30 мая 2005

Поиск новых рубежей

Квартира в столичном центре, коттедж в ближнем Подмосковье, - это еще не все. Усадьба в соседней области в данном перечне не лишняя. Отдыхать состоятельные господа предпочитают именно там, в лесу у большой воды за сотни километров от мегаполиса

Квартира в столичном центре, коттедж в ближнем Подмосковье, - это еще не все. Усадьба в соседней области в данном перечне не лишняя. Отдыхать состоятельные господа предпочитают именно там, в лесу у большой воды за сотни километров от мегаполиса. Благо, удовольствие это весьма недорогое, а красота природы просто не поддается описанию.

Мода на далекое Подмосковье и соседние области сформировалась относительно недавно, что связано с целым рядом факторов: повышение благосостояния граждан и соответственное увеличение автопарка, улучшение транспортных путей, ухудшение экологии вблизи столицы и.т.д. Наиболее активно обживают «дальние рубежи» менее обеспеченные москвичи. За относительно небольшую сумму они получают всю радугу красок жизни на природе: от прозрачной реки у дома до удобств во дворе. Более состоятельные горожане интересуются значительными наделами земли с коммуникациями и у воды.

Модные «медвежьи углы»
Рынок недвижимости, как известно, обладает очень большой инерцией. Это и хорошо и плохо одновременно. Хорошо, что у владельцев и потенциальных покупателей всегда есть время оценить обстановку и сделать выбор. Например, в августе 1998 года рынок ценных бумаг рухнул за день, банкам хватило недели, а цена на жилье не снижалась еще несколько месяцев. С другой стороны, этот рынок недвижимости, как паровоз, даже если пора тормозить, он проедет еще несколько километров. Вот и в секторе загородной недвижимости сложилась ситуация, когда престижные направления и известные поселки обжиты, застроены, а некоторые уже перенаселены. И ближнее Подмосковье перестает быть местом полноценного отдыха. Давно пора девелоперам и риэлторским агентствам продвигать более дальние, но вместе с тем и более интересные проекты. «Тем, кто близко знаком с загородной недвижимостью понятно, что в дальних районах можно создавать недвижимость высокого уровня для элитного сословия, – говорит Геннадий Левин, руководитель отдела продаж экогородка «Велич». – Сейчас эти районы не востребованы в должной мере и это неправильно. Инерция стереотипов тормозит развитие рынка загородного жилья и приводит к "заносам и перекосам": на Рублёвку уже грустно смотреть – там явное перенасыщение, но деньги по-прежнему рекой инвестируются туда».

Тем не менее, за последние несколько лет интерес к «дальним дачам» не просто вырос, но и существенно изменил представления москвичей о данных местах. Кстати, среди профессионалов нет единства, что называть «дальними дачами». Условимся, что это дома за 100-200 и далее километров от МКАД.

Есть категория покупателей, которая обращается в агентства с просьбой подыскать 2-3 га земли в «диких» уголках Подмосковья под строительство усадьбы. Такие заявки, разумеется, единичны, да и сама идея подразумевает уединенность будущей резиденции.

«Рынок земельных участков рассматриваемой области перспективен в основном своими природными ресурсами и полным отсутствием вредных производств, - говорит Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость». - Но главной и весьма заманчивой для некоторых потребителей особенностью рынка земли дальнего Подмосковья является дешевизна землеотводов, находящихся на действительно большом (от 100 км) расстоянии от МКАД. Здесь вполне реально купить себе несколько гектаров земли, и построить своё «дворянское гнездо».

Что бы убедиться в популярности глубинки достаточно заехать воскресным утром на рынок провинциального городка Осташков у популярного озера Селигер. Что там - женевский автосалон - пятерка Хаммеров, несколько Туарегов, Патролей, Х5 и прочих Проходимцев. А уж набор элитного спиртного в придорожном киоске поразит и завсегдатая ароматного мира….

К настоящему моменту уже сформировался свой круг предпочтений. Это – Завидово, Конаковское и Можайское водохранилище, Валдай и Селигер, берега Волги и Оки. Все эти места интересны наличием так называемой "большой воды", несильно тронутой природы, прекрасными охотничьими и рыболовными хозяйствами. Так, популярны дачные поселки у Волги: Борки, Мозгово, Столипино. В ряде районов (Конаково, Дубна и пр.) сегодня разрабатываются интересные проекты, призванные привлечь инвестиции, поднять уровень местной инфраструктуры на высокий уровень. Следом, соответственно, поднимутся и цены.

Для любителей чистого воздуха и природной естественности потенциальное место для дома этим перечнем не ограничивается. Как вполне обеспеченные люди бизнеса и богемы, так и рядовые москвичи покупают себе дома в Тульской, Калужской, Рязанской и пр. областях. «Сегодня становится модным жить в «ближнем» коттедже или особняке рядом с Москвой, а отдыхать подальше от цивилизации (в 1,5-2 и даже 5-и часах езды от МКАД)», - отмечает Щербакова.

На выбор могут влиять совершенно разные факторы. Кто-то прикупает несколько гектаров в местечке, куда ездил на лето с бабушкой. Одна знакомая купила дом и N-ое количество земли рядом с Доном из-за расположенной рядом конной базы. Другие обзавелись домом, расположенным недалеко от Оптиной пустыни. Кто-то покупает избу в деревне, потому что там из цивилизации – только электричество.

В любом случае при сравнении отдыха вблизи мегаполиса и в глубинке - последнее кажется раем.

На дачу – на вертолете
Цивилизованных девелоперских «дальних» проектов сегодня мало. Причин тому несколько. И одна из них, как уже отмечалось, – инертность участников рынка. «Сегодня соотношение цена/качество в "раскрученных" элитных местах уже совершенно неприемлемое в сравнении с качественными, хорошо продуманными загородными проектами в других местах, – уверен Геннадий Левин. – Но из-за давления старых стереотипов инвесторы меньше вкладываются в другие качественные с точки зрения природы и транспортной доступности площадки, хотя прекрасно понимают, что когда-нибудь и наш рынок дозреет до освоения более широких радиусов от мегаполиса, в том числе и дальних до 100-400 км, как это давно произошло на Западе».

Второй блок причин имеют экономический характер. Чем девственнее место, тем сложнее с коммуникациями, не все готовы таскать воду из колодца. «Для элитного поместья нужно как минимум несколько десятков кВатт электроэнергии с высокой надёжностью подачи (т.е. с двух разных ветвей), – продолжает Левин. – Плюс строительство газопровода – вряд ли владелец согласиться топить большой дом электричеством или соляркой». Подведение остальных коммуникаций также обойдется недешево.

Транспортный вопрос решен в настоящее время только для нескольких магистралей: Новокаширское, Симферопольское и Новорижское шоссе. Все остальные, как правило, проходят через населенные пункты со светофорами и соответствующими пробками. И как бы не «пиарили», к примеру, Дмитровку, добираться по ней в свой коттедж на Волге (около 100 км.) в воскресный день может занять 3-4часа. В выходной по Новой Риге за это время можно отмахать километров 200, в будний же - все 300-400. Кстати, на том же Западе в дальние поселки инвесторы прокладывают качественные дороги.

Альтернативный вариант перегруженным подмосковным шоссе – малая авиация. Так, авиаклуб «Морава» предлагает клиентам перелеты до того же Осташкова. Самолет садится на грунтовую полосу недалеко от Селигера. Но пока такой вид транспорта не может стать распространенным. И дело не в цене, просто законодательно отрасль малой авиации настолько зарегулирована, что вылететь к себе на дачу даже на своем самолете или вертолете крайне сложно.

В результате получается, что ранчо – это дорогая игрушка, и инвестировать в неё решаются только сами будущие владельцы, одержимые такой мечтой. Для профессиональных девелоперов строительство элитного ранчо пока неоправданно – слишком высокий риск. Не удивительно, что поиск поселков или особняков далее 100 км от МКАД в Интернете ничего не дает.

Все же такие проекты появляются. Все они находятся в живописных местах, преимущественно у большой воды.

В районе Завидово (100 км от МКАД по Ленинградскому направлению) на берегу Иваньковского водохранилища разместился корпоративный поселок «для своих». Особенно интересно решение транспортного вопроса – добраться в поселок из Москвы можно не только на автомобиле, но и на вертолете. Для этого предусмотрен вертодром.

На берегу Можайского водохранилища располагается усадьба Аксаново (100 км от МКАД). Под поселок отведено 54 гектара, одна десятая часть территории останется лесистой, плюс своя береговая линия. Такой «природный» ландшафт создаст все условия для охоты и рыбалки. В усадьбе может разместиться охотничий, конноспортивный или любой другой специализированный VIP-клуб.

Сотни соток
Частных любителей пожить на широкую ногу не пугают ни расстояния, ни расходы. Спрос на «дальние дачи» есть.

Земельные участки под «родовые гнезда», как правило, приобретаются большие – от 50 соток до 1,5 и более га. Часто выбираются участки в лесу, около реки. Некоторые предпочитают местности, богатые историческими памятниками. Большой надел позволяет хозяевам реализовать многие мечты. Некоторые обзаводятся собственной конюшней, левадой, манежем. Берег «большой воды» позволяет соорудить причал для яхты и эллинг. В основном же список пожеланий традиционный: дом, баня, хозяйственные строения.

Сами дачи обычно представляют собой зимние коттеджи из бревна или бруса, реже кирпичные: экология, по мнению большинства хозяев таких домов, должна быть во всём.

Есть здесь и свои ложки дегтя. Во-первых, затраты. Хотя на землю и дом они относительно невелики. «Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества, – рассказывает Жанна Щербакова. – Кроме того, дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. Влияют на стоимость земли для строительства «дальних дач» категория и целевое назначение земли: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство. Таким образом, стоимость сотки земли на большом удалении от Москвы может варьироваться от $50-500 до $2000-3500. Все эти факторы влияют на стоимость домовладения в целом. Современную «дальнюю дачу» можно купить в среднем за $35-160 тысяч. Впрочем, цена такой усадьбы может достигать и $500 тысяч».

Намного сложнее дело будет обстоять с подведением необходимых коммуникаций. Вероятную стоимость просчитать невозможно, все зависит от того, насколько далеко их придется вести.

Постоянной и значительной статьей расхода станет содержание и охрана усадьбы. Это вопрос не одной сотни долларов.

Второй аспект – юридический. Особенно он актуален, если земля приобретается в лесу или у воды. За последние 15 лет земельное законодательство менялось несколько раз. И на рынке загородной недвижимости, по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» сегодня очень много объектов с неправильно или не полностью оформленными документами. Нередки случаи предоставления фальсифицированных документов на объект. «В сделках с загородной недвижимостью важно помнить: документы собираются и на участок и на строение, это разные пакеты документов», - предупреждает Щербакова.

Осложняет процесс и то, что в различных районах Подмосковья существуют свои требования к сделкам. Поэтому специалисты рекомендуют обращаться за помощью к юристам, имеющим ежедневную практику.

Особая проблема – планирование ранчо. При большой площади и небольших умениях ситуации могут быть анекдотическими. Так, один приятель, владеющий несколькими гектарами на берегу реки в Липецкой области объяснял так расположение баньки: «Во-о-он туда, через ельничек к оврагу!»

По мере освоения «дальних рубежей» количество желающих обзавестись 1-2 га леса будет возрастать. Хотя, понятно, что в силу высокой себестоимости строительства и содержания владельцев «усадеб» много не будет.

Примеры некоторых предложений больших участков
(по информации каталога «Недвижимость и цены»)

Направление

Расстояние

Площадь

Дополнительная информация

Цена

Ленинградское

150

40

Участок переведен в ИЖС, коммуникации по границе

420 за сотку

Ленинградское

190

 

36

 

На берегу Иваньковского водохр., эл-во по границе, 1 км береговой линии

1 000 000

 

Ленинградское, оз. Селигер

250

1

Эл-во рядом

500 у. е. за сотку

Ленинградское, оз. Селигер

300

 

1

 

Собственная ЛЭП, сруб бани, причал, очищенная береговая линия

49 000

 

Минское

110

5-10

Эл-во, лес

150 за сотку

Минское

110

5-50

800 м от Можайского водохр., лес. Эл-во, подводится газ.

300 за сотку

Минское

140

0,5-2

Рузское водохр. Эл-во, газ скоро, охрана

3000 за сотку

Новорижское

110

15

Эл-во по границе, рядом 2 водоема

30 за сотку

Новорижское

117

500 соток

Эл-во, газ по границе

150

Новорязанское

100

9

Эл-во и газ по границе

100 000 евро

Симферопольское

95

Два участка по 14 га

Газ и эл-во – 1 км, рядом Поленово, Ока

40 за сотку

Симферопольское

100

6

Коммуникации в наличии, Ока в 3 км

99 у. е. за сотку

Ярославское

120

28

Рядом лес, водоем

40 000

Светлана ДАНИЛОВА
для RealEstate.Ru
Следите за новостями