28 ноября 2007

ВЫБОРЫ-2007/ Ипотечная головоломка

Рынок не позволит понизить процентные ставки по кредитам «сверху»

Среди вечных философских вопросов есть, по крайней мере, один, который как нельзя лучше характеризует «взаимоотношения» между банкирами, предоставляющими ипотечные кредиты, и застройщиками, возводящими жилье. И вопрос этот звучит так: что было раньше – яйцо или курица? Когда заходит речь о недоступности ипотечных кредитов и необходимости снизить процентные ставки, чтобы россияне смогли легко приобретать квартиры и дома, банкиры заявляют, что это только стимулирует спрос на перегретом рынке жилья. По мнению представителей кредитных организаций, квадратных метров необходимо строить больше и продавать их дешевле. В то же время застройщики отвечают, что у российской финансовой системы не достаточно ресурсов для осуществления полноценного финансирования строительства жилых домов, что девелоперы не могут не включать в цену на квартиры «административные» расходы. Наконец, последний аргумент застройщика таков: как бы ни росли цены на недвижимость, квартиры все равно покупают. Каким-то образом сложившаяся ситуация должна быть решена, и свои варианты решения предлагают депутаты. RealEstate.ru представляет второй материал из цикла «Выборы-2007».

Ипотечное кредитование развивается в РФ семимильными шагами. Прошлый год стал по-настоящему революционным для развития российской ипотеки: за весь 2006 год банки выдали 240 млрд руб. ипотечных кредитов, более чем в 2 раза превысив прогноз Министерства регионального развития. В начале текущего года представители власти соревновались в прогнозах показателей на грядущие 12 месяцев. Так, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, выступая в начале года на конференции «Ипотечное кредитование в России», озвучил мнение, что объем выданных ипотечных кредитов может составить 300 млрд руб. В то же время, по прогнозам Министерства экономического развития, в 2007 году объем ипотечного рынка достигнет 500 млрд руб.

Между тем, согласно статистике ЦБ, по итогам 9 месяцев российские банки выдали более 363 млрд руб. ипотечных жилищных кредитов, при этом объем выданных ипотечных кредитов в иностранной валюте составил немногим более 82 млрд руб.

Показатели позитивные, и все же проблем у российской ипотеки хватает. Среди них и высокие по сравнению с Европой процентные ставки по кредитам, и «серые» заработные платы многих заемщиков, и рухнувший на головы банкиров кризис на американском ипотечном рынке, и недоверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам в РФ. В сложившейся ситуации участники рынка и власти признают: нужно принимать меры. Вот какие способы решения ситуации предлагают партии, участвующие в борьбе за кресла в нижней палате российского Парламента:

Название партии

Программные заявления

Единая Россия

1)Продолжение реализации «нацпроекта» «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и специализированных подпрограмм

Справедливая Россия

1) Создать строительные сберегательные кассы, в которых можно будет накопить 25–30% стоимости жилья, а другие 75–70% получить в виде долгосрочного кредита под низкий процент (5% годовых); 2) Ввести адресные бюджетные субсидии, компенсирующие размер «стартового капитала» на приобретение жилья работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим; 3) Оказать государственную поддержку развитию системы жилищно-строительных кооперативов

Военные: 1)Ввести адресные бюджетные субсидии, компенсирующие размер «стартового капитала» на приобретение жилья военнослужащим; 2)Создать Федеральное государственное агентство по социальной защите ветеранов военной службы, которое в том числе будет заниматься и распределением жилья для военнослужащих; 3)Ввести обязательное индексирование стоимости государственных жилищных сертификатов в соответствии с рыночной конъюнктурой.

Молодежь: 1)Ввести адресные бюджетные субсидии, компенсирующие размер «стартового капитала» на приобретение жилья молодым семьям; 2)Увеличить масштабы строительства социального жилья для молодых семей; 3) Предоставить молодым семьям беспроцентный кредит на покупку квартиры. При рождении первого ребенка списывается 25% кредита, второго — 50%, третьего — кредит погашается; 4) Принять государственную программу обеспечения социальным жильем аспирантов и молодых специалистов.

КПРФ

-

СПС

Внедрить комплексную программу ипотечного кредитования, которая сделает жилье доступным для граждан среднего достатка и молодых семей на условиях кредита на 20-30 лет по небольшой процент

ЛДПР

1)Предоставление необременительных кредитов гражданам, особенно молодым семьям; 2)Всем приезжающим для работы в Сибирь и на Дальний Восток будет предоставляться беспроцентный кредит на 20 лет для строительства или приобретения жилья, земельный участок 1 гектар, освобождение новых производственных предприятий от всех налогов на 3 года.

Молодежь: ЛДПР выступает за "предоставление необременительных кредитов гражданам, особенно молодым семьям"; ЛДПР, придя к власти, развернет массовое жилищное строительство для молодежи, учредит молодежные жилищные кредиты

Яблоко

-

Аграрная партия

1)Система субсидированного кредитования сельских товаропроизводителей для приобретения земельных участков; 2)Возможность выделения долгосрочных льготных кредитов на приобретение земельных участков в собственность для военнослужащих, увольняемых в запас, а также горожан, желающих переехать на постоянное жительство в сельскую местность

Военные: Решение жилищных и иных проблем военнослужащих и военных пенсионеров, членов их семей, гражданских служащих Вооруженных Сил РФ

Гражданская сила

-

Патриоты России

-

Партия социальной справедливости

Государство должно взять на себя расходы по снижению ставки ипотечного кредитования до приемлемого уровня (5-6%)

Демократическая партия России

-

Как видно из таблицы, к теме ипотеки остались «равнодушными» 4 политические партии: «Яблоко», Коммунистическая партия Российской Федерации (КПРФ), «Патриоты России» и Демократическая партия России. В то же время 7 партий высказали самые разнообразные предложения: от предоставления адресных субсидий отдельным категориям граждан и снижения процентных ставок по кредитам до создания систем жилищного займа, которые могли бы функционировать параллельно с системой ипотечного кредитования. RealEstate.ru решил выяснить, какие из предложений имеют шанс быть реализованными.

Одним из спорных моментов, вокруг которого с завидной регулярностью разгораются дискуссии представителей власти и финансовой отрасли, является вопрос о необходимости участия всех существующих и стабильных кредитных организаций в реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».  Депутаты уверены в том, что такая необходимость назрела. Банкиры не спорят: курс на повышение доступности ипотечных кредитов, взятый нынешним правительством, определяет вектор развития отрасли в целом и не противоречит их собственным целям и задачам. Но в то же время кредитные организации отстаивают право самим принимать решение о мере участия в программе. «Мы принимаем участие в реализации нацпроекта, и уже более 8 тыс. семей улучшили свои жилищные условия при помощи кредитов, выданных банком», - поделилась начальник отдела ипотечного кредитования банка «Возрождение» Татьяна Чепенко.

Однако далеко не все банкиры согласны работать по госпрограммам и выдавать кредиты по стандартам АИЖК (только в таком случае кредитные организации могут рассчитывать на то, что накопленные ими пулы ипотечных закладных будут выкуплены Агентством). К примеру, в банке DeltaCredit намерены формировать рынок доступного жилья только в рамках программ «коммерческой» ипотеки. «Наша кредитная организация участвует в данной программе, предоставляя ипотечные кредиты по минимальным для рынка ставкам», - заявил финансовый директор банка DeltaCredit Сергей Озеров.

Если верить статистике, озвученной генеральным директором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию А. Семенякой, то в настоящий момент доля АИЖК на ипотечном рынке РФ составляет всего 10%. Таким образом, парируют банкиры, бум ипотечного кредитования в РФ во многом обеспечили клиенты, согласившиеся на условия «коммерческой ипотеки».

Можно ли понизить ставки по кредитам, чтобы ипотека была доступна большей части населения? Этот вопрос также волнует умы ведущих экономистов, политиков и кредиторов нашей страны. Примечательно, что власть, в 2006 – начале 2007 года заявлявшая о необходимости снижения ставок по ипотеке, к середине года сама изменила точку зрения. Вслед за президентом Владимиром Путиным, отметившим, что ипотека не может стоить дешевле 11% в рублях в год, первый вице-премьер Дмитрий Медведев сообщил: средний размер ставки по ипотечным программам в 2007 году будет равен 10,5%. «Один из принципов банковского кредитования – это «платность» услуги. Банку надо зарабатывать, это же коммерческая организация. Поэтому разговоры о «бесплатности» ипотеки абсолютно не имеют ничего общего с рыночной реальностью» - рассудил руководитель департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

По его словам, процентная ставка является производной от ряда рыночных факторов: стоимости привлечения денежного ресурса, кредитных рисков и проработки нормативной базы, показателей темпов экономического роста в стране и уровня издержек кредитора («Из чего состоит процентная ставка») . «Действующие на сегодня ставки по ипотечным кредитам в 9-11% в валюте и 11-13%% в рублях - абсолютно рыночные, а с учетом сложной ситуации на мировых финансовых рынках вообще пока вряд ли можно говорить о еще большем снижении ставок. Скорее, возможно их некоторое увеличение», - резюмировал он.

С коллегой согласен и С. Озеров из DeltaCredit: «Процентная ставка ниже ставки рефинансирования и уровня инфляции возможна только в том случае, если банки смогут привлечь финансирование на очень хороших условиях». А ситуация в стране и за рубежом складывается отнюдь не в пользу такого варианта развития событий. В частности, о возможности повышения ставки рефинансирования заявлял первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев. Кроме того, МЭРТ повысил прогноз по инфляции до 11-11,5% на 2007 год. Как объяснил член правления Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин, в настоящий момент рефинансирование ипотечных кредитов «не просто стало намного дороже, но и в принципе проблематично, т.к. в условиях ипотечного кризиса инвесторы по всему миру заняли выжидательную позицию по отношению к ипотечным ценным бумагам в целом и к российским ИЦБ в частности». Участники отрасли уверены: рынок не позволит снизить процентные ставки «сверху», а усилия, которые могло бы приложить государство в этой сфере сомнительны.

Что же касается специализированных программ для военных, молодых специалистов и молодых, то в этом вопросе участники рынка проявили завидное единодушие. «Такие программы можно оптимизировать и сделать массовыми. Пример тому – разработка и внедрение АИЖК программы «Военная ипотека». Наш банк в свою очередь предложил Агентству поучаствовать в создании аналогичных программ для молодых семей», - рассказала Т.Чепенко из банка «Возрождение».

Участие государства в подобных программах для кредитных организаций неоспоримо. И, прежде всего, по мнению банкиров, оно должно заключаться в строительстве действительно доступного жилья для этих категорий граждан и их материальной поддержке. «Для военных ипотека станет массовой, когда их зарплаты будут соответствовать рыночному уровню», - уверен С. Озеров из DeltaCredit.

В то же время, по его словам, наиболее мобильные и ответственные молодые люди уже сейчас в состоянии решить свои проблемы самостоятельно, взяв ипотечные кредиты на длинный срок. «В таком случае, ежемесячные платежи по кредиту получаются минимальными. По мере карьерного роста и роста доходов, у молодых людей возникает возможность досрочного погашения. Так делают большинство молодых заемщиков нашего банка. Другой вопрос, если у молодых нет средств на первоначальный взнос. Если их родственники не могут им помочь, то им придется его накопить. Это нормальная практика для развитых стран, в которых ипотека существует давно и успешно. Таким образом, молодые люди учатся планировать свои расходы – навык, который пригодится им в течение всей жизни», - добавил он.

Кстати, возможностей накопления средств на квартиру у граждан должно быть несколько, считают депутаты, предлагая развить в РФ институты стройсберкасс и строительных кооперативов. Участники рынка уверены, что здесь все в руках народных избранников. Для полноценной работы данных институтов необходимо соответствующее законодательство и, возможно, госрегулирование в целях обеспечения защиты интересов вкладчиков. «Введение строительно-сберегательных касс возможно лишь при значительной поддержке государства, иначе при существующем росте цен на жилье ставки по кредитам строительно-сберегательных касс очень быстро (практически завтра) сравняются со ставками коммерческих банков, и люди по-прежнему не будут успевать накапливать необходимую сумму денег, чтобы купить квартиру», - сообщил начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан.

По его мнению, контроль за деятельностью этих организаций должен осуществлять Банк России. А С. Озеров высказал другое предложение – отправить стройсберкассы (ССК) под крыло банков, доказавших свою надежность. Ведь именно тогда ССК при поддержке крупных финансовых структур смогут предложить населению хорошие условия по накопительным вкладам.

Что же касается деятельности кооперативов, то, по мнению участников рынка, их деятельность также подлежит большему регулированию и с точки зрения обеспечения прав пайщика, и с точки зрения интереса к ведению подобного бизнеса у самих кооператоров. Эти и другие вопросы предстоит решить депутатам Госдумы нового созыва. RealEstate.ru будет следить за итогами голосования.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями