24 февраля 2010

В 2009 году объем торговых площадей вырос на рекордную для кризиса величину

Прошлый год для торговой недвижимости выдался весьма неоднозначным. С одной стороны, в Москве было введено рекордное для кризиса количество торговых площадок. Среди них культовый ТРК «Мегаполис» и два крупнейших «Золотой Вавилон Ростокино» и ТРК «Город II». С другой стороны, в 2009 году немало сетей либо ушло с рынка, либо обанкротилось

Прошлый год для сегмента торговой недвижимости выдался неоднозначным. С одной стороны, в 2009 году было введено рекордное для кризисного года количество торговых площадок – не менее 600 тыс. кв.м, среди которых значится признанный опрошенными RealEstate.ru экспертами наиболее качественным объектом 2009 года ТРК «Мегаполис» и два крупнейших на сегодняшний день комплекса «Золотой Вавилон Ростокино» и ТРК «Город II». С другой стороны, именно в прошедшем году немало сетей либо ушло с рынка, либо обанкротилось. В целом по Москве средняя ставка аренды в торговых центрах снизилась в прошлом году на 40% с осени 2008 года. А спрос на торговые помещения, хоть и был низким в первом полугодии 2009 года, начиная с лета, стал расти.

Несмотря на кризис, в 2009 году в Москве было построено рекордное количество торговых площадей. По данным экспертов, опрошенных RealEstate.ru, всего в столице было возведено порядка 900 тыс. кв.м площадей, из которых качественных – 600 тыс. кв.м. При этом, данный масштаб сопоставим с показателями 2008 и 2007 годов. Как объясняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International Ольга Павлик, строительство большинства этих объектов начиналось в период наибольшего подъема рынка – в 2007-2008 годы, и на начало кризиса в России они находились на высокой стадии строительной готовности, поэтому их реализация была завершена. При этом, несмотря на столь впечатляющий объем, всего в городе было введено 11 торговых центров. Крупнейшие из них –  ТРК «Золотой Вавилон Ростокино» (общая площадь 240 тыс. кв.м) и ТРК «Город II» (общая площадь 240 тыс. кв.м). Благодаря своему масштабу на сегодняшний день «Золотой Вавилон» является крупнейшим торговым центром не только столицы, но во всей Европы. К тому же расположенный на проспекте Мира комплекс осваивает новое, пока не занятое другими суперрегиональными гигантами направление. Хотя, как отмечает ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компании GVA Sawyer Елена Просветова, «сегодня в комплексе в аренду сдано около 85% площадей, однако пока лишь 60% арендаторов окрыли свои магазины». «Однако, у него очень качественный пул арендаторов», - отмечает старший аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.

Торговые центры, открытые в 2009 году:

Источник: данные компании Cushman & Wakefield

Одним из самых успешных торговых центров, открытых в прошлом году, многие эксперты назвали «Метрополис». «Секрет его успеха заключается, прежде всего, в месторасположении. Близость к станции метро – огромное преимущество. Не стоит также забывать об арендаторах: торговые марки H&M, River Island, Stockman, безусловно, привлекают много посетителей. Он открылся с 15% долей свободных площадей, это был самый минимальный показатель для рынка  новых торговых центров в 2009 году», - рассказывает Т.Дивина из Cushman & Wakefield.

Динамика ввода торговой площади в современных торговых центрах в Москве в 2007-2009 гг.:

Источник: данные Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis

В целом по Москве средняя арендная ставка в торговых центрах снизилась в прошлом году на 40% с осени 2008 года. Как объяснил такое падение специалист отдела исследований Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis Андрей Сурков, «в прошлом году спрос на объекты торговой недвижимости со стороны потенциальных арендаторов и покупателей сократился и оказался ниже растущего рекордными темпами предложения. В течение года наблюдался высокий процент вакантных площадей – порядка 8-10%».

При этом самое значительное падение было зафиксировано в первом квартале года – 30%. Уменьшение арендных ставок происходило, прежде всего, в некачественных объектах, испытывающих серьезные проблемы с заполняемостью. «До минимума они упали в торговых центрах с неудачной концепцией. Ставки также понизились на помещения в торговых центрах с люксовыми арендаторами», - пояснила Т. Дивина из Cushman & Wakefield. 

Что касается дисконтов, то на протяжении всего прошлого года в большинстве случаев арендодатели проявляли гибкость при проведении окончательных переговоров по сделке, предпочитая ускорить заключение контракта, нежели ждать более выгодного арендатора. «Арендодатели шли на снижение не только стоимости аренды, но и других традиционных затрат арендатора, а именно: включали НДС и эксплуатационные расходы в ставку аренды, а также снижали индексацию ставки», - делится своим опытом О. Павлик из Praedium ONCOR International. При этом пик пересмотра условий договоров аренды пришелся на первый квартал 2009 года. По данным Е.Просветовой из GVA Sawyer, снижения ставок аренды и перехода на процент с оборота удалось добиться в индивидуальном порядке многим крупным сетевым игрокам. По сей день многие арендаторы ведут переговоры о переходе на процент с оборота в качестве арендного платежа, т.к. это минимизирует риски ритейлеров.

Спрос на помещения в торговых центрах в 2009 году, в целом, был низким, хотя во второй половине начался медленный рост. «В первом полугодии 2009 года спрос на торговые площади снизился в разы, активность арендаторов на рынке была минимальна. Начиная с лета 2009 года, на рынке аренды торговых площадей отмечено оживление», - рассказывает О. Павлик из Praedium ONCOR International. В это время на рынке был заключен ряд крупных сделок по аренде торговых площадей в качественных объектах. Так, в конце июля девелопер проекта Mall of Russia в составе ММДЦ «Москва-Сити» компания AFI Development заключила несколько крупных договоров аренды с компаниями Inditex, «Снежная Королева», «Профи спорт», Waggon, Douglas, Ives Rocher, Dr. Koffer, Piquadro.

Помимо ввода рекордного количества торговых площадей и открытия таких ожидаемых МФК как «Метрополиса», «Золотой Вавилон Ростокино» и «Города II», главным событием, произошедшим на рынке торговой недвижимости Москвы в 2009 году, эксперты назвали, в частности, уход с рынка немалого числа компаний. Так, по данным GVA Sawyer, в прошлом году о своем банкротстве объявили такие сети как: «Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Арбат престиж», «Смак», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», PurPur, «7 звезд», Sprandi и др. Заметен уход с рынка также и премиальных брендов (Stella McCartney, Alexander McQueen, Diesel и др.). Во втором полугодии 2009 года в России были закрыты сеть косметики и парфюмерии Make up Store, монобрендовые магазины Mustang, все точки сети одежды YAX!, все магазины сети «Букбери» и закрыты проекты сети премиальных гипермаркетов «Это» компании «Эльдорадо». Как объяснила Е.Просветова из GVA Sawyer, большинство этих сетей находятся сейчас в состоянии дефолта по выплатам поставщикам и кредиторам. Во многих случаях, банкротства вызваны необходимостью реструктуризации долговой нагрузки компаний или подготовкой к продаже. Помимо этого ушел с рынка и крупнейший французский оператор Carrefour. «Из-за нестабильной ситуации на рынке в октябре 2009 года он принял решение продать бизнес в России и уйти с рынка, несмотря на то что на тот момент компанией было заключено несколько договоров аренды, и запущен первый магазин в ТРЦ «Филион»  в Москве и гипермаркет в Краснодаре, - расказывает О. Павлик из Praedium ONCOR International.

Однако не все так печально. Многие игроки, напротив, продолжили своё развитие. Так, Wal-Mart зарегистрировал дочернюю структуру в России, Selgros открыл первый cash&carry, Burger King открыл первую точку в ТРК «Мегаполис», в Москве уже появились бренды Gap, планируют открытие универмаги Peek und Cloppenburg, вновь вернулся в страну Debenhams. Следует отметить приход в Россию крупнейшего международного ритейлера – шведской компании H&M. Свой первый магазин компания открыла в МФК «Метрополис». По состоянию на конец 2009 года в Москве функционирует уже 4 магазина сети.

Российские игроки также активно развивают новые бренды. К примеру, ГК «Ташир» (сети «Модный Альянс» (пока в регионах), Wild West, RangeR, Kids Garden) вместе с Comedy Club Production открыла сеть демократичных ресторанов Comedy Cafe. В ТРЦ «Рио» открылось первое «Джинс Кафе».

В целом, развитие сегмента торговой недвижимости в наступившем 2010 году эксперты оценивают положительно. По их данным, объем рынка в 2010 году также увеличится примерно на 600 тыс. кв.м площадей в качественных торговых центрах. «Данный показатель сопоставим с показателем 2009 года в силу того, что сроки завершения строительства нескольких крупных проектов (например, Mall of Russia и ТРЦ «Вегас») перенесены на 2010 год», - поясняет О. Павлик из Praedium ONCOR International.

«Резкого колебания спроса на объекты торговой недвижимости и арендных ставок в течение 2010 года не прогнозируется. При условии улучшения общеэкономической конъюнктуры возможен рост данных величин на 5-10% по итогам года», - прогнозирует Андрей Сурков из Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis. По его подсчетам, сейчас в Москве возводится более 900 тыс. кв.м. торговых площадей в современных торговых центрах, однако на рынок из них выйдут в этом году примерно 300 тыс. – 400 тыс. кв.м.

Торговые центры, открытие которых намечено на 2010 год:

Источник: данные компании Cushman & Wakefield

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Следите за новостями