сейчас можно наблюдать очередной этап ее стилизации. Так, в 90-е годы, когда застраивалось Рублево-Успенское шоссе, классический особняк олицетворял собой вершину эстетических вкусов: он был респектабельным и отвечал представлениям того времени об уюте, хотя и нередко стоял в условиях полного отсутствия инфраструктуры.

Сегодня же «роскошествами» в архитектуре можно скорее отпугнуть, а не привлечь покупателя. «У грандиозных пафосных проектов окупаемость все меньше и меньше, поскольку такая архитектура требует излишеств. Количество желающих содержать такие замки постепенно уменьшается», - признал главный архитектор ООО «Пестово»  Игорь Шашков.

А по словам директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Ивана Шулькова, классический стиль в чистом виде пользуется спросом у очень ограниченного количества покупателей, поскольку он подразумевает большие размеры дома (от 1 тыс. кв.м) и участка (от 1 га) и актуален только в верхнем ценовом сегменте – от 10 млн долл.

В целом можно сказать, что в настоящий момент в классике начинает приветствоваться вариативность, смешение с другими стилями (например, модерном, стилем «старой Европы» и даже модернизмом), связь с природным окружением и большая открытость. Последнее, в частности, влияет на распространение так называемой американской и канадской классики – коттеджей строгих очертаний. В этом направлении, к примеру, построен жилой комплекс M.O.N.A.K.O.V.O. на Дмитровском шоссе. В традициях же европейской классики, дома которой напоминают предместья, с кирпичной облицовкой и высокими скатами крыш, созданы поселки «Онегино» и «Бельгийская деревня». Дух дворянской усадьбы – русской классики - воплощает поселок «Новахино».

Как говорится, мода невечна, однако классический стиль в архитектуре загородного домостроения вряд ли когда-либо уйдет с рынка. Классика обладает одним уникальным свойством: ее можно приспособить под вкус и потребности каждого покупателя.

Старая Европа

Воплощением мечты об идеальной среде для многих российских покупателей загородной недвижимости стали поселки в духе старой Европы. Примечательно, что с 1990-х годов в Подмосковье получили распространение практически все виды загородных домов, характерных для разных стран Европы, – от финского до итальянского. Примерно то же произошло и с поселками. Некоторые из них  создают атмосферу средневековых  австрийских, немецких и голландских городков («Ивакино-Покровское», «Окская Слобода», «Довиль») с их сплошными рядами улиц, образованными непохожими друг на друга узкими фасадами домов, которые популярны благодаря тому, что больше всего подходят к нашему суровому климату. Другие – итальянские, в традициях венецианских палаццо – наоборот, берут своей экзотичностью («Маленькая Италия»). Как рассказал генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость» Тимур Сайфутдинов, «староевропейскому» стилю отдают предпочтение 15% покупателей элитных коттеджей.

К староевропейской архитектуре относится и уже достаточно прижившийся у нас стиль «альпийской деревни» («Альпийская Деревня», «Времена Года», «Лама-лама») с характерным для него деревянным домом шале. Как отметил директор по развитию холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко, по популярности «шале» уже сейчас может тягаться с «классикой». И это неудивительно: шале так же достаточно традиционны, но воплощают в себе представления о тепле и уюте.

Современный стиль

Модернистская архитектура, или «архитектура без декора», начала активно внедряться в загородное строительство. Примечательно, что еще в середине 1990-х годов спрос на «современность» был вообще близок к нулю. Однако исследование покупательских предпочтений, проведенное недавно компанией «ТЕРРА-недвижимость», показало, что в элитном сегменте поселков предпочтения современному направлению отдают уже 10% покупателей, что ставит ее на четвертое место после классики, «смешанного» направления и стиля «старой Европы». И на это есть свои причины: данный стиль не имеет жестких канонов и способен обыгрывать природный рельеф местности, который зачастую определяет интересную композицию дома и расстановку коттеджей. «Еще одним преимуществами современного рационального стиля для покупателя становятся возможность трансформации пространства, воздушность и свет», - добавил главный архитектор ООО «Пестово» И.Шашков.

Однако следует отметить, что радикальные решения не привлекают массового покупателя. Как рассказал Т.Сайфутдинов из компании «ТЕРРА-недвижимость», «нашим покупателям супер-изыски не нужны –  объекты вроде тех, что проектирует Эрик ван Эгераат (известный голландский архитектор – прим. ред.) российским клиентам лучше не предлагать. Нам доводилось продавать дом, который в народе прозвали «крематорием»: площадь 750 кв. м., острые углы, черная крыша, одна спальня, да и то мансардная. Автор получил за него даже престижную премию. Однако больше мы с такими постройками стараемся не связываться – продать их практически невозможно».

Начальник департамента маркетинга проектов компании «Система-Галс» Елена Енарьева уточнила, что поселки, предлагающие наиболее новаторские и необычные архитектурные проекты, обычно состоят из небольшого количества домовладений. Таким образом, застройщик, ориентируясь на узкую группу потребителей, предлагает эксклюзивный продукт, назначая при этом соответствующую цену.

«Зачастую в Подмосковье в основу современных поселков кладутся идеи культового американского архитектора Фрэнка Ллойда Райта, создавшего концепцию «ограниченной архитектуры», по которой каждое здание должно сочетаться с существующим ландшафтом», - рассказал генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» Савелий Орбант.

По его мнению, яркий пример подобной архитектуры – поселок M.O.N.A.K.O.V.O., дома которого достаточно просты и функциональны, хотя и являются смелой переработкой классики. Современная архитектура занимает почетное место уже и на Рублевке. К примеру, в  «Барвихе-Club», продолжающей традиции минимализма, где с помощью различных перепадов высот в планировке домов обыгрываются особенности местного ландшафта. И в поселке Х-Park, выполненном в стиле хай-тек, где располагается всего 7 домов-лофтов из стекла и бетона.

Как и классику, современный стиль можно адаптировать к любым потребностям клиента. Так, по словам руководителя управления загородной недвижимости «Капитал Груп» Ольги Кери, и тот, и другой стили могут быть выполнены в поселках любого класса и стоимости.

Синтез

Все большую популярность в Подмосковье получают поселки, созданные не в одном стиле, а сочетающие в себе несколько направлений. «Не стоит говорить о какой-то шаблонности, «трафарете» в выборе стиля, поскольку сегодня на рынке существует огромный выбор поселков, где в качестве концепции используется смешение разных архитектурных направлений», - отметил  С.Орбант из «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость».

По данным компании «ТЕРРА-недвижимость», в элитном сегменте загородного жилья предпочтения «смешанным» типам поселков отдают 20% покупателей.

Одним из наиболее популярных «смешанных» стилей является синтез классики и модерна, который реализован, к примеру, в поселке «Резиденции Бенилюкс». Есть на рынке и пример сочетания, казалось бы, несочетаемого. «В нашем поселке «Царьград» мы постарались совместить черты средиземноморской виллы и швейцарского шале», - рассказала директор по маркетингу и продажам компании "Царьград" Маргарита Краковская.

Цена вопроса

Принято считать, что продуманная архитектурная концепция может быть только у очень дорогого поселка. Так, например, В.Яхонтов из компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отметил, что «архитектурная составляющая играет важную роль в сегменте бизнес-класса и класса de luxe, и вряд ли подходит недорогим поселкам, поскольку затраты на архитектурные поиски заметно повышают конечную стоимость продукта».

Однако цифры, приведенные большинством девелоперов, говорят обратное. Опираясь на опыт проектирования жилого комплекса «Ивакино-Покровское», компания Urban Group заявила, что затраты на оригинальное архитектурное решение в поселках эконом-класса составляют от 1% до 3% от стоимости всего проекта. В RODEX GROUP уверены, что оригинальная концепция застройки повышает стоимость проекта на 3-4%.

Если же говорить конкретно о стоимости архитектурных проектов, то по данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» стоимость мастер-плана (рисунка генплана с рекомендациями по архитектурной концепции домов) как иностранных, так и отечественных архитекторов составляет не менее  2,5 тыс. долл. Сам проект вместе с посадкой домов, раскладкой коммуникаций и разработкой рабочей документации стоит около 1 млн долл. При этом индивидуальные проекты обходятся дороже: тут имя архитектора вполне может использоваться как маркетинговый ход на стадии реализации проекта.

Интересно, что, несмотря на достаточно небольшую цену за архитектурное решение поселка, большинство инвесторов не готовы предложить ее своим покупателям. Как справедливо заметила М.Краковская из компании "Царьград", в таком случае однотипность подмосковных коттеджных строений является хорошим фоном для оригинальных архитектурных решений, представленных пока только в единичных экземплярах.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

В тексте представлены изображения поселков: M.O.N.A.K.O.V.O., "Бельгийская деревня", "Ивакино-Покровское", Х-Park и "Резиденции Бенилюкс".

Следите за новостями