29 декабря 2010

Уличный ритейл за год прибавил в цене 15%

Уходящий 2010 год продемонстрировал серьезный прирост торговых площадей - почти 1 млн кв.м. На рынок стали возвращаться крупные международные марки, а мелкие и средние арендаторы начали расширять площади своих магазинов. "В ударе" в этом году оказался стрит-ритейл: именно сюда первыми потянулись арендаторы, а затеянная новым мэром Москвы борьба с палатками только добавила остроты – доля вакантных площадей в галереях и торговых коридорах быстро составила 3%, подняв ставки на 8%.

Уходящий 2010 год продемонстрировал серьезный прирост торговых площадей - почти 1 млн кв.м. На рынок стали возвращаться крупные международные марки, а мелкие и средние арендаторы начали расширять площади своих магазинов. "В ударе" в этом году оказался стрит-ритейл: именно сюда первыми потянулись ушедшие с рынка арендаторы, а затеянная новым мэром Москвы борьба с палатками только добавила остроты – доля вакантных площадей в галереях и торговых коридорах мгновенно сократилась до 3%, подняв ставки по некоторым объектам на 8%.

Общая площадь введенных в 2010 году торговых центров составила около 900 тыс. кв.м. Данные показатели хоть и превышают объем площадей, введенных в 2008 году, когда многие девелоперы из-за сложностей в экономике вынуждены были перенести ввод своих проектов на следующий год (введено было более 600 тыс.кв.м.), но не дотягивают до 2009 года – тогда прирост торговых площадей составил рекордные 1,5 млн кв.м. По мнению большинства опрошенных RealEstate.ru экспертов, именно торговый сегмент наиболее быстро стал выправляться в уходящем году. "В 2009 году покупатели были достаточно осторожны в своих тратах в силу не столько снижения доходов, хотя это тоже очень важная причина снижения покупательной активности, но также вследствие того, что просто боялись тратить деньги из-за нестабильности. Этот год показал, что ситуация стабилизируется, поэтому потребительский рынок стал оживляться. Естественно, столица здесь была лидером, это отмечают торговые операторы, поэтому появились возможности для девелоперов", - делится своими наблюдениями директор по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. В итоге, совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров Москвы на конец 2010 года дошел до 7 млн 400 тыс. кв.м.

Основной объем ввода в 2010 году был обеспечен торгово-развлекательными центрами. За этот год в столице было открыто с десяток крупных торговых комплексов. Самые большие из них: ТРЦ «Vegas» на пересечении 24-го км МКАД и Каширского шоссе общей площадью 390 тыс.кв.м и ТРК «Гагаринский» на Вавилова площадью 200 тыс. кв.м. Однако, кроме долгожданных открытий, в этом году случились и переносы дат ввода: сроки открытия строящегося в «Москва-Сити» ТРЦ Mall of Russia компании AFI Development общей площадью 101 тыс. кв.м перенеслись с конца текущего года на март 2011-го. Правда, как уверяют в компании, это связано с переименованием комплекса в "АФИМОЛЛ Сити"

Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 2010 году: 

 

Таблица составлена по данным Penny Lane Realty и ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Кроме того, 2010 год показал, что время больших проектов проходит, а самыми успешными оказываются небольшие площади. Как рассказали эксперты Penny Lane Realty, у многих введенных в этом году крупных торговых центров при открытии значительная доля магазинов, в том числе якорных, еще не функционировала. Кроме того, на сегодняшний день даже приостановлено строительство некоторых крупных ТЦ. Последний пример – IKEA отложила на 3-5 лет строительство ТЦ «Мега-4» в Мытищах. Можно констатировать, что, несмотря на то что крупные якорные арендаторы при привлечении своих покупателей отдают предпочтение большим площадям, на данный момент тон задают более быстрые в обороте площади.

На фоне кризиса «второе дыхание» открылось у столичного стрит-ритейла. «Это очень динамичный сегмент. Его участниками, в основном, являются представителями малого бизнеса. Именно они в кризис стали первыми сворачивать бизнес и освобождать помещения, а с началом оздоровления рынка первыми же возвращаться. В виду этого количество запросов превышает количество экспонируемых объектов, а по основным торговым коридорам доля вакантных площадей на конец года составила 3%», - рассказал RealEstate.ru директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Кроме того, объявленная новым мэром Москвы Сергеем Собяниным война уличным киоскам только спровоцировала увеличение спроса на аренду помещений стрит-ритейла, расположенных в спальных районах столицы и, как следствие, повысила стоимость аренды в некоторых из них. «Факт сноса уличных киосков оказался положительным для собственников тех помещений, которые раньше были из-за этих киосков визуально скрыты. У нас появились случаи, когда собственники площадей, экспонируемых в момент сноса уличных киосков, подняли ставку аренды до 5-8%», - говорит руководитель отдела торговой недвижимости департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer Ольга Чепарова. «Повышенный интерес к стрит-ритейлу особенно наблюдался со стороны предприятий общепита  и банков, а также со стороны ритейлеров, ориентированных развивать свои сети в спальных районах», - добавляет  руководитель департамента по работе с клиентами, ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Збруева.

В целом спрос на торговые помещения в 2010 году показал положительную динамику. По данным Penny Lane Realty, в течение года средний уровень вакантных торговых помещений Москвы снизился с 9% до 5%. На рынок стали возвращаться крупные международные компании, закрывшие российские бутики во время кризиса: Diesel, Alexander McQueen и Stella McCartney. Кроме того, стали появляться новые операторы: сеть супермаркетов «Оливье», магазины одежды «Kiabi» (Франция) и «Uniqlo» (Япония) и т.д.

Другая характерная черта спроса на торговые помещения – наращивание малыми и средними арендаторами площади своих магазинов. «Те, кто работал на 100 кв. м, стали расширять формат своих магазинов до 300-метрового, те, кто работал на 500-х – до 700 кв.м», - уточняет Ольга Чепарова из GVA Sawyer.


 Таблица: Penny Lane Realty

Арендные ставки в торговых центрах Москвы в 2010 году мало изменились. В среднем рост цен составил 5-10%, по отдельным объектам – до 15%. Таким образом, арендная ставка для якорных арендаторов на конец года составляет – 110-320 долл. за 1 кв.м в год, для торговой галереи - 500-1000 долл.  за 1 кв. м в год, для развлекательной зоны - 120-200 долл.  за "квадрат" в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать 4500 долл. за 1 кв.м. в год.

В стрит-ритейле с начала года рост цен составил порядка 15%. На сегодняшний день средние ставки аренды в этом сегменте варьируются от 1500 до 4000 долл. за квадратный метр в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне 300-1800 долл. за 1 кв.м. в год. Цены продаж от 14 тыс. до 20 тыс. долл. за 1 кв.м. – в основных торговых коридорах и от 2500 до 4500 долл. за 1 кв.м. – на улицах с низкой проходимостью.

Как рассказал Realestate.ru А.Могила из компании Penny Lane Realty, в этом году была широко распространена практика оплаты «процента с оборота» при фиксированной минимальной арендной ставке. Например, не более 150 долл. за 1 кв.м. в год плюс процент с оборота для якорных арендаторов в размере 3-7%, для торговой галереи – 5-15%. если в 2008-2009 годах данные привилегии были доступны только крупным компаниям, то в этом году уже средние и малые операторы  добились получения таких условий. Также арендаторы сегодня все чаще просят отделку за счет арендодателя, отмену ежегодной индексации ставки и депозитных платежей.

По мнению опрошенных RealeEstate.ru экспертов, в наступающем году рынок торговой недвижимости продолжит наращивать обороты. «Банки начнут давать проектное финансирование по разумным ставкам. Это, в свою очередь, приведет к строительству новых объектов и ускорит темпы ввода ранее заявленных», - поясняет А.Могила из Penny Lane Realty. Рост арендных ставок и цен продаж останется прежним: от 5 до 10%. В новом году ожидается открытие двух крупных торговых центров: в марте – уже упомянутого "АФИМОЛЛ Сити" и в третьем квартале – торгово-развлекательного центра River Mall на Автозаводской улице площадью 90 тыс. кв.м.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Следите за новостями