26 февраля 2010

В 2009 году качественными офисами столицы интересовались добывающие и финансовые компании, а также государство

На рынок было выведено 1,3-1,7 млн кв. м качественных офисных площадей, причем даже самые крупные из данных объектов испытывали дефицит арендаторов, оставаясь заполненными лишь на 51%. Из-за технических сложностей и отсутствия сделок по аренде помещений были перенесены сроки ввода 15 объектов

Прошедший год на рынке качественных офисных помещений столицы стоит охарактеризовать как крайне нестабильный. Большинство девелоперов коммерческой недвижимости находилось в крайне стесненных финансовых условиях: приток кредитов на рынок недвижимости со стороны банков как российских, так и иностранных, в 2009 году находился на очень низком уровне. Тем не менее, на рынок было выведено, по разным подсчетам, 1,3-1,7 млн кв. м качественных офисных площадей, причем даже наиболее крупные из вновь введенных объектов испытывали дефицит арендаторов, оставаясь заполненными лишь на 51%. Из-за технических сложностей и отсутствия реальных сделок по аренде помещений были перенесены сроки ввода порядка 15 объектов. Но самым знаковым событием прошедшего года, пожалуй, стал отказ столичного правительства от возведения башни "Россия" в ММДЦ "Москва-Сити", которая должна была стать одним из самых высоких зданий в Европе.

К началу 2010 года общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы уверенно перешагнул отметку в 11 млн кв. м. По данным директора департамента офисной недвижимости Colliers International Олега Силюка, в настоящий момент общий объем офисных зданий классов А и В в столице составил 11,67 кв. м. Казалось бы, столичный рынок приближается к насыщению, и новые площади уже не будут разбираться арендаторами, как горячие пирожки. И все же на протяжении 2009 года девелоперы продолжали вводить новые объекты, стремясь завершить начатое строительство. По словам ведущего аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko Лады Белайчук, в 2009 году в Москве было введено в эксплуатацию 77 новых бизнес-центров общей площадью 1,3 млн кв. м. В то же время Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle, отмечает, что в прошедшем году на рынок вышло несколько больше офисных "квадратов" -  1,7 млн кв. м новых офисных площадей, причем объем нового строительства класса А составил 21% этого показателя, класса В+ и В- – 53% и 26% соответственно. "Интересно, что до 64% всего объема введенных площадей было введено за пределами Третьего транспортного кольца", -говорит она.

Среди наиболее крупных бизнес-центров, которыми пополнился столичный рынок качественной офисной недвижимости, есть несколько действительно масштабных объектов. Это, во-первых, вторая очередь "Города столиц" класса А от девелопера Capital Group общей площадью 288,7 тыс. кв. м, а арендуемой - 52,1 тыс. кв. м. А во-вторых, вторая очередь "Румянцево" от ООО "Стройинвест" в 180 тыс. кв. м, а арендуемой - аж 140 тыс. кв. м. В этом ряду стоит упомянуть еще "МонАрх" от 167,9 тыс. кв. м общей площади от девелопера с одноименным названием и Nordstar Tower на 147,8 тыс. кв. м от ДС Девелопмента.



Однако радужную статистику ввода в эксплуатацию портит статистика перенесенных объектов, которые по тем или иным причинам были отложены в лучшем случае до конца 2010 года. По словам О. Рыбаковой из Jones Lang LaSalle, к примеру, "Вивальди Плаза" был перенесен из-за технических сложностей, БЦ "Домников" - из-за формальностей, связанных с продажей здания, "Западные ворота" из-за того, что девелопер не успел получить документы о прохождении ГК. В то же время фазы II и III БЦ "Солюшнс" были перенесены из-за того, что арендаторы заполнили только первую фазу, как и БЦ на Арбатской площади, д.1. А Colliers International и вовсе насчитал 15 отложенных строительств.


Но, пожалуй, самым главным разочарованием 2009 года стал отказ правительства Москвы от возведения башни "Россия" в ММДЦ "Москва-Сити". Спроектированная по проекту культового архитектора Нормана Фостера, после завершения башня "Россия" должна была стать самым знаковым проектом столичного рынка качественной офисной недвижимости и одним из самых высоких зданий Европы. Но в кризисный год от ее строительства пришлось отказаться вовсе. В апреле 2009 года власти Москвы приняли решение возвести на месте башни «Россия» автомобильную парковку.

Впрочем, как отмечают эксперты, опрошенные RealEstate.ru, завершение строительства теперь вовсе не гарантирует девелоперу рост сделок. "Большинство из введенных в 2009 году объектов сданы в аренду менее чем наполовину. Исключение составляет БЦ White Square, все площади которого были сданы до начала строительства в среднем на 11 лет крупным международным компаниям: PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, McKinsey, Microsoft и др.", - говорит Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International. Остальные объекты же объекты, по ее словам, предлагаются в аренду по ставкам: класс А - 450-600 долл./кв. м в год без учета НДС и операционных расходов; класс В - 300-400 долл./кв.м в год без учета НДС и операционных расходов.

Своеобразным "антиобъектом" для потенциальных арендаторов стал типичный бизнес-центр без отделки за пределами ТТК, где, кстати, сосредоточено достаточно много нового офисного строительства. "В 2009 году около 50% от общего объема сделок на рынке были заключены на вторичные помещения. Это привело к значительному росту объема свободных помещений в состоянии shell&core. Мы ожидаем, что в случае, если спрос на вторичные помещения сохранится в следующем году, объем свободных помещений в состоянии shell&core будет увеличиваться. По состоянию на декабрь 2009 года объем свободных помещений без внутренней отделки составляет 1,37 млн кв. м, а к концу 2010 года данный объем может достигнуть 1,5 млн кв. м", - сетуют аналитики CB  Richard Ellis.

Среди наиболее крупных сделок аренды можно назвать аренду компанией Unilever 9 тыс. кв. м в бизнес-центре Marr Plaza (21 900 кв. м) на ул. Сергея Макеева. Однако оказалось, что в кризисный год самые интересные сделки происходили в сфере продаж. Как значится в отчете Knight Frank, в 2009 году Midland Development продал Сбербанку БЦ «Южный порт» площадью 55 тыс. кв.м во 2-м Южнопортовом проезде, за 300 млн долл., ГК «АСТ» продал "Нафта Ко" 50% торгово-офисного комплекса «Военторг» на ул. Воздвиженка, РОСНАНО приобрело у ЗАО «Национальная резервная корпорация» 15 тыс. кв.м в БЦ «Principal Plaza» на пр-те 60-летия Октября, а AFI Development - БЦ «Эспейс» общей площадью 112 тыс. кв. м на ул. Коссинская, за 195 млн долл. ММВБ получила БЦ «Елоховский» общей площадью 13 500 кв. м на ул. Спартаковской за 60-70 млн долл., а "РАО ЕЭС"  - БЦ «Луч» общей площадью 30 тыс. м2 на ул. Большой Пироговской за 90-110 млн долл. Помимо "Луча" девелоперу объекта Horus Capital пришлось растаться еще и с БЦ «Вымпел» (55 тыс. кв.м, Старый Петровско-Разумовский пр-д),  БЦ «Буревестник» (31 тыс. кв. м, 3-я Рыбинская ул.), БЦ «Диапазон» (40 тыс.кв. м, 1-й Волоколамский пр-д), офисным комплексом (20 тыс. кв.м) на Большой Почтовой ул., второй очередью БЦ «Диапазон» (50 тыс. кв.м) и проектами БЦ «Оазис» (63 тыс. кв.м) на Коровьем Валу и делового комплекса площадью 55 тыс. кв.м на ул. Академика Пилюгина в Москве. В результате этой сделки БИНБАНК заплатил Horus Capital 250-280 млн долл. «А1 Групп» (входит в «Альфа-Групп») стала обладателем БЦ "Северное сияние" общей площадью 39 тыс. кв.м на ул. Б. Ордынка за 90-100 млн долл., а Siemens Real Estate - БЦ «Легион II» общей площадью 29 тыс. м2 на ул. Большой Татарской за 110-120 млн евро.

"Несмотря на кризис, потребности в новых помещениях сохранились у компаний, работающих в следующих основных отраслях: товары народного потребления, финансовый сектор, добывающий сектор. Значительная доля спроса пришлась на компании, в которых крупным акционером является государство. Интересно отметить, что подавляющую долю спроса в 2009 году сформировали российские компании, на их долю пришлось приблизительно 80%; причем, в сделках по купле-продаже офисных помещений доля российских компаний выше, чем в сделках в аренды. Основными покупателями на инвестиционном рынке также были российские компании. Западные инвестиционные фонды, составлявшие до кризиса более половины спроса, в основной своей массе были сосредоточены на локальных рынках и решении внутрикорпоративных проблем", - отмечает О.Силюк из Colliers International.

В целом же от 2010 года ожидания у участников рынка весьма спокойные. Усугубления кризиса не будет, но и своего дна ставки аренды и реальные цены продажи квадратного метра в качественных офисах достигли. В 2010 году может быть введено от 600 тыс. кв. м до 1,8 млн кв. м, до равновесия спроса и предложения будет еще слишком далеко. И тем не менее скромный оптимизм все же улавливается в словах опрошенных RealEstate.ru спикеров. "Очевидны признаки постепенной стабилизации ставок и "выздоровления" спроса. Многие компании уже готовы реализовывать свои стратегии в области недвижимости в долгосрочной перспективе и принимать решения. Ряд крупных сделок прошлого года, таких как покупка "Легион 2" компанией "Сименс", аренда более 9 тыс. кв.м компанией "Юнилевер" под занавес 2009 года помогут позитивным тенденциям укрепиться в этом году. Рынок сейчас предлагает достаточно большой объем качественных площадей, но мы можем говорить о том, что уже в первом квартале 2010 года некоторые объекты найдут крупных арендаторов. В 2010 году мы ожидаем увеличение объема сделок в объектах класса А и Б+", - заключает Елена Денисова, заместитель директора, отдел по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle.

Юлия ПЕТРОВА

Изображение: estate77.ru

Следите за новостями