24 апреля 2006

Практикум / Планировка квартир

С какими ограничениями и проблемами сталкивается покупатель квартиры со «свободной» планировкой

«Свободные» от планировки квартиры

Строительство домов, в которых квартиры сдаются государственной приемочной комиссии с так называемой  свободной планировкой, в Москве давно приняло массовый характер. Изготовление таких квартир-полуфабрикатов обходится застройщикам существенно дешевле, чем полностью готовых к проживанию апартаментов. Поскольку рынок жилья в Москве с ярко выраженным господством продавца над покупателем, то потребители, а их чисто количественно больше, смирились с проблемой. Хотя вялые споры о том, хороша эта идея или все же не очень, нет-нет да проявятся. Не принимая ту или иную сторону в споре, портал Realestate.ru решил лишь констатировать факты.

Стандартизированный «полуфабрикат»

Итак, уточним еще раз, что такое квартиры со «свободной» планировкой. Это недожилье может быть только в домах возводимых каркасно-монолитным способом. Каркас и перекрытия таких домов выполняются из монолитного железобетона, при этом наружные стены делают многослойными с эффективным утеплителем и кладкой из кирпича или из блоков из легкого бетона. Главное преимущество такой конструкции домов в том, что она позволяет значительно увеличить пролеты между несущими стенами и за счет этого существенно расширить простор для творчества дизайнеров. Несомненно, это плюс.

Покупатель квартиры со «свободной» планировкой получает наружные и межквартирные стены, пол, потолок и остекление. Из инженерного оборудования в такой квартире устанавливается двухтрубная система отопления, к которой подключается необходимое количество радиаторов водяного отопления с автоматическими терморегуляторами, в квартиру заводятся трубы горячего и холодного водоснабжения, санузлы «прошиты» канализационными стояками. Кроме того, в квартире должны быть вентиляционные каналы.  Вот, пожалуй, все. Впрочем, нет - чуть не забыли про входную дверь. Наша «забывчивость» объясняется качеством устанавливаемой двери. Существует даже такой термин: «дверь на выброс». В квартирах, подлежащих отделке строители чаще всего не считают нужным ставить качественные двери.

Кроме перечисленного, стандартная комплектация квартиры со «свободной» планировкой ничего не предусматривает. Электропроводка обычно заканчивается щитками на этаже.

ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВЫДЕЛЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ЭНЕРГОМОЩНОСТЕЙ РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ОБОЙДЕТСЯ В $6-7 НА 1 КВ.М, А УСЛУГИ ФИРМЫ - В $700

Как же выглядят все эти элементы квартиры со "свободной" планировкой? Естественно, ни о какой финишной отделке стен речи нет. Застройщики справедливо считают, что каждый владелец квартиры видит оформление эксклюзивным. (И то правда - наелся советский народ одинакового товара.) Полы представляют собой бетонный монолит, поверх которого лежат металлопластиковые или пластиковые трубы водяного отопления. Так что перед тем, как уложить напольное покрытие необходимо будет выровнять поверхность пола бетонной стяжкой. Потребуют отделки и потолки. Здесь возможно несколько вариантов решения проблемы, но об этом чуть позже. Остекление квартир в таких домах с такой планировкой выполняется из качественных деревянных или ПВХ оконных блоков с двухкамерными стеклопакетами. Они удовлетворяют требованиям действующих СНиПов, но несмотря на это, владельцы квартир нередко все же  заменяют их на более совершенные, обладающие лучшими тепло- и звукозащитными свойствами. Входную дверь заменяют практически всегда.

Установка современных плотно закрывающихся окон требует организации в домах эффективной приточно-вытяжной вентиляции, однако нередко проектировщики ограничиваются традиционной вытяжной вентиляцией, которая оказывается неэффективной. Отсюда и повышенный интерес новоселов к кондиционерам.

Внутренний объем апартаментов не разделен межкомнатными перегородками, так что будущим владельцам разрушать ничего не  придется. Ну а застройщик в свою очередь экономит не только на возведении этих стен, но и на их отделке. Тем не менее хорошо известно, что именно эти строительные работы относятся к наиболее трудоемким и дорогостоящим, так как требуют от исполнителей высокой квалификации. Затраты автоматически перекладываются на плечи будущих владельцев квартир такой планировки. А чтобы поставить внутренние стены владельцу квартиры придется потратить $150 в пересчете на 1 «квадрат» его квартиры.

Короче говоря, завезти мебель в квартиру со «свободной» планировкой сразу после получения ключей просто невозможно. Чтобы превратить новую квартиру в комфортное жилье с удобной планировкой (тем более, с эксклюзивной), придется потратить немало сил, времени, нервов и денег. Если нет денег то есть их хватает лишь на расплату с продавцом квартиры, то разумнее сразу включить для рассмотрения на семейном совете вариант приобретения квартиры на вторичном рынке. По оценкам специалистов, превращение квартиры в только что выстроенном доме в реальное жилье с реальной планировкой квартиры удорожает приобретение в полтора-два раза.

Необходимые ремонтные, строительные и отделочные работы обойдутся сегодня новоселу во вторую сумму, равную стоимости приобретения, и заметим, без учета наполнения пространства мебелью и бытовым оборудованием.

Ограничения «свободной» планировки

Тем, кто готов на жертвы ради современного комфорта, нужно быть готовым к целому комплексу проблем. Несмотря на большие размеры квартиры и отсутствие внутренних перегородок, реализовать планировку квартиры, о которой вы мечтали, в полном объеме не так-то и просто. Заинтересованные в продажах новостроек, несущие радость новоселья риэлторы и застройщики обычно умалчивают о том, что их «свободная» планировка имеет определенные ограничения. (Здесь можно ознакомиться с перечнем запретов при перепланировках квартир)

Дело в том, что квартиры в монолитных домах согласно проектам, по которым они строятся, все же имеют планировку. Правда лишь на бумаге, но от этого покупателю не становится легче. Для того, чтобы «бумажную» планировку изменить на придуманную дизайнером, потребуется «вагон» бумаг. Прежде всего, нужно будет заказать изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации, имеющей лицензию Госстроя. Разработка такого проекта обходится в $50-100 и даже более в расчете на 1 квадратный метр площади. На тот случай, если в распоряжении владельца площади, которой предстоит стать квартирой, есть некий человек в роли приказчика, опишем ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ. Комментарии, как говорится, излишни.

После того, как необходимые проектные документы разработаны, наступает этап их согласований и утверждений во всех заинтересованных учреждениях (районная администрация, управление архитектуры и градостроительства, газовой инспекции, городских энерго- и водоснабжающих организациях). Согласование перепланировки квартиры - тема для отдельного разговора и чтобы не испортить настроения будущим новоселам, не станем перегружать наше описание печальной информацией.

Для того, чтобы подключить квартиру к электроснабжению, то есть завести в квартиру 220 или 380 Вольт (по умолчанию строителей, в доме со «свободной» планировкой электрические коммуникации заканчиваются в этажном электрощитке), потребуется разработка и согласование в энергонадзоре отдельного проекта, включающего схему разводки электричества по помещениям. Многие застройщики предлагают разработку необходимых проектов и получение соответствующих разрешений как дополнительную платную услугу, стоимость которой может составлять 1,5-2% от цены квартиры. Можно обратиться и в фирму, специализирующуюся на согласовании перепланировок. Однако, в этом случае процесс согласования и утверждения разработанных проектов планировок будет возможен только после получения покупателем документов о праве собственности на квартиру.

Разрабатывая проект перепланировки квартиры, учтите что любые решения по изменению ее конфигурации ограничены расположенными в ней несущими стенами. Трогать их при перепланировке категорически запрещено. Мы бы не стали упоминать столь очевидные вещи, если бы не практика, когда за счет сноса внешних стен раздвигают комнаты на глубину лоджии, например.

СОГЛАСОВАНИЕ ОБЫЧНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЗАНИМАЕТ 2-4 МЕСЯЦА И СТОИТ $1500-2500

Следующее ограничение – жестко зафиксированное положение сантехнических зон. Согласно нормативным актам перенос канализационных стояков запрещен, так что ванные комнаты будут находиться там, где они зафиксированы  исходной «бумажной» планировкой. Их количество увеличить тоже не удастся. Не перенесете на новое место и входную дверь.

И, наконец, еще одно ограничение, о котором нередко забывают – вероятно, из-за очевидности. Окна. Их количество и расположение - данность, от которой никуда не денешься. Это ограничение может показаться наименее существенным из всех. Однако, это не так. Ведь согласно действующим строительным нормам в каждой комнате должно быть не меньше одного источника естественного освещения, то есть не менее одного окна. Так что количество окон зачастую означает количество жилых комнат в домах (здесь мы не учитываем элитарные квартиры – авт.). Правило «окна должны обеспечивать нормальную инсоляцию помещений» незыблемо.

И это лишь основные ограничения, которые следует учитывать при разработке эксклюзивной планировки квартиры. Именно поэтому совсем не лишне потенциальному покупателю знать кто является архитектором и проектировщиком объекта заложенной конфигурацией и площадью конкретных квартир в монолитной конструкции с определенным образом выстроенными несущими стенами.

Кроме перечисленных ограничений есть и масса других, менее критичных, но от этого не менее неприятных ограничений, которые все равно придется учитывать. Полет фантазии при создании эксклюзивной планировки квартиры может ограничить взаимное расположение комнат, их ориентацию относительно сторон света и относительно улиц  - основных источников шума.

Проблемы «свободной» планировки

Кроме весьма существенного набора ограничений «свободная» планировка квартиры связана с немалым количеством проблем.

Первая  –  сроки, во время которых в доме будет происходить второй этап строительных работ. По оценкам специалистов, на разработку проекта перепланировки, его согласование и утверждение требуется от двух месяцев до четырех, однако не редко бюрократическая операция растягивается и на полгода (!). Сами строительно-ремонтные работы по превращению квартиры со свободной планировкой в жилище, готовое к заселению тоже занимают не менее полугода. Так что въехать в новую квартиру при хорошем раскладе можно будет примерно через год.

СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИР СО СВОБОДНОЙ ПЛАНИРОВКОЙ ЗАЙМЕТ 2-4 МЕСЯЦА И ОБОЙДЕТСЯ В $2500-3000

Хорошо, если все жильцы собрались дружно обживать новый дом. Однако, наша статья – не фантастический рассказ. Хорошо известны случаи, когда в подъезде многоэтажного дома годами живут всего несколько семей. Перманентная стройка на протяжении нескольких лет жизни в единственном жилище, которое мыслилось как семейное гнездо отравит желанный уют долбежкой монолитных стен, строительным мусором в лифтах и грязным двором. Сомневаться в этом не приходится.

Ситуация, когда дом стоит со свободными от жильцов квартирами, относится к домам, где квартиры приобретались состоятельными россиянами в качестве инструмента сохранения личных финансов. Такой "порядок" в современной Москве весьма распространен.

Заострим внимание на высоте потолков. Обязательная стяжка на полу, чтобы спрятать трубы отопления, плюс дополнительный звукоизоляционный слой, плюс само напольное покрытие поверх стяжки, плюс потолок (если он подвесной, то расстояние потолка от перекрытия составит примерно 15 см) – те жертвы которые владелец неизбежно принесет из-за хитрости застройщиков (и рэлторов) и своей недальновидности. Ибо после всех ремонтных работ трехметровый потолок, рекламируемый при продаже, превратится примерно в 2,70 м. Именно поэтому уважающие себя и покупателей застройщики делают в домах со свободной планировкой квартир потолки высотой 3,30 м.

Еще одна проблема «свободной» планировки заключается в том, учесть пожелания и особые взгляды владельцев конкретных квартир на их планировку архитектор не в состоянии. А фантазии современных владельцев квартир весьма буйные (считается, что деньги способны утвердить чуть ли ни любой проект планировки квартиры). В результате расположение помещений с разным назначением оказывается произвольным и нарушающим акустический комфорт соседей. Хорошо еще, что расположение санузлов в квартирах со свободной планировкой жестко зафиксировано нормативными документами.

«Пустячок», о котором в заключении нельзя не упомянуть, заключается в том, что площадь квартиры  со «свободной» планировкой будет меньше ровно на ту площадь, которую займут межкомнатные стены. При той цене которую запрашивают продавцы, средний покупатель будет считать не метры, а дециметры.

Так что, решив приобрести квартиру со свободной планировкой, будьте бдительны и готовьтесь к длительной и непростой борьбе за свои удобства.

Александр Колотилкин

Если же жажда «первозданного» комфорта овладела вами настолько, что дешевле смириться с судьбой, то имеет смысл ознакомиться с ПЕРЕЧНЕМ ДОКУМЕНТОВ, регламентирующими перепланировку квартир, а также с теми операциями, которые разрешены в процессе обретения эксклюзивного комфорта.

Следите за новостями