20 августа 2007

ПРОЕКТЫ / Что нам стоит град построить

Карта Подмосковья стремительно обрастает новыми городами

Стоимость московских квартир, несмотря на стагнацию цен, по-прежнему, остается заоблачной для большинства граждан. Многие пытаются найти выход на рынке недвижимости Подмосковья, однако и здесь цены бьют все рекорды, вплотную приближаясь к столичным расценкам. Ситуация обостряется с каждым днем, поэтому губернатор Московской области Борис Громов недавно заявил, что власти готовы пойти на строительство небольших городов, численностью населения 25-30 тыс. человек. Государство подобные предложения поддерживает – совсем недавно проекты городов «Рублево-Архангельского», «А101» и «Большого Домодедова» получили бюджетную поддержку на полное строительство инфраструктуры. Заявленные застройщиками цены на квартиры в будущих полисах очень даже лояльные – 1,1-1,3 тыс. долларов за кв. метр, однако, как отмечают эксперты, к моменту сдачи стоимость будет все же иной, будет же она доступной или нет, пока остается секретом.

На сегодняшний день на строительство в Подмосковье городов и поселков заявлено свыше 10 проектов (таблица "Новые города в Подмосковье"). Из них «Плещеево», «Остров Истры», а также «Рублево-Архангельское» считаются элитными и будут в основном рассчитаны на состоятельных покупателей. Поселки будут застроены малоэтажными домами, коттеджами, виллами, кое-где появятся гостиницы и центры развлечений. Жилищный фонд трех поселков составит порядка 6 млн. кв. метров, проживать на которых смогут до 100 тысяч человек.

Не всем, правда, карман позволит поселиться в элитных поселках, поэтому для людей с меньшим доходом застройщики собираются создавать настоящие города, рассчитанные в первую очередь на массовую аудиторию бизнес-класса. Например, проект города «Большое Домодедово» по размеру будет сопоставим с Краснодаром, площадь города по окончании строительства составит 18 тысяч гектаров. Строительство «Большого Домодедова» рассчитано на восемь лет, причем общие инвестиции за этот период составят 11 млрд. долларов. Другой город под кодовым названием «А101» разместится в Ленинском районе, правда строить его будут подольше - 25-30 лет. Как сообщила RealEstate.ru директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Наталья Чукаева, на территории А101 будет построено 13 млн. кв. метров разноэтажного жилья, около 1,5 млн. кв. метров будет выделено под коммерческие площади. «Таким образом, на территории А101 будет сформировано большое количество рабочих мест. По предварительным прогнозам здесь будут работать  не менее 30% местного населения, около 100 тыс. человек», - подчеркнула эксперт.

Пока все заявленные проекты существуют лишь на бумаге, однако, как полагают эксперты, многие из них имеют довольно высокие шансы на успех, особенно те, за которыми стоят серьезные структуры с деньгами. Гендиректор компании «ТЕРРА-недвижимость» Тимур Сайфутдинов выделяет 3 таких проекта. «Рублево-Архангельское – это Нафта-Москва, А101 – это управляющая компания «Масштаб», Большое Домодедово – Coalco Development. Все три по итогам прошедшего недавно конкурса получат поддержку государства в виде полного финансирования строительства инфраструктуры. Это огромные деньги», - отметил в интервью RealEstate.ru специалист.

В том, что новые проекты будут пользоваться бешеной популярностью у покупателей, эксперты почти не сомневаются. По их словам, уже сейчас видны тенденции, которые гарантируют высокий спрос за пределами МКАД. Во-первых, сами москвичи, задыхаясь от пробок, шума и пыли, начинают постепенно переселяться в благоустраиваемые пригороды и города-спутники. Во-вторых, приезжее население Москвы также подбирает себе более доступные жилищные варианты именно в Подмосковье, правда от окончательного переселения их еще удерживает отсутствие рабочих мест. Но с появлением новых городов со своими бизнес-парками, деловыми центрами и эта проблема будет решена. Руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель» Ольга Гусева целевую аудиторию новых проектов в Подмосковье делит в таком соотношении: «В большей степени в их развитии заинтересованы жители Москвы – примерно 43%, в меньшей – Московской области – 29%, за ними идут жители других регионов России – 26% и стран СНГ – 2%».

Эксперты также отмечают, что в условиях дефицита предложения новостроек в Москве и области любой объект найдет своих покупателей, поэтому сейчас любое строительство достаточно выгодно, вне зависимости от класса возводимого жилья. «Эконом-класс в Подмосковье скорее выберут приезжие из регионов. Бизнес-класс будет интересен жителям подмосковных городов, желающих улучшить свои жилищные условия в пределах привычной среды обитания. Элитку могут выбрать семьи, чья жизнь не предполагает ежедневных поездок в столицу – молодые семьи, местные чиновники и бизнесмены», - рассказал RealEstate.ru директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин.

Если с покупателями проблем не будет, то, вот, что случится с рынком недвижимости, когда на него свалятся единовременно дополнительные миллионы квадратных метров, пока непонятно. Однако специалисты и здесь не особо беспокоятся. «Заявленные в последнее время проекты строительства новых городов намного масштабнее. Их реализация потребует много времени. Например, проект А101 рассчитан на 50 лет. Поэтому весь объем жилой площади не попадет на рынок единовременно», - говорит RealEstate.ru директор по маркетингу компании «Домострой» Елена Комова. Ее коллега из УК «Масштаб» Н.Чукаева подтверждает эту мысль, отмечая, что на быстрый результат при реализации этих мега-проектов рассчитывать не приходится. «Это проекты, которые требуют серьезного подхода и осмысления. Поскольку практики реализации подобных проектов в нашей стране нет, а есть только мировая практика, то, прежде всего, необходимо изучение мирового опыта и его адаптация к российской действительности», - отметила она.

Необходимо отметить, что реализация заявленных проектов положительно скажется на развитии столичного рынка недвижимости, а точнее на ее потребителях. Им, по крайней  мере, будет что купить, поскольку, по прогнозам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, в Москве уже не будет строиться доступное жилье. Потребителями московского рынка станет довольно узкая аудитория, способная позволить себе приобретение квартир по 4500 - 5000 долларов за метр.

Впрочем, как оказалось, далеко не факт, что и подмосковное жилье станет доступным, хотя сейчас цены, объявленные застройщиками мега-проектов, очень даже лояльны. Например, стоимость квадратного метра жилья в «Большом Домодедово», будет составлять менее 2 тыс. долларов. «Необходимо уточнить, что к моменту официального старта «Большого Домодедово» заметно вырастет не только цена квадратного метра, но и себестоимость стройматериалов.  Опыт говорит о том, что к моменту окончания строительства цены на квартиры в новостройке могут увеличиться более чем в два раза», - подчеркнул С. Лушкин из ОАО «Квартал».

По словам Тимура Сайфутдинова из «Терра-недвижимость», уже сейчас, когда продажи еще не объявлены, такой ценник кажется утопическим. «Давать прогнозы очень сложно, так как речь идет о долгих годах, но уже сейчас эти заявления вызывают сомнения, даже с учетом поддержки властей». По его словам, на данный момент самые низкие цены на жилье в новостройках за пределами МКАД – на Востоке и Северо-Востоке. При том, что это не самые благополучные районы, квадратный метр здесь оценивается в 1500 – 1700 долларов.

Как бы там не было, первые мега-проекты могут кардинальным образом изменить будущее московского региона, ведь по периметру Москвы есть еще довольно много неосвоенных земель. К примеру, Горьковское или Ленинградское шоссе, которые после расширения станут скоростной трассой с хорошей пропускной способностью, при грамотном подходе можно использовать под современную, концептуальную застройку. Для этого только нужен грамотный взвешенный подход, четкая проработка проектов и уход от хаотичной, мелкомасштабной застройки к комплексному освоению всей территории.

Алексей КИЛИЧЕВ, Любовь ОРЛОВА

Следите за новостями