27 ноября 2007

ВЫБОРЫ-2007/ Квартирный вопрос

Депутаты и застройщики рассуждают о том, как сделать квадратный метр доступным

В начале декабря 2007 года гражданам России предстоит сделать свой выбор – проголосовать за партию, членов которой они хотели бы видеть в новом составе Государственной Думы РФ. Избирательная кампания кандидатов в депутаты подошла к кульминационному пику: развешены плакаты и листовки, расставлены в ключевых районах городов и сел агитаторы, в телевизионном и радиоэфире транслируются ролики «народных избранников». В предвыборное время принято говорить о самом наболевшем, о том, что близко и понятно электорату. Среди наиболее острых проблем, которые волнуют современное российское общество, есть и те, что непосредственно относятся к сфере строительства, недвижимости, ипотеки и земельных отношений. В последнюю предвыборную неделю, когда многие избиратели решают, кому отдать предпочтение на грядущих выборах, RealEstate.ru запускает серию статей, посвященных анализу предвыборных обещаний кандидатов в депутаты, и представляет первый материал о проблеме «доступного жилья».

В конце октября Центральная избирательная комиссия (ЦИК) обнародовала перечень партий, допущенных к участию в выборах-2007. Согласно списку, за кресла в нижней палате Парламента получили возможность сражаться партии: «Единая Россия», «Справедливая Россия», Коммунистическая партия Российской Федерации (КПРФ), Союз правых сил (СПС), Либерально-демократическая партия России (ЛДПР), партия «Яблоко», Аграрная партия, партия «Гражданская сила», партия «Патриоты России», Партия социальной справедливости и Демократическая партия России.

Состав партий, участвующих в нынешней предвыборной гонке, получился неоднородным как по политическим убеждениям, так и по взглядам на дальнейшее экономическое развитие страны. Но есть в их программах и нечто общее – пристальное внимание, которое уделяют кандидаты в депутаты важнейшим социальным проблемам и способам их решения. Не пропустили потенциальные «народные избранники» и довольно острый жилищный вопрос: 9 из 11 партий заявили о недопустимости роста цен на квартиры, намерении сделать жилье доступным для большинства россиян и планах по реформированию строительной отрасли. Аграрная партия заявила о необходимости развития, в первую очередь, сельской местности и строительства на селе. И лишь Демократическая партия России обошла стороной сферу недвижимости, в своем программном заявлении сконцентрировавшись на проблемах вступления РФ в Евросоюз, Шенгенскую зону, на повышении зарплат и пенсий, реформе армии, образования и науки, поддержки инвалидам, независимым СМИ, на ужесточении экологического законодательства и т.д.

Позиция Демократической партии России удивительна, так как накануне выборов только ленивый не заявил о том, насколько критична ситуация с доступным жильем в стране. В частности, как рассказал председатель партии «Справедливая Россия» и председатель Совета Федерации Сергей Миронов, для 80% российских граждан жилье остается недоступным. В 2006 году в среднем по РФ стоимость квадратного метра жилья выросла на 42%, а в крупных городах был зафиксирован, как минимум, 50-процентный рост цен на квартиры. При этом, по данным Совета Федерации, месячные доходы средней семьи из 3 человек при средней по России зарплате порядка 41 тыс. руб. позволят приобрести около 9 кв. м жилья при условии, что все доходы направляются только на эту цель. «В предвыборный год представители власти признались: приоритет в развитии национального проекта «Доступное жилье» был отдан стимулированию рыночных отношений в жилищной сфере, то есть, по сути, был адресован тем, кто способен о себе позаботиться», - сообщил он на одном из заседаний СовФеда.

В таких условиях, по мнению партийцев, необходимо срочно принять экстренные меры по нормализации ситуации в этой области. Способы решения проблем разные. Программные заявления 11 партий-кандидатов, допущенных к выборам в Госдуму, выглядят следующим образом:

Название партии

Программные заявления

Единая Россия

1)Продолжение реализации «нацпроекта» «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и специализированных подпрограмм; 2)Оказание помощи гражданам в решении жилищной проблемы; 3)Старт программе массового строительства односемейных домов в пригородах и на селе

Справедливая Россия

1) Основа всех экономических расчетов - социальный стандарт потребления, включающий расходы на содержание жилья; 2) программа массового строительства социального жилья «Справедливый дом» для решения жилищной проблемы малообеспеченных граждан (многодетных семей, работников бюджетной сферы, пенсионеров, инвалидов), а также для переселения граждан из аварийных и ветхих жилых домов. Государственная строительная корпорация, привлекающая по субподряду строительные компании для строительства социального жилья с фиксированной ценой за 1 кв.м; 3) Государственно-частное партнерство в строительстве соцжилья; 4)Защита прав дольщиков, государственный и общественный контроль деятельности застройщиков, решение проблем обманутых дольщиков; 5) Система государственного контроля над реальной стоимостью коммерческой недвижимости; 6) Устранение бюрократических барьеров при распределении земельных участков под застройку. Открытые конкурсы на земельные участки; 7) Государственные нормативы, ограничивающие плотность застройки в городах; 8) Условия для индивидуальной малоэтажной застройки на недорогих земельных участках с инженерной и транспортной инфраструктурой, в т. ч. деревянно-панельное, блочное строительство малоэтажного жилья.

КПРФ

В числе одной из главных целей КПРФ называет благоустроенное жилье, КПРФ намерена возвратить гражданам России гарантированные социально-экономические права на жилище

СПС

1)Современные обустроенные квартиры и собственные дома должны быть доступны каждой российской семье; 2)Добиться строительства муниципального жилья для сдачи его в социальный наем малоимущим

ЛДПР

1)Репатриация русских из стран ближнего зарубежья - на основе полной компенсации выезжающим за жилье и имущество со стороны государственных органов стран; 2)Реализация приоритетных национальных проектов, в том числе "Доступное и комфортабельное жилье  - гражданам России"; 3)Разработка госпрограммы обеспечения жильем всех граждан России (государственное жилищное строительство для многодетных и малоимущих семей); 4)Приезжающим для работы в Сибирь и на Дальний Восток будет предоставляться беспроцентный кредит на 20 лет для строительства или приобретения жилья, земельного участка 1 га

Яблоко

"Особое внимание мы уделяем защите городской среды обитания – и от строительства, ухудшающего условия жизни многих в интересах немногих, и вниманием к решению транспортной и других городских проблем"

Аграрная партия

 -

Гражданская сила

Строительство жилья стоит осуществлять только при условии инвестирования строительными компаниями средств в модернизацию существующей структуры ЖКХ

Патриоты России

1)Обеспечение современным и доступным жильем всех нуждающихся в этом граждан; 2)Модернизация социальной инфраструктуры (строительство, ремонт и оснащение школ, больниц, жилищно-коммунального хозяйства, учреждений культуры)

Партия социальной справедливости

1)Выселение граждан России из жилища за задержку квартплаты и коммунальных платежей должно быть приостановлено до принятия нового более гуманного жилищного законодательства; 2)Государство должно взять на себя обязательства по решению жилищной проблемы граждан

Демократическая партия России

 -

 Как видно из таблицы, народные избранники предлагают самые разнообразные способы изменения неблагоприятной ситуации от утопических – обеспечить жильем всех нуждающихся, до вполне дельных. Отбросив популистские высказывания, RealEstate.ru попытался сконцентрироваться на наиболее важных моментах.

 

Решаема ли в принципе проблема «доступного жилья» для большинства населения? Депутаты на этот вопрос уверенно отвечают «да», а вот девелоперы не торопятся с подобными заявлениями. «Данный вопрос решаем только в том случае, если рынок недвижимости будет отвечать на огромный спрос большим объемом предложения. В такой ситуации появится реальная возможность для снижения цен на квартиры, появления и развития качественно новых механизмов реализации жилья», - отметил генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев.

 

Застройщики отмечают, что доступным жилье не станет в одночасье. Принципиально важно менять саму систему взаимоотношений строительного бизнеса с властями. Так, по словам генерального директора Группы компаний «Домостроитель» Алексея Смоленцева, прежде всего, важно обеспечить девелоперам выход к земельным участкам под застройку и выработать прозрачную систему согласования исходно-разрешительной документации (ИРД). А pr-директор ГК «Пересвет» Ирина Наумова, озвучивая позицию компании, высказала мысль о том, что в рамках реализации подобных проектов, рассчитанных на тех, кому не по карману жилье по коммерческим ценам, государство может взять на себя строительство инфраструктуры или обеспечить упрощенный порядок оформления документов, наконец, упростить систему налогообложения для данного застройщика. «В таком случае органы власти в праве требовать от застройщиков, приобретающих на аукционе подобный земельный участок не только самую высокую цену покупки, но и гарантированную стоимость квадратного метра после реализации проекта», - уточнила она.

 

В то же время вводить полный государственный контроль за стоимостью квадратного метра коммерческой недвижимости, по мнению опрошенных RealEstate.ru экспертов, не стоит. «Контроль над ценами – это всегда только временная мера, используемая для какого-то быстрого эффекта. Как норма регулирование цен существовать не может. И главное: регулирование цен невозможно в принципе. Если сейчас сплошь и рядом применяются так называемые серые схемы для ухода от налогов, то в случае фиксации уровня цены ниже рыночного, до 100% сделок станут серыми», - уверен директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов.

 

А С.Канаев из «ПИК-Регион» напомнил, что в случае установления своеобразного потолка цен на квартиры, государству неминуемо придется вмешиваться и в другие, смежные со строительством отрасли – производство стройматериалов, сферу жилищно-коммунального хозяйства и т.д., без которых строительная отрасль невозможна в принципе. Иначе, «замораживая» цены только на квадратные метры, власти спровоцируют очередной кризис на рынке недвижимости, когда девелоперам возводить жилье будет просто невыгодно, строительство остановится, и это стимулирует новый виток цен.

 

В то же время нашли свою поддержку заявления о необходимости сотрудничества государства и бизнеса в рамках проектов доступного жилья и разделения отрасли на тех, кто будет браться за «социальное жилье», и желающих строить коммерческую недвижимость. «Застройщики, желающие возводить только коммерческое жилье, сейчас финансируют строительство социального жилья. Отсюда у нас и высокие цены, и мизерное количество действительно доступного и качественного жилья. По моему мнению, нужно разделить тех, кто строит коммерческое жилье, и тех, кто будет заниматься жильем для малообеспеченных граждан», - прокомментировал вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.

 

Правда, в таком случае застройщиком-монополистом рискует стать государство, коммерческим организациям останется роль подрядчиков. Но представителей стройиндустрии гораздо больше беспокоит другой вопрос. «Не очень понятно, по каким принципам будет отбираться строительная компания для сотрудничества с государством, как реально можно будет отрегулировать вопросы невыполнения обязательств одной из сторон», - посетовал коммерческий директор компании «Домострой» Дмитрий Кузнецов.

 

Действительно, в текущем году право на многомиллиардное финансирование из госбюджета в рамках нацпроекта «Доступное жилье» получили 22 компании. И среди победителей в московском регионе выступили не самые «простые» представители строительного бизнеса: Coalco с проектом «Большое Домодедово», «Нафта-Москва» с проектом «Рублево-Архангельское» и проект «А101» Владимира Мошковича (создателя компании «Авгур Эстейт»).

 

Также неизбежным кажется застройщикам и участие в модернизации ЖКХ. «В принципе в виде обременений по участку инвестиции в инфраструктуру ложатся на плечи застройщика и сегодня. Поскольку такая практика существует, видимо, в глазах власти она себя оправдывает», - прокомментировала И. Наумова из ГК «Пересвет».

 

Действительно, другой практики у застройщиков нет и, очевидно, не будет. Комплексное освоение городских территорий предполагает создание абсолютно новых сетей, иначе не хватает мощностей для обеспечения комфортного проживания собственникам квартир в домах сложившейся застройки и новоселам, переехавшим в недавно возведенные объекты. Кроме того, вполне возможно, что крупные строительные компании включатся в управление многоквартирными домами и в проведение капитальных ремонтов. «Согласно Программе проведения выборочных работ капитального характера Жилого Фонда Москвы, в течение ближайших 7 лет с 2008-2014 год капитальный ремонт в жилых домах проводится за счет Государственного бюджета, а точнее за счет федерального и московского. В дальнейшем жилье, которое не принадлежит муниципалитету, будет ремонтироваться за счет средств собственников, которые вправе либо самостоятельно пригласить подрядчика, либо нанять подрядную организацию, либо нанять управляющую компанию (УК)», - исполнительный директор компании «Пересвет-ЖилСервис» Олег Пархомчук.

 

В настоящий момент свои собственные УК создают крупные девелоперские компании. Включившись в данную сферу и заняв существенную долю рынка, они могут начать диктовать свои условия конечным потребителям и более слабым конкурентам и даже монополизировать сферу ЖКХ. По мнению опрошенных участников рынка, именно поэтому будущим избранникам народа, которые и призваны представлять интересы конкретного человека, следует обратить особое внимание на данную проблему. Новый состав нижней палаты Парламента определится уже через неделю. RealEstate.ru будет следить за итогами выборов в Государственную Думу РФ.

 

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями