20 марта 2009

СТРОИТЕЛЬСТВО/ Свежезамороженные проекты

Стоимость заморозки в лучшем случае составляет 10% от стоимости строительства

В период кризиса многие девелоперские проекты оказалась законсервированными или, как принято сейчас говорить, «замороженными». В виду недостатка денег одни девелоперы отложили проекты «в долгий ящик» и ждут финансирования, другие продают недострой. В любом случае заморозка проекта всегда связана с потерями, причем даже в наиболее благоприятной ситуации траты застройщика составят не менее 10% от стоимости строительства, что может лечь тяжким грузом на плечи девелопера, испытывающего финансовые трудности и не имеющего возможности продолжать строительство. Правда, при грамотном общении с властными структурами официальной заморозки можно избежать или, по крайней мере, отложить ее на шесть месяцев.

Под «консервацией строящегося объекта» понимается приостановление строительства на длительный срок, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой прекращение договора подряда. Недостроенный объект может быть законсервирован с намерением в будущем продолжить его строительство, либо ликвидирован в установленном порядке. Согласно строительным нормам и правилам РФ СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», одобренным постановлением Госстроя РФ и вступившим в силу 1 января 2005 года, консервация выполняется в том случае, если стройка была приостановлена на срок более шести месяцев.

Основными объектами заморозки проектов на сегодняшний день являются в первую очередь практически все проекты, которые находятся в ранней стадии проработки, т.е. только на бумаге, а также те, что испытывают проблемы с финансированием. По данным риэлторских агентств, в Москве могут быть приостановлены работы на 40% строящихся проектов. Правда, ситуация в столице выглядит лучше, чем в регионах, уверен заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Дмитрий Волков. Например, в Московской области, по разным подсчетам, «заморозка» могла коснуться 50% проектов.

Сама процедура заморозки проекта довольна длительна и затратна. Так, застройщик, в первую очередь, должен известить о принятом решении подрядчика, орган местного самоуправления, а также органы государственного надзора. Помимо этого в трехдневный срок должны быть оповещены ГИБДД и милиция с целью отмены ранее введенных ограничений движения транспорта и пешеходов, а также собственники соседних территорий. После этого в течение месяца девелопер вместе с подрядчиком составляют акт о приемке выполненных работ. А затем проект консервации и расконсервации, то есть рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости консервации и сметами, в которых должны быть предусмотрены перечень работ и затрат на консервацию, на сохранность законсервированных объектов, мероприятия по охране окружающей среды и обеспечению пожарной безопасности. Как рассказали RealEstate.ru в CB Richard Ellis, на практике, как правило, все работы, связанные с консервацией, выполняет подрядчик, для чего предварительно проводится инвентаризация объекта, а также в течение месяца подписывается «Акт о приостановке строительства», в котором указываются договорная стоимость работ, стоимость работ, которая выполнена на данный момент, расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы, и затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.

При этом большая часть средств и нервов застройщика уйдет даже не на официальную консервацию объекта, а на переоформление документов. Так, в случае если участок был предоставлен девелоперу на условиях договора аренды, то по его истечении а) земля может быть изъята с требованием очистить ее от строительного мусора и привести в первоначальное состояние (то есть нужно будет снести недострой); б) может быть проведена переоценка инвестиций в бюджет, после чего договор может быть продлен. Однако в любом случае за неисполнение условий договора или его просрочку заказчик будет оштрафован. Если же участок находится в собственности у девелопера, то по окончании срока действия распоряжения о строительстве заказчик будет оштрафован, а само распоряжение будет продлено. При этом не надо забывать, что переносить сроки нельзя вечно: на практике увеличение сроков капитального строительства не превышает 1,5-2 лет. И не стоит забывать, что по решению суда участок может быть изъят и выставлен на торги, а заказчику вернут первоначальные затраты за вычетом судебных издержек.

После проведения процедуры «заморозки» заказчика ожидают не менее «приятные сюрпризы». Как-то истечение сроков технических условий и разрешительных документов, истечение сроков годности топографии и геологии, изменение нормативов и, как следствие, корректировка проекта и повторная экспертиза проекта, обследование здания при расконсервации, издержки по обслуживанию денег, взятых на строительство, и падение авторитета застройщика в глазах местной администрации. Как констатировали эксперты из CB Richard Ellis, никакие льготы потерпевшим застройщикам не предусмотрены – только наказания. Минимизировать затраты при консервации также невозможно: чтобы сэкономить, надо построить и быстро.

Стоимость самих работ по консервации варьируется в зависимости от сложности и степени готовности объекта, решений проектировщика, текущей ситуации, пожеланий заказчика и прочих слагаемых. Сумма штрафа со стороны местных властей, которую застройщик должен будет выплатить в случае консервации объекта, напрямую зависит от условий инвестиционного договора. С вопросом о том, каковы штрафные санкции для девелоперов при «заморозке» и как они рассчитываются, RealEstate.ru обратился в Контрольный комитет города Москвы, столичный стройкомплекс, а также в Депертамент экономического развития г.Москвы, однако каждое из ведомств сослалось на то, что данный вопрос «не входит в их компетенцию» и перенаправило запрос к своим коллегам. В то же время консалтинговые компании назвали следующий порядок цифр. Как рассказал изданию  руководитель отдела управления проектами компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Руслан Винокуров, зачастую нематериальные затраты по консервации, то есть не связанные со строительными материалами и работами, обходятся застройщику минимум в пределах 10% от стоимости строительства. А если к этим нематериальным затратам добавить еще содержание стройплощадки, мониторинг сооружения, мероприятия по защите объекта от атмосферных и других воздействий, взаимодействие с местными властями, ведение бухгалтерии, а при выводе объекта еще и дополнительное обследование несущих и ограждающих конструкций (согласно требованиям СНиП), повторную мобилизацию, возможно, тендер на оборудование и материалы, подряды строительных организаций и поставщиков, то получится сумма на уровне минимум 25% от стоимости всего строительства. Более того, затраты на консервацию, как сказано в положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Письмом Министерства финансов Российской Федерации от 30 декабря 1993 года №160, не включаются в стоимость строящегося объекта.

Однако, несмотря на безрадостные перспективы, способы спасения проекта от неминуемой «заморозки» и связанных с ней трат все же есть. По словам Р. Винокурова из Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, если девелопер собирается реализовывать свой коммерческий проект в соответствии с планом определенной социальной программы, например, бюджетное жилье, то он может рассчитывать на поддержку государства: в получении необходимых мощностей, быстром процессе согласования проектной документации и приемки выполненных работ. Изменение функций проекта тоже возможно, но нужно учитывать, что это долгосрочный и капиталоемкий процесс, связанный с получением всех необходимых разрешений от городских надзорных служб, а также изменением проектной документации. Впрочем, столичное правительство очень лояльно относится к строительству панельного жилья, магазинов в шаговой доступности или любых других социальных объектов.

Другим способом спасения проектов, близких к стадии консервации, может стать их переориентация при помощи специалистов по консалтингу. Сейчас эта услуга весьма востребована: путем анализа проекта и всех его составляющих, выявляется перспективность его в будущем, разрабатываются способы по увеличению его рентабельности. «Это часто происходит в ситуации с торговыми центрами, когда после анализа разрабатывается новая тактика позиционирования проекта с учетом изменившейся целевой аудитории и т.п.», - пояснил управляющий директор CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров. По его словам, стоимость проектного консалтинга зависит от заказчика и задачи, но, в целом, она составляет порядка 50-200 тыс. долл. и выше.

Еще более радикальный способ порекомендовал генеральный директор компании Terra Auri Андрей Белюченко. По его мнению, любая задержка сроков может быть объяснена нерасторопностью столичных ведомств. При правильном ведении переписки, например, с Контрольным комитетом города и различными Департаментами Правительства Москвы, можно доказать правомерность переносов сроков завершения строительства на полгода, объясняя их выяснением доли города в проекте, уточнением порядка выплат, выкупа прав аренды и т.д.

По мнению некоторых более оптимистичных экспертов, опрошенных RealEstate.ru, идти на заморозку строящегося объекта – последняя мера, к которой стоит прибегать. Так, по мнению Д. Волкова из Praedium, гораздо выгоднее в очень пассивном и медленном темпе подготавливать необходимые документы и согласования с минимумом вложений. Такая модель позволит не тратить деньги на содержание проекта впустую, уменьшить срок реализации проекта в случае, если будет когда-нибудь принято решение его развивать, и, безусловно, увеличить цену самого проекта, если в будущем он будет выставлен на продажу.

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Изображение: http://www.gandex.ru

Следите за новостями