28 сентября 2011

Склады класса А: рост или стагнация?

В исследовании Colliers International отмечен значительный рост ставок в логоцентрах класса А за I полугодие 2011 года – на 14 - 17 %, а также прогноз по дальнейшему повышению расценок на аренду. RealEstate.ru решил проверить справедливость этих выводов, опросив участников рынка и других экспертов. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

В исследовании Colliers International отмечен значительный рост ставок в логоцентрах класса А за I полугодие 2011 года – на 14 - 17 %, а также прогноз по дальнейшему повышению расценок на аренду.

RealEstate.ru решил проверить справедливость этих выводов, опросив участников рынка  и других экспертов.


 

 

СКАЗАНО

Аналитики  Colliers International утверждают следующее:

1. За первое полугодие 2011 года доля вакантных площадей в складских комплексах класса А в Москве снизилась до 2,2 %;

2. Обнаружен существенный рост арендных ставок – почти на 17% (в объектах площадью до10 тыс. кв. м) и на 14 % (в более крупных комплексах) за тот же период.

3. Активизация спроса на фоне сокращения объемов нового строительства качественной складской недвижимости в Московском регионе позволяет прогнозировать сохранение тенденции к увеличению ставок аренды как минимум до конца 2011 года.


 

ПРОВЕРЕНО

1. Спикеры Realestate.ru отмечают более жесткий дефицит площадей в данном сегменте, чем аналитики Colliers International.

В частности, Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, и Петр Зарицкий, руководитель отдела индустриальных и складских площадей Jones Lang LaSalle(JLL) отмечают, что в настоящее время объем вакантных площадей составляет 1 % и менее. Олег Мамаев уточняет, что максимум, который предлагается в московском регионе,  - это около 60 тыс. кв. м.

По мнению господина Зарицкого, если ситуация с мировой рецессией не примет более серьезных масштабов, чем сейчас, то более или менее значительного ввода новых качественных площадей нужно ждать не ранее 2013 года.

 

2. По поводу динамики арендных ставок мнения разделились: одни согласны с тем, что рост был существенным, другие говорят лишь о посткризисной коррекции цен, которая, впрочем, не достигла докризисного уровня.

Николай Девятилов, коммерческий дирекотр по складской и офисной недвижимости Росевродевелопмент, и Петр Зарицкий из JLL согласны с выводами Colliers International. Еще более существенный скачок в размере ставок заметил Николай Девятилов на примере объектов его компании: «ставка, по которой мы сдали объект в сентябре, превысила размер июньских расценок на 15 – 17 %».

Однако Олег Мамаев из PNK Group отмечает, что 17 % - это рост за год (с сентября 2010 года по сентябрь 2011 года), но никак не за полгода. По его данным, в декабре 2010 года размер ставок составлял 115 долл./кв. м/год, а в июне–июле – 125. То есть рост в I полугодии составил, максимум, 8,7 %, но не 14 – 17%.

На данный момент, как полагает господин Мамаев, размер ставки составляет 130  долл./кв. м/год. Даже если допустить, что речь идет о складах площадью больше 10 тыс. кв. м, то данные исполнительного директора PNK Group намного ниже цифр, которые приводит Colliers: 143 долл./кв. м/год  - в первом полугодии 2011 года на большие склады, и 167 долл./кв. м/год   - в тот же период, но на логоцентры до 10 тыс. кв. м.

Также по мнению господина Мамаева, нельзя говорить о значительном росте ставок, в принципе. «Это была лишь коррекция после тяжелых 2009 – 2010 годов, но она не достигла докризисного уровня».

 

3. На дальнейший рост арендных ставок вместе с Colliers International надеюстя Петр Зарицкий и Николай Девятилов. Олег Мамаев вообще говорит о стагнации на рынке.

Господа Зарицкий и Девятилов считают, что рост будет обусловлен жестким дефицитом предложения. Но аналитик JLL оговаривается: прогнозы можно делать лишь с поправкой на финансовые рынки. По его мнению, при удешевлении рубля еще на 15 до 20 %, ситуация выйдет из под всякого контроля.

Впрочем, Олег Мамаев полагает, что до конца 2011 года ставки вырастут лишь до 135  долл./кв. м/год: «Как может расти цена на то, чего нет?»

Но Петр Зарицкий с ним не согласен: «Был бы спрос, а предложение все же есть, в конце концов, что мешает предлагать площади на стадии нулевого цикла, «грин филд»? Главное, чтобы арендаторы не запаниковали и совсем не положили спрос ввиду известных событий».

 

ВЫВОД:

Если из всех мнений попробовать составить некую объективную картину, то получается, что рост ставок с начала 2011 года все же наблюдается, но его нельзя назвать значительным, ввиду восстановления их уровня из минуса. Что же касается прогнозов, то предпосылки для дальнейшего роста стоимости аренды есть, но все карты может смешать общемировая экономическая ситуация. Поэтому стагнация кажется более вероятной, чем рост.

Ольга Александрова

Следите за новостями