30 ноября 2007

ВЫБОРЫ-2007/Битва за землю

Итоги голосования определят курс развития рынка земли в стране

К земельному вопросу в России всегда относились по-особому. На протяжении столетий не умолкали споры лучших умов страны о том, как организовать рынок земли, как отделить те земельные участки, что находятся в частной собственности, от государственных и церковных наделов. С 1765 г., когда был издан первый закон о земле – манифест о генеральном межевании Екатерины II, - прошло много лет. С тех пор был принят не один правовой документ, однако земельные реформы в стране все время носили половинчатый характер, а применение закона на практике часто не позволяло однозначно трактовать тот или иной вопрос. В современной России сложилась похожая ситуация. Депутаты бьют тревогу, предлагая радикальным образом изменить систему отношений в земельной сфере. Эксперты также настаивают на приостановке и переработке некоторых правовых норм. RealEstate.ru представляет последний материал из цикла «Выборы-2007».

Ситуация, сложившаяся на российском земельном рынке, мягко говоря, неоднозначная. С одной стороны, в РФ принят и функционирует основной закон (Земельный кодекс) и ряд правовых документов, регулирующих сферу земельных отношений, сложился рынок земли, проведена граница между государственной и частной собственностью на земельные участки. А с другой стороны, рынок погряз в проблемах, которым несть числа. Среди них концентрация крупных земельных участков в руках отдельных структур и затягивание процессов межевания в колхозах, скупка земельных паев у крестьян и непрозрачность процедур по предоставлению земельных участков под застройку. И этим список не ограничивается.

Помимо того в стране принимаются законы, которые могут еще больше накалить обстановку в данном сегменте недвижимости. Так, нынешний состав Государственной думы принял в третьем чтении проект федерального закона о проведении зимней Олимпиады в г. Сочи (ФЗ №469622-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр в 2014 г. в г. Сочи» - прим-ред.), реализация которого на практике может спровоцировать свободное изъятие государством лучших земельных участков у частных собственников по всей стране. Немало обсуждений вызвала и новая редакция документа «О землепользовании в г. Москва», принятого депутатами Мосгордумы в первом чтении и регламентирующего механизм передачи гражданам земельных участков в частную собственность.

В сложившихся условиях партии, участвующие в предвыборной гонке за кресла в нижней палате Парламента, не могли обойти стороной земельный вопрос, предлагая различные варианты его решения:

Название партии

Программные заявления

Единая Россия

"В рамках реализации национальных проектов мы будем развивать инфраструктуру села, население которого получит выгоды от расширения дорожного строительства, газификации, телефонизации, приближения врачебной практики к пациентам"

Справедливая Россия

1) При переходе частных земельных участков в муниципальную или государственную собственность компенсировать их стоимость бывшим владельцам по рыночной цене; 2)Предоставлять жителям села безвозмездные 50%-е субсидии на оплату строительства или покупку частного индивидуального дома

КПРФ

1)Недопущение частной собственности на землю и природные богатства, их купли-продажи, проведения в жизнь принципа "земля принадлежит народу и тем, кто ее обрабатывает"; 2)Принятие закона о земле, по которому вся земля как основное средство производства становится общенародным достоянием и передается в бессрочное пользование общественным, крестьянским и фермерским хозяйствам с правом наследования или в аренду без права ее продажи, а в личную собственности граждан - приусадебные, садоводческие и дачные земельные участки; 3)Осуществление государственного контроля за целевым использованием земельных участков; 4) Развитие инфраструктуры села, развитие жилищного строительства и социально-бытового обслуживания на селе

СПС

1) Необходим полноценный рынок сельскохозяйственных земель; 2)Разграничение собственности на земельные участки в городах с приоритетом для собственников жилья; 3)Завершение земельной реформы на принципах свободной продажи земли сельскохозяйственного назначения в частную собственность; 4) Придомовый участок и дом составляют единое домовладение; 5) Создание системы квалифицированных посредников на рынке земли в лице земельных банков

ЛДПР

-

Яблоко

-

Аграрная партия

1)Сферу земельных отношений - под контроль государства; 2)Создание единого государственного органа по регулированию земельных отношений; 3)Упрощение процедуры межевания, кадастровой оценки и регистрации земельных участков. Государство обязано взять на себя все расходы по юридическому оформлению земельных паев;4)Преимущественное право крестьян на приобретение в собственность земельных участков; 5)Система субсидированного кредитования сельских товаропроизводителей для приобретения земельных участков; 6)Остановить создание латифундий и вывод земли из сельскохозяйственного оборота путем прогрессивного земельного налога на необрабатываемые и превышающие допустимые размеры площади;7) Изымать земельные участки у собственников, если они не используются по назначению в течение 2-х лет, и передавать их в фонд перераспределения; 8)Пересмотр кадастровой оценки сельхохземель, проведенную в 2006 г.; 9)Возможность выделения долгосрочных льготных кредитов на приобретение земельных участков в собственность для военнослужащих, увольняемых в запас, а также горожан, желающих переехать на постоянное жительство в сельскую местность;10)Создание Государственного земельного банка; 11)Повсеместная правовая экспертиза совершенных сделок; 12) Возвращение Русской Православной церкви незанятых хозяйствующими субъектами земельных участков, ранее принадлежащих храмам и монастырям.

Гражданская сила

-

Патриоты России

-

Партия социальной справедливости

-

Демократическая партия России

-

Как видно из таблицы, мнения «народных избранников» о том, что делать с земельными участками, разделились. В частности, партия «Союз правых сил» выступила за свободную продажу сельскохозяйственной земли, в то же время Коммунистическая партия Российской Федерации (КПРФ) заявила о недопущении частной собственности на земельные участки. Земельному вопросу выделила значительное место в своей предвыборной программе Аграрная партия, призывающая поставить сферу земельных отношений под контроль государства. Впрочем, 6 из 11 партий, допущенных к участию в выборах, предпочли не затрагивать этот скользкий вопрос, сконцентрировавшись на проблемах массового строительства жилья и ипотеки.

Отбросив популистские заявления о необходимости пересмотра итогов приватизации и возвращения земельных участков в общенародное пользование, RealEstate.ru решил коснуться тем, которые могли бы показаться интересными как рядовым избирателям, так и представителям малого и крупного бизнеса.

Защищены ли в настоящее время интересы собственников – физических и юридических лиц? «В общем на данный вопрос можно ответить положительно. Интересы собственников земли защищаются при помощи тех же механизмов, что и права владельцев других объектов, например, зданий, сооружений и пр.», - прокомментировала старший юрист отдела консалтинга ООО «ФинЭкспертиза» Светлана Гаврилова.

Действительно, способы защиты прав на землю установлены ст. 12 Гражданского кодекса РФ и главой 9 Земельного кодекса РФ. Кроме того, закон предоставляет юридическим и физическим лицам возможность защищать свои права собственности в спорных случаях в судебном порядке. К судебной защите прибегают и в случае восстановления нарушенного права, незаконного изъятия земли и пр. «В частных же случаях в отношении владельцев земли, к сожалению, допускаются нарушения, - констатировала старший юрист отдела консалтинга "ФинЭкспертизы" С. Гаврилова. – Ярким примером тому является сложившаяся в настоящее время ситуация с проведением Олимпийских игр в 2014 г. в Сочи».

Данный законопроект, принятый в короткие сроки, закрепил за собой славу «скандального», вызвав широкое обсуждение общественности, опасающейся, что «сочинские порядки» распространятся на всю Россию. По словам С. Гавриловой, некоторые положения данного закона фактически «ущемляют права землевладельцев». Например, проектом закона предусмотрен упрощённый порядок изъятия земельных участков и других объектов недвижимости. В упрощённом порядке предусматривается изымать землю не только непосредственно «в связи с организацией Олимпийских игр», но и с «развитием г. Сочи». «Что понимается под «развитем Сочи», а также на основании каких документов: градостроительный план, генеральный план, план развития и т.п. - будет определяться необходимость изъятия земли, в законопроекте не оговорено», - уточнила она.

Кроме того, в законе существует положение о том, чтобы «признать допустимым принятие решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования» и до вынесения решения суда. «В рассматриваемой ситуации фактически все может быть сведено к изгнанию людей с насиженных мест», - резюмировала С. Гаврилова.

Как защитить права владельца земли и соблюсти интересы государства при изъятии земельных участков для государственных целей? Эксперты, опрошенные RealEstate.ru приводят множество способов, которые бы могли бы залатать «дыры» в законе. «В настоящий момент на законодательном уровне так и нет ответа, на какую дату должна быть определена рыночная стоимость изымаемого земельного участка, и на практике возникают споры по данному вопросу. Высший Арбитражный суд в своем Постановлении Пленума от 24.03.2005 г. № 11 считает, что рыночная стоимость определяется на момент рассмотрения спора в суде. Однако рассмотрение спора в суде может занимать значительный промежуток времени, - поделилась главный юрист по загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж» Светлана Матвеева.

По ее мнению, логично было бы в законе указать, что рыночная стоимость земли определяется на дату, предшествующую решению об изъятии, ведь после принятия данного решения рыночная стоимость участка значительно падает.

А главный операционный юрист юридической компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня отметил, что в настоящий момент не проработан и вопрос о компенсации собственникам, участки которых изымаются для госнужд. По его мнению, рыночная стоимость должна определяться по независимой оценке сразу нескольких компаний. «Также необходимо внести в законодательство дополнения в части определения (регламента) оформления документов, предусмотреть ответственность чиновников», - подытожил он.

Нужно ли возвращаться к практике введения государственного контроля на рынке земли? В стане депутатов нет однозначного ответа на этот вопрос. Так, Аграрная партия в своей предвыборной программе призвала поставить сферу земельных отношений под контроль государства и изымать земли у собственников, если они не используются по назначению в течение 2-х лет, и передавать их в фонд перераспределения. В то же время представители партии СПС уверены, что необходимо «освободить» рынок земли в стране и способствовать свободному обороту сельскохозяйственных угодий.

Что касается участников рынка, то они уверены: излишний госконтроль за оборотом земельных участков приведет к еще большей бюрократизации данной сферы и в конечном итоге повлияет и на темпы жилищного строительства. «Мне кажется, что ужесточение контроля государства над рынком земли излишне. Приведу конкретный пример. Законом определено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с учетом всех согласований должно занимать 54 дня. У нас на практике эта процедура растягивается на 2 года, причем без перевода земли из одной категории в другую. Поэтому депутатам логичнее было бы уделить больше внимания оптимизации процедур оформления земли», - сообщил директор департамента инвестиций в загородное строительство Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Олег Коваленко.

В то же время директор по маркетингу компании Бюро Недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская отметила, что полностью свободный от госконтроля рынок может обернуться катастрофой для крестьян и колхозов: «Вывод земель из сельхозоборота на практике осуществляется варварскими способами и в конечном итоге не имеет окончательной законодательной оценки. Земли сельхоз назначения продаются по заниженным ценам с целью последующего перепрофилирования».

Действительно, существует множество проблем при оформлении земельных паев. Процедура оформления паев часто затягивается на многие годы. Крестьяне, получившие землю от колхозов и имеющие свидетельство о собственности, зачастую не могут получить саму землю, поскольку до сих пор не проведено межевание единого участка на доли и таким образом, невозможно пройти процедуру кадастрового учета.

Кстати, вопрос о соответствии кадастровой и рыночной стоимости земли, также остается открытым. Об этой проблеме заявила Аграрная партия, потребовав изменить итоги кадастровой оценки сельхохземель, проведенной в 2006 г. «Кадастровая цена должна быть лишь отправной точкой при принятии решения об окончательной цене продажи. Ведь в настоящее время процедуру оценки земель регионам можно проводить не чаще 1 раза в 3 года. Для того же московского региона, где цены растут слишком высокими темпами, эта схема заведомо работать не будет», - подчеркнула О. Побединская.

И это далеко не полный перечень проблем, который на современном рынке земли остаются без решения. Удастся ли Государственной Думе нового созыва решить хотя бы часть из них? RealEstate.ru будет следить за итогами голосования.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями