23 июня 2010

Рынок недвижимости Балканских стран: Болгария, Черногория, Хорватия

Балканский полуостров давно является излюбленным курортом россиян. Все три страны - Болгария, Черногория, Хорватия - очень разные, но всех их объединяет близость к нашему менталитету, европейский уровень инфраструктуры и концентрации достопримечательностей, а также интересные в инвестиционных целях предложения жилья бизнес-класса и выше

Балканский полуостров давно является излюбленным курортом россиян, а растущий рынок молодых европейских государств в последнее время стал все более привлекательным для российских покупателей жилья. Устойчивым спросом по-прежнему пользуются страны Евросоюза  – Хорватия и Болгария. Последняя теперь еще и дает право иностранцам через инвестиции в недвижимость получать ПМЖ. Растущий рынок и привлекательные проценты «год от года» предлагает бурно развивающаяся Черногория. Все три страны очень разные, но всех их объединяют близость к нашему менталитету, развитая инфраструктура и большая концентрация достопримечательностей.

Болгария

Болгария – страна, раскинувшаяся на восточной части Балкан и имеющая, как и Россия,  выход в Черное море. Благодаря общности языка и традиций еще с советских времен Болгария стала любимой страной для посещения ее российскими туристами. Сегодня это довольно развитое европейское государство, официально вошедшее в состав Европейского Союза 1 января 2007 года. Ныне российские граждане с удовольствием не только посещают страну, но и покупают дома и квартиры у моря, которые, за исключением кризисного времени, год от года прибавляют в цене.

Примерно 85% приобретаемой в Болгарии недвижимости сосредоточено на побережье. Условно береговая линия страны делится на северное и южное побережья. Столицей северного берега является город Варна, столицей южного – Бургас. Отличаются два побережья главным образом среднегодовой температурой, которая на южном обычно на 2-3 градуса выше, а следовательно, и продолжительностью купального сезона, который здесь на две недели дольше. Но и это еще не все. Поскольку северное побережье активно застраивалось еще с советских времен, на нем в результате преобладает точечная, а не квартальная застройка. В итоге, предложений жилья на нем не так много, но зато они дешевле апартаментов на юге. Более теплое побережье, наоборот, долгое время будучи  неосвоенной территорией, ныне активно превращается в современную курортную зону с самым широким набором вариантов жилья от эконом-класса до класса люкс. Однако не в сезон подобная "курортность" юга играет с обитателями злую шутку: большинство баров, кафе и других «сервисов» закрывается.

Второй по значению и престижности курортной недвижимостью в Болгарии является жилье в горной местности. По данным директора по продажам компании «Виртус» Владимира Труфанова, в горах сегодня приобретается порядка 5-7% жилой собственности. Однако большинство россиян, лишенных доступа к морю, Болгария привлекает именно своими пляжными и водными просторами. Этому способствует и более развитая по сравнению со всей территорией страны инфраструктура побережья: благодаря автобусному и железнодорожному сообщению из одной точки страны можно добраться в любую другую.

Жилье на обоих побережьях представлено в основном квартирами в многоквартирных малоэтажных (до 5 этажей) домах, рассчитанных на несколько семей. Расположены они, как правило, на первой береговой линии и стоят на едином земельном участке. Каждый из таких комплексов имеет минимальную инфраструктуру: бассейн, кафе или небольшой ресторан и пост охраны. Апартаменты представлены обычно трех видов: студия – квартира с совмещенным комнатой и кухней, общей площадью 40-50 кв.м, квартира с одной спальней площадью 60-70 кв.м. и  квартира с двумя спальнями площадью около 80-100 кв.м. Дома и таун-хаусы в Болгарии – явление довольно редкое, к тому же, расположены они обычно довольно далеко – в пределах 0,5 – 2 км от моря. Болгарские жилые комплексы обычно привязаны к курортным зонам, которые не имеют статус города, но при этом обладают самой широкой курортной инфраструктурой. К таким относятся всемирно известные курорты Золотые пески, Солнечный берег. А также к маленьким городкам: Поморье, Созопол и др.

Стоимость жилья в домах бизнес-класса Болгарии колеблется в районе 1-1,2 тыс. евро за «квадрат» В элитных комплексах цена 1 кв.м. составляет от 1,5 до 2 тыс евро. Элитные комплексы этой солнечной страны всегда расположены на первой береговой линии, стоят на собственной огороженной территории, где размещаются несколько бассейнов, SPA-центр, детские площадки, фитнес-центр, бары и рестораны. Дома в таких комплексах обычно оформляются в староболгарском или средиземноморском стиле.

Одним из наиболее качественных и дорогих на болгарском побережье элитных комплексов является курортный комплекс «Oasis Resort&Spa», расположенный на южном побережье у поселка Лозенец. Комплекс находится между восточными склонами горы Странджа и Черным морем. Ширина пляжа составляет более 30 м, а протяженность – более 500 м. На территории комплекса работает ресторан, несколько баров, фитнесс и SPA центр, закрытый бассейн, парикмахерская, кондитерская и теннисный корт. На пляже открыты школы по серфингу и водным лыжам. Дома комплекса спроектированы в средиземноморском стиле, а 70% территории занимают аллеи и площадки. Как рассказали специалисты агентства «MAXON», чтобы сохранить экологическое равновесие, «Оазис» будет освобожден от автомобильного транспорта, а для передвижения по аллеям предусмотрены электромобили. Комплекс предлагает 200 апартаментов от 60 кв.м до 250 кв.м, в полностью завершенном виде, под ключ. На сегодняшний день в комплексе сдана первая очередь строительства. Срок завершения третьей очереди приходится на лето 2010 года. Стоимость 1 кв.м составляет от 1650 евро.

Еще один популярный комплекс «Санта-Марина» находится в районе города Созопол. Расположен он амфитеатром на первой линии у моря. «Санта Марина» состоит из 80 трех- и четырехэтажных зданий с квартирами разного типа. На территории поселка находится множество бассейнов, ресторанов, баров, детский центр и все дополнительные условия для постоянного проживания. Инвестором строительства поселка является компания «ФэйрПлей Интернэшнл». В 2006 году «Санта Марина» завоевала приз «Лучший жилой комплекс» в национальном конкурсе «Здание года». Стоимость квадратного метра жилья в комплексе составляет от 1,5 до 2 тыс. евро. Но при этом в комплексе, по данным компании «Виртус», есть несколько низколиквидных объектов, расположенных в полуподвалах, которые можно купить по цене 1,1 тыс. евро за кв.м.

Как рассказали опрошенные RealEstate.ru эксперты, приобрести жилье в Болгарии иностранцу достаточно просто: для этого достаточно иметь действующий загранпаспорт. Но при этом в стране действует ограничение по покупку земли, которую можно оформить в собственность только после регистрации собственной фирмы. Также участок можно взять в бессрочную аренду за довольно символическую плату.

Недавно власти Болгарии внесли поправки в Закон об иностранцах, которые предусматривают принципиально новую для российского рынка схему получения вида на жительство в Европе (а впоследствии и европейского гражданства) через инвестиции в их недвижимость. На российском рынке программу представляет компания IntermarkSavills. Суть ее сводится к тому, что получить ПМЖ в Болгарии теперь можно будет без обязательства минимального проживания в стране, но при внесении инвестиций в недвижимость Болгарии в размере 1 млн левов (512 тыс.евро).

Сегодня на эти деньги инвестор из России может позволить купить себе довольно качественный дом. Как рассказали опрошенные RealEstate.ru эксперты, в результате финансового кризиса цены на недвижимость в Болгарии упали в среднем на 28%. Ценники на дома и квартиры у моря просели, по данным компании «Виртус», благодаря высокой ликвидности объектов всего на 10-15%. Стабильный спрос на курортную недвижимость в Болгарии усиливается с каждым годом еще и потому, что недавно в стране был введен запрет на строительство объектов ближе, чем на 150 метров от моря. В результате чего на рынке наметилось довольно большое сокращение инвестиций, которое при этом может выгодно использовать поторопившийся инвестор. Поэтому помимо вида на жительство, инвестор может и неплохо заработать на растущем болгарском рынке. Как сообщили эксперты компании IntermarkSavills, квадратные метры на болгарском побережье традиционно приносят порядка 10-12% годовых.

Хорватия

Хорватия расположена на северо-западе Балканского полуострова и имеет выход в чистейшее Адриатическое море. Эта страна традиционно является одним из наиболее популярных мест отдыха наших сограждан. Наибольшей популярностью у россиян продолжает пользоваться полуостров Истрия: предместья Пулы, Пореча и Ровиня. Способствует тому близость к словенской границе и к Италии, что дает возможность отправляться в Венецию, Триест, Милан, а зимой на словенские горнолыжные курорты. Полуостров Истрия имеет прекрасную социальную инфраструктуру. Добраться до полуострова можно разными способами, в зависимости от времени года. В Пуле имеется международный аэропорт, который принимает чартерные рейсы из России с мая по сентябрь. А в «зимнее» время можно добраться по новым скоростным магистралям до Загреба или до Любляны. На втором месте по популярности в Хорватии стоит Сплита – второй по величине город страны. В этом регионе неизменной популярностью пользуются полуостров Чиово, район Рогозницы, Ривьера Омижа и Макарска Ривьера.

Покупатели с высокими бюджетами, как правило, отдают предпочтение району Опатии, который остается регионом с наиболее развитой туристической инфраструктурой и наиболее высоким качеством строительства во всей стране.

Как рассказала менеджер по работе с клиентами Adrionika Company Елена Невская, сегодня на хорватских побережьях представлено много предложений жилья высокого класса. На полуострове Истрия, в местечке Лижнян в одном километре от моря строятся новые виллы площадью 112-165 кв.м. Они организованы по принципу коттеджного поселка, отличительной чертой которого является наличие у каждой из них собственного участка с бассейном. Это самый близкий к морю полноценный коттеджный поселок на Истрии. Цены на дома в нем начинаются от 376 тыс. евро.

В районе Кварнер, в Нови-Винодольски в прошлом году был официально открыт единственный в своем роде в этих местах элитный комплекс Novi SPA. Расположен он на первой береговой линии и имеет частный галечный пляж длиной полтора км. Огромная зеленая территория комплекса занимает площадь в 31 га. На ней расположено несколько открытых и закрытых бассейнов, двенадцать баров и ресторанов, фитнес- и спа-центры, массажные кабинеты и торговые галереи. Комплекс функционирует как закрытый гостиничный комплекс категории 5 звезд на 130 номеров с апартаментами на продажу. Собственникам квартир предоставляются услуги управляющей компании по сдаче их в аренду на 20 лет. Предлагаемые на продажу квартиры обладают площадью от 47 кв.м (на одну спальню) до 81 кв.м (на три спальни). Каждый апартамент имеет террасу с видом на море. Стоимость одного квадрата – от 165 тыс. евро до 519 тыс. евро. В рамках комплекса апартаменты ранжируются по первой, второй и третьей линиям, что и является главным критерием при ценообразовании. Все апартаменты расположены на каскадной возвышенности, благодаря чему из окон и с террас каждой квартиры открываются замечательные виды на море и на Остров Крк.

В целом, цены на курортную недвижимость в Хорватии определяются развитостью региона. Пальму первенства по-прежнему удерживают районы Дубровника и Опатии. Сегодня, по словам Е. Невской из Adrionika Company, в этих регионах из-за высокого уровня цен количество сделок сократилось на 50%. «Так, в Опатии на начало сезона-2010 можно найти горячие предложения по цене в 2 тыс. евро за кв.м в новостройке, а в Дубровнике – за 2-2,5 евро за кв.м, чего не было с 2006 года» - говорит продавец. Однако действительно премиальные объекты в этих городках продолжают удерживать цены от 3 тыс. до 6 тыс. евро за «квадрат» и могут ждать своего покупателя хоть несколько лет.

Самым дешевым регионом остается Сплита, где сейчас можно найти варианты и за 800, и за 900 евро за кв.м. «Однако, как правило, такие объекты имеют какие-то проблемы, предупреждает эксперт. Средняя цена в новостройках также колеблется в диапазоне 1200-1700 евро за кв.м, а на первой линии сложно найти что-то менее 1600-2000 евро за кв.м», - говорит Е.Невская. В районе Пулы в новостройках цены редко опускаются ниже 1300 евро за кв.м даже в кризис, однако на вторичном рынке можно найти варианты и за 1 тыс. евро за кв.м. Средняя цена сохраняется на уровне 1400-1800 евро за кв.м.

Для того чтобы приобрести недвижимость в Хорватии, в отличие от граждан Евросоюза, россияне по-прежнему вынуждены прибегать к формированию юридического лица.«Это означает, что они вынуждены оплачивать уставный капитал создаваемой фирмы в размере порядка 2,7 тыс. евро, потратить около 1 тыс. евро на нотариальные платежи, а затем оплачивать услуги бухгалтера ежемесячно в размере примерно 100 евро в месяц. Минимизировать эти расходы, к сожалению, не удастся», - говорит Е.Невская из Adrionika Company.

В отличие от многих стран Евросоюза, кризис до Хорватии докатился только в нынешнем году. Если основные страны были охвачены кризисом с конца 2007-начала 2008 года, то в Хорватии 2008 год продемонстрировал пиковые цены и самый высокий уровень продаж недвижимости за последнюю пятилетку. Признаки начала кризиса стали очевидны профессионалам только зимой 2009 года, а рядовые граждане столкнулись с кризисом только с начала 2010 года.

Для Хорватии индикатором кризисной ситуации является картина на рынке туристических услуг. Сезон 2009 года был для страны очень неудачным, многие отели потерпели убытки. Если аналогичным будет и сезон 2010 года, то это напрямую скажется на экономике страны и ощущении кризиса. В связи с этим, эксперты из Adrionika Company, прогнозируют, что в ближайшие два года цены вряд ли будут расти. Поскольку кризис в Хорватии наступил недавно, цены уже отреагировали, упав на 15-30%, а иногда 40%.

Ожидается, что в 2011 году Хорватия все же вступит в ЕС, однако на этот раз не стоит ожидать такого волнообразного роста цен, как это было при вступлении в ЕС Болгарии или стран Прибалтики.

Предполагается, что после вступления в ЕС в Хорватию, прежде всего, более активно устремятся западноевропейские покупатели с невысокими бюджетами. Для них и для любых покупателей сейчас наибольший интерес представляют объекты с дисконтом, как на рынке апартаментов, так и среди предложений по земле или жилым домам. Реального роста цен ранее 2012 года ожидать не приходится при условии отсутствия второй волны кризиса, поэтому сегодня лучше покупать недвижимость для отдыха и удовольствия, а не в целях инвестиционной прибыли.

Черногория

Черногория – страна, расположенная на юго-западе Балканского полуострова, омываемая водами Адриатического моря. Курортную зону государства можно условно разделить на две части: побережье Адриатики с двумя крупнейшими городами Подгорица и Никшич и горную местность на востоке страны. Сочетание горных пейзажей, мягкого средиземноморского климата и древних исторических памятников делают Черногорию поистине жемчужиной всего полуострова. После признания в 2006 году государственной независимости в стране наступил политический и экономический рост, первые результаты которого проявились в развитии туризма и роста инвестиций в рынок недвижимости. Еще пять-семь лет назад мало кто мог себе представить, что на черногорских берегах будут стоять фешенебельные отели, а стоимость квадратного метра будет здесь сопоставима с недвижимостью Италии, Франции и Кипра. Дальнейшему росту инвестиционной привлекательности будет способствовать вход Черногории в состав Европейского Союза, намеченный на 2012-14 года.

Помимо этого, Черногория славится совершенной экологией. Черногория по Конституции является экологическим государством. «На всём побережье Черногории полностью отсутствует промышленное производство. С точки зрения экологии регионы отличаются только чистотой моря. Море наиболее загрязнено в Баре (сказывается наличие порта), а также в Которе и его окрестностях (связано с тем, что Котор находится глубоко в заливе). Кроме того, в Которе и его пригородах остаётся не решённой проблема центральной канализации, которая фактически отсутствует. В тоже время проблемой таких городов как Будва или Петровац является их размер и количество населения и туристов. Можно однозначно утверждать, что море наиболее чисто в нетронутых цивилизацией местах. Существует множество бухточек, морская вода в которых кристально прозрачна», - рассказал RealEstate.ru менеджер департамента Черногории компании MeRealty d.o.o. Андрей Никифоров.

У покупателей недвижимости Черногории наиболее популярна Будванская Ривьера и Боко-Которский залив. Транспортная инфраструктура побережья страны развита равномерна, с этой точки зрения нет регионов, заметно выделяющихся на фоне других. Туристическая и социальная инфраструктура крупных городов побережья (Бар, Петровац, Будва, Тиват, Котор, Герцег-Нови) похожи.

Если в Хорватии "конкистадорами" по приобретению недвижимости были британцы, то здесь первыми покупателями стали именно россияне. Не последнюю роль здесь сыграла языковая и культурная близость народов. Второй немаловажной причиной является безвизовый въезд в страну для граждан РФ, а также значительно облегченные условия покупки недвижимости, по которым сделку может оформить физическое, а не как во многих случаях, юридическое лицо. Интерес наших сограждан также обеспечивает наличие круглогодичных перелетов. По данным совместного аналитического отчета компаний Gordon Rock и More Group International, российские покупатели практически полностью доминируют в сегменте элитной недвижимости Черногории. При этом наибольшим спросом среди россиян пользуется элитная недвижимость в непосредственной близости от моря и от таких городов, как Будва, Тиват и Котор. Плюсом для россиян является и то, что при покупке квартир и домов россияне и иностранцы в целом имеют равные права с гражданами Черногории. Нет различий как в процедуре купли-продажи, так и с точки зрения налогообложения. Однако стоит отметить, что ипотечное кредитование в Черногории доступно только для граждан страны.

Наиболее популярным направлением в Черногории остается юг страны. Здесь как жителям страны, так и иностранцами больше всего ценится район Бечичи, включая всемирно известный город Будву и остров Святого Стефан – визитную карточку Черногории. Сюда еще с 50-х годов прошлого века стали приезжать мировые знаменитости, такие как Софи Лорен и Элизабет Тэйлор, а Леди Диана и Принц Чарльз провели здесь свой медовый месяц.

Также популярны среди туристов и покупателей жилья Петровац, Котор, Игало и Герцег Нови – известный курорт в южной части Адриатики у входа в Боко-Которский залив. К примеру, Бечичи – небольшой курорт в 3 км от Будвы – считается главным элитным курортом и славен своим протяженным песчаным пляжем, который является одним из самых живописных во всей южной Адриатике. Данный район имеет на сегодняшний день наиболее развитую туристическую, транспортную и социальную инфраструктуру.

Основным предложением на рынке недвижимости Черногории остается эконом-класс стоимостью до 150 тыс. евро. Однако повышенный спрос на растущую недвижимость подтолкнул развитие жилья бизнес-класса и элитного сегмента стоимостью 150-350 тыс. евро и 350 тыс. евро за объект, соответственно.

Из сданных недавно в эксплуатацию комплексов бизнес-класса выделяются комплекс ACA в Будве и комплекс Magnolia в посёлке Дженовичи (пригород Герцег-Нови). Средняя стоимость квартир в этих комплексах составляет 2500 евро за «квадрат». Квартиры площадью порядка 55-100 кв. м имеют обычно зал и две спальни.

Среди элитного предложения жилья сегодня в Черногории конкурируют два жилых комплекса. Современный фешенебельный комплекс BLUE HORIZON, расположенный в одном из самых престижных мест Будванской Ривьеры – поселке Пржно, который по уровню жизни и благосостоянию жителей считается черногорской «Рублевкой». Уютная тропа всего в 200 метров отделяет комплекс от замечательных пляжей и променада в сторону Святого Стефана. Как рассказала Елена Невская из Adrionika Company, себестоимость квадратного метра жилья в поселке Пржно одна из самых высоких в Черногории и продолжает стабильно расти. Учитывая это, Вас приятно удивят цены на апартаменты в жилом комплексе «Blue Horizon». Цены квадратного метра здесь очень умеренная– от 2800-2900 евро.

Другой элитный комплекс, также находящийся в Будве, – TQ PLAZA. Он расположен на первой линии всего в 50 метрах от пляжа и марины и представляет собой дом-корабль клубного типа c элементами делового центра и прекрасными видами на море, остров Святого Николая и Святой Стефан. Площадь TQ Plaza составляет 42 тыс. кв.м, а высота – 8 этажей на поверхности и 2 под землей. В строящемся TQ Plaza планируется размещение эксклюзивного торгового центра с 50 бутиками ведущих мировых торговых марок, роскошные жилые апартаменты, кинотеатр, библиотека, интернет-клуб, спа-центр, боулинг, фитнесс, кафе, рестораны. По словам Е. Невской из Adrionika Company, ни один другой комплекс Будвы не может похвастаться такой развитой инфраструктурой. Это оптимальный выбор не только для отдыха, но и для ведения бизнеса в этом регионе Адриатики.

Стоимость квадратного метра в доме начинается от 3,500 евро. Апартаменты сдаются с полной "евроотделкой"(стеклопакеты, кондиционирование воздуха, паркет, плитка, оборудованный санузел, установленная кухня без техники). Возможна меблировка силами застройщика. Кроме того, на один год в бесплатное пользование покупателям квартир предоставляется гаражное место. В дальнейшем плата за аренду машиноместа составит около 400 евро в год.

Несмотря на непривычную для здешних мест дороговизну предложений, в таких престижных районах, как Будва, дешевые предложения уже вряд ли появятся. Ивестиционная привлекательность региона продолжает оставаться на высоком уровне. Способствует тому и снижение цен. Если до кризиса стоимость «квадрата» доходила до 4-4,5 тыс. евро, то, по данным компании Adrionika, в 2009-2010 году падение цен составило в среднем 20-30%. «На многие объекты ценники понизились на 50%, есть редкие примеры еще более радикального понижения цен, - рассказывает эксперт компании. - Если ранее продавцы активно завышали цену, только завидев русского покупателя, то теперь они все готовы торговаться, причем в процессе торгов цена неизменно понижается, на 5-10-15% и более». К тому же кризис сделал рынок недвижимости Черногории более упорядоченным, цивилизованным. Теперь уже мало кто захочет купить квартиру «через знакомого таксиста», как было раньше, все меньше появляется нерадивых агентств недвижимости. Благодаря этому сейчас потенциал роста цен на недвижимость в Черногории и увеличении инвестиционной привлекательности страны заключается в «отыгрывании» кризисного падения цен, а также в том, что страна является исключительной во многих аспектах.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Следите за новостями