25 января 2011

В 2010 году в Москве было зарегистрировано рекордное число сделок купли-продажи жилья

В 2010 году в Москве было зарегистрировано более 80 тыс. сделок купли-продажи жилья. Такие данные опубликовало Управление Росреестра по Москве. Итоговые показатели, достичь которых смог столичный рынок недвижимости, оказались рекордными, ведь даже в «докризисный» 2007 год московским риелторам и застройщикам не удавалось перепрыгнуть эту планку. Рынок ипотеки также сумел продемонстрировать значительное восстановление и порадовать заемщиков общим снижением ставок и повсеместным смягчением условий кредитования, однако превысить тот объем сделок, что наблюдался до кризиса, кредитным организациям не удалось

В 2010 году в Москве было зарегистрировано более 80 тыс. сделок купли-продажи жилья. Такие данные опубликовало Управление Росреестра по Москве. Итоговые показатели, достичь которых смог столичный рынок недвижимости, оказались рекордными, ведь даже в «докризисный» 2007 год московским риелторам и застройщикам не удавалось перепрыгнуть эту планку. Рынок ипотеки также сумел продемонстрировать значительное восстановление и порадовать заемщиков общим снижением ставок и повсеместным смягчением условий кредитования, однако превысить тот объем сделок, что наблюдался до кризиса, кредитным организациям не удалось. Кроме того, в 2010 году выросло и число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, однако, несмотря на вступление в силу поправок к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  их доля в общем количестве сделок с жильем в Москве до сих пор остается крайне низкой.

В 2010 году в Москве было зарегистрировано 85 650 сделок купли-продажи жилья. Такие данные обнародовало Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москва (Управление Росреестра по Москве). В этой связи итоговые показатели прошедшего года оказались рекордными, ведь даже в «докризисный» 2007 год московским риелторам и застройщикам удалось продать всего 77 386 квартир, не говоря уже о 2008 и 2009 годах, когда в столице было реализовано 65 117  и 55 673 квартир соответственно.



Эту статистику подтверждают и опрошенные RealEstate.ru агентства недвижимости. «По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» тенденция роста количества сделок в 2010 году была ожидаема и предсказуема уже по прошествии первого полугодия, когда на рынок вернулся отложенный (и накопленный) за время кризиса спрос, что в свою очередь явилось отправной точкой для восстановления. Сегодня уже можно констатировать, что это оказало существенное влияние и на динамику объема предложения, и на цену выставленных на продажу объектов, что в свою очередь подогрело интерес покупателей к рынку во втором полугодии», - объяснил генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

Подобную динамику наблюдали в «НДВ-Недвижимость». Как рассказала руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Ольга Новикова, «рост предложения за первое полугодии 2010 года на рынке новостроек в среднем ежемесячно составлял около 8%, во втором полугодии – около 3%». «Число представленных к продаже квартир в декабре находилось на уровне 16 995 объектов. Кроме того, в течение всего года также прослеживался рост впервые выставленного на продажу жилья. В декабре число таких квартир достигло 5091 объекта», - добавила она.

В то же время на вторичном рынке, по ее словам, прирост представленных к продаже квартир за 2010 год составил 27%, в результате чего по итогам декабря в столице собственники намеревались реализовать порядка 35 700 объектов. При этом, по данным «НДВ-Недвижимость», в структуре предложения на первичном рынке превалировали объекты, средняя стоимость 1 кв. м в которых составляла 100-150 тыс. руб./кв.м (их насчитывалось 46% от общего объема), а также тех, в которых «квадрат» продавали за 150-200 тыс. руб. (они составляли 36% предложения). Похожая ситуация наблюдалась и на «вторичке», где порядка 55,8% от общего объема предложения пришлось на квартиры, реализуемые по цене в 100-150 тыс. руб. за «квадрат», и 26,7%- на квартиры со стоимостью квадратного метра в 150-200 тыс. руб.

Как заключил генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, такой объем предлагаемого жилья полностью обеспечил относительный баланс спроса и предложения на столичном рынке жилья, а также компенсировал некоторый дефицит предложения в сегменте новостроек.

Что касается спроса, то, по представленным Управлением Росреестра по Москве данным, наибольшая активность покупателей наблюдалась в декабре, когда были зарегистрированы рекордные 9619 сделок. Напомним, что такого результата столичный рынок недвижимости не демонстрировал даже весной, когда наблюдался самый высокий прирост операций с недвижимостью. Справедливости ради не стоит оставлять без внимания и тот факт, что преодолеть планку в 9 тыс. сделок московскому рынку недвижимости, начиная с 2007 года, удавалось только 1 раз – в декабре 2007 года, когда в столице было зарегистрировано 10 148 сделок купли-продажи жилья.

Как отметили эксперты, опрошенные RealEstate.ru, спросом, как и прежде, пользовались наиболее бюджетные варианты. Однако в течение года средний бюджет покупки все же вырос до 8,9 млн руб., рассказал генеральный директор агентства МИАН Василий Митько. Средняя стоимость квадратного метра составила в декабре в рублевом эквиваленте порядка 153 тыс. руб. для новостроек и 157 тыс. руб. для вторичного рынка.

Прошедший год запомнился также и успехами в области ипотечного кредитования. Так, в декабре Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 2271 сделку купли-продажи жилья с использованием ипотеки, а в целом за год в Москве было проведено 19 798 подобных сделок, что значительно превысило показатели 2009 года, когда было совершено 8653 подобные сделки, и немного опередило показатели 2008 года, когда было зарегистрировано 19 065 ипотечных сделки. В то же время до показателей «докризисного» 2007 года, когда было оформлено 21 097 сделок, в 2010 году банкирам дотянуться на удалось. «Как и ожидалось,  по итогам года можно говорить об увеличении объемов ипотечного кредитования в московском региона практически в 2 раза. Однако восстановление рынка ипотеки идет достаточно медленными темпами, так как именно он оказался под ударом во время кризиса ликвидности», - прокомментировал В.Луцков из компании «МИЭЛЬ».

В 2010 году граждане, решившиеся взять ипотеку для покупки жилья в Москве, должны были смириться с тем, что даже при приобретении бюджетных и негабаритных «однушек», им придется выплачивать порядка 40-50 тыс. руб. в месяц, напомнила руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова. И все же время банкиры сумели порадовать своих потенциальных и реальных клиентов общим смягчением условий ипотечного кредитования. Как отметил руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин, отрицательная динамика ставок по ипотеке наблюдалась в течение всего года: «если в начале 2009 года ставки на готовое и строящееся жилье еще находились в пределах 14-18% годовых, то к середине года они колебались в пределах 11-15% годовых, а к началу 2011 года и вовсе появилась возможность взять кредит под 10-14% годовых». А.Шленов из «МИЭЛЬ-Брокеридж» добавил, что многие банки стали более лояльно относиться к заемщикам и перестали разделять клиентов в зависимости от формы подтверждения доходов. «Среди таких банков можно выделить ВТБ24, Barclays, Транскапиталбанк. В этих организациях форма подтверждения дохода на процентную ставку не влияет», - заключил он. Также, по его словам, на сегодняшний день многие банки в качестве первоначального взноса по партнерским программам предлагают клиентам внести всего 10-15% от стоимости приобретаемого жилья.

Снизились требования банкиров и к новостройкам. Так, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Марии Литинецкой, еще в начале года банки выдавали кредиты на приобретение квартир в объектах, чья стадия готовности доходила до 90-100%,  то сегодня распространено кредитование при 50- и даже 20-процентной готовности дома. В ряде проектов доля ипотечных сделок была довольно высокой. «Так, в жилом комплексе «Ярославский» в г. Мытищи каждая вторая сделка была ипотечной, а в ЖК «Скай Форт» в г. Москва доля ипотечных сделок составляла 25%», - привела пример М.Литинецкая.

Все опрошенные RealEstate.ru участники рынка отметили, что в 2010 году на московском рынке жилья наиболее активно выдавали кредиты следующие организации: DeltaCredit, Московский кредитный банк, ВТБ24, Райффайзенбанк, Nordea, BSGV, а также Газпромбанк, Росбанк, Абсолют Банк, Росевробанк и «Открытие». Однако лидером ипотечного кредитования стал Сбербанк РФ. «На протяжении всего периода можно отметить, что эта кредитная организация имела долю не менее 20% от всех выданных кредитов», - сообщил А.Шленов из компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

В то же время в 2010 году не такая радужная ситуация сложилась на рынке новостроек. Так, судя по опубликованным Управлением Росрестра по Москве данным, всего за 2010 год в столице было зарегистрировано 1402 договора участия в долевом строительстве. Очевидно, что, несмотря на вступление в силу поправок к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязывающего застройщиков продавать свои объекты только по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», доля договоров, оформленных установленным образом, в общем числе сделок купли-продажи жилья остается крайне низкой. «К сожалению, до сих пор не все застройщики реализуют свои квартиры путем заключения договора участия в долевом строительстве. И здесь вопрос даже не в количестве объектов, а в их масштабности. Реализация жилья в некоторых крупных проектах панльного строительства, таких, как Нахимово, Юрлово, Мичурино велась путем заключения предварительных договоров или оплаты паевых взносов», - посетовала директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

Однако медленно, но верно число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве растет. «Перевод проектов на схему реализации по договорам долевого участия занимает несколько месяцев, застройщики должны получить ряд документов, что сейчас и происходит, поэтому мы наблюдаем плавный переход на работу по 214-ФЗ и рост доли заключенных договоров долевого участия. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», если раньше около 90% новостроек продавалось по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас доля  сделок по договорам участия в долевом строительстве выросла до 30%», - рассказывает М.Литинецкая из компании «МИЭЛЬ-Новостройки».


Что касается прогнозов на 2011 год, то эксперты предпочитают давать сдержанные оценки. Как заверил руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, в текущем году среднее ежемесячное количество сделок составит примерно 6,5-7 тыс. операций, что «в целом является условной нормой для Москвы». Правда, часть покупателей продолжит перемещаться в районы ближнего Подмосковья, где, по словам М.Литинецкой из компании «МИЭЛЬ-Новостройки», ожидается выход ряда крупных жилых проектов совокупной площадью более 1 млн кв. м. В столице же число возводимых объектов, особенно в сегменте эконом-класса, будет сокращаться и в 2011 году составит не более 30-40% от общего объема предложения, уверена она. Правда, дефицит «первички» может быть компенсирован предложениями вторичного рынка. Как обнадежил В.Митько из компании «МИАН», уже к весне объем предложения может достигнуть своего исторического максимума в 50 тыс. квартир. Кроме того, эксперты сошлись во мнении, что при сохранении в 2011 году стабильности в российской и мировой экономике цены на жилье в Москве будут подрастать, однако темп прироста не превысит 1% в месяц. Также участники рынка заверили, что будут расти и объемы ипотечного кредитования, однако уточнить, сколько кредитов на покупку квартиры в столице выдадут российские банки в наступившем году, не рискнули.

Юлия ПЕТРОВА
Следите за новостями