09 октября 2007

ОБЗОР / Затянувшаяся стагнация

Рост цен нивелируется падением курса доллара

Практически с начала года на рынке жилой и коммерческой недвижимости царит стагнация цен, которая, как заверяли многие эксперты и аналитики, должна была окончиться осенью. По многочисленным прогнозам, именно в сентябре ожидалось оживление рынка и как следствие медленный, но верный рост. Однако в реальности получилось все совсем иначе, правда, не все с этим согласны. Так, некоторые уверяют, что за первый осенний месяц столичная недвижимость подорожала на 1%. Противники на это приводят факт снижения доллара на 3%, а значит и удешевления недвижимости. В третьем лагере вообще считают, что цены в действительности остались неизменны.

О чем можно говорить с большей уверенностью, так это о том, что предложение на столичном рынке недвижимости в сентябре увеличилось. Эту тенденцию эксперты считают вполне логичной, поскольку после летних каникул начинается традиционная активизация рынка. Так, по данным аналитического отдела «ИНКОМ-недвижимость», только за последнюю неделю сентября общий объем предложения вырос в ЦАО на 1,9%, в СВАО на 1,1%, ЗАО на 0,7%.

Как отмечают аналитики, в наибольшей степени растут объемы предложения в сегментах элитной недвижимости, а также современных панельных домов. Уверенный рост предложений демонстрируют сталинские дома, а также кирпичные пятиэтажки. Однако, не смотря на оживление рынка, объем предложений все же существенно отстает от весеннего уровня. По данным Russian Research Group (RRG), в апреле-мае, на рынке предлагалось небывалое количество квартир – порядка 30 000 еженедельно, чего практически не было даже во время стагнации 2004 года. Сегодня же к продаже предлагается порядка 17 000 квартир. Этот показатель продажи квартир в Москве почти вдвое меньше, нежели был в мае.

Этот факт, по мнению специалистов RRG, можно считать, первым сигналом к окончанию стагнации на столичном рынке. «Стагнация, по сути, период компенсации предыдущего роста цен, - рассказывает RealEstate.ru гендиректор RRG Денис Колокольников. Суммарная платежеспособность населения имеет свои пределы, и когда цены на квартиры превышают эти пределы, рынок реагирует соответствующим образом».

Стагнация – 2007, кстати, развивалась исключительно по законам рынка, и в этом смысле она стала первой в истории российского сектора недвижимости. Так, в 1999 году движущей силой кризиса на рынке недвижимости стал дефолт, а в 2004 году – проблемы банковского сектора. В этот раз, как утверждают эксперты, не было никаких дополнительных факторов, рынок корректировался сам. Это тоже можно считать достижением, поскольку говорит об окончательном формировании рынка недвижимости. Сегодня рынок не просто цикличен, он поддается мониторингу и прогнозированию.

Правда, не совсем понятно, считать ли уже стагнацию историей или она до сих пор является частью нашей реальности. Мнения экспертов на этот счет сильно разнятся. Как сообщил RealEstate.ru руководитель отдела маркетинга УК «Масштаб» Игорь Лебедев, по-прежнему сохранилась тенденция, проявившаяся летом: при продаже квартиры продавцы дают существенную скидку. Реальная цена продаж на 5-10 % ниже цены предложения.

В этой связи выгодно покупать недвижимость в краткосрочной перспективе, так как продавцы готовы торговаться, и дают хорошие скидки. Правда, добавляет И.Лебедев, если нет острой необходимости, лучше отложить и куппить квартиру через 2-3 года. За это время объем предложения увеличится, качество строительства вырастет, цены на квартиры станут более реалистичными. «Мы еще не успели отойти от того ажиотажа, который наблюдался на рынке в прошлом году.  Каждый год накапливается покупательский спрос, который должен реализоваться в течение года. Рост цен прошлого года не позволил реализоваться этому спросу. Этот накопленный неудовлетворенный спрос будет реализовываться в течение этого и следующего года, поэтому этот временной отрезок будет не показательным», - подчеркнул эксперт.

Директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков полагает, что сегодня на рынке преобладают не скидки цен, а наоборот, рост. «Средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам сентября увеличилась на 1,05% и составила 4920 долл. за кв.м. С начала года уровень средних цен относительно декабря 2006 года повысился на 1,9%», - сообщил RealEstate.ru специалист. По его словам, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы с учетом элитных новостроек составила 5773 долл. за кв.м. Прирост составил 1,35%. Без учета объектов элитной недвижимости средняя удельная цена предложения на рынке новостроек составила 4926 долл. за кв.м., что на 0.84% выше, чем в августе. С начала же года цены на квартиры выросли на 9%.

Действительно, если рассматривать все цены в долларах, а в Москве, так оно и есть, то наблюдается повышение цен. Однако, если изменить угол обзора и взглянуть на поведение доллара, то картина меняется. За сентябрь-месяц американская валюта потеряла примерно 70 копеек или почти 3% от своей курсовой стоимости. Значит, тот факт, что цены на недвижимость выросли на 1%, практически нивелируется падением доллара. И по факту мы наблюдаем снижение цен на недвижимость.

По ценам, добавляет Д. Глуховский, сейчас в городе наблюдается следующая ситуация. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры выросла на 1,7% до 4513 долл. за кв.м., двушки и трешки подешевели на 0.8% до 4734 долл и 4724 долл. за кв.м. соответственно.

Губительно на ценообразовании рынка сказывается и ипотечный кризис в США. Его последствия вылились в кризис ликвидности на российском рынке, в результате чего многие банки на время совсем отказались от выдачи ипотечных кредитов. Многие эксперты прогнозируют, что кризис ликвидности затянется и в основном он ударит по нашим банкам в октябре. Если верить этим прогнозам, то это означает прекращение некоторыми банками выдачи ипотечных и потребительских кредитов, увеличение процентных ставок, усложнение процедуры выдачи кредита. «Соответственно спрос, рассчитывающий на ипотеку, будет уменьшаться, активность потребителей сократится на рынке приблизительно, на 15-20%. Это создаст еще большую разницу между спросом и предложением, что в перспективе повлечет за собой понижение цен предложения по крайне мере среди тех продавцов, которые хотят реализовать продажу квартиры в сжатые сроки», - отметил И.Лебедев.

Вообще, же, как отмечают эксперты, рынок действительно меняется и уже многие маркетинговые ходы не воздействуют на аудиторию в должной степени. В частности, летние бонусы и подарки, вопреки традициям, не привлекли достаточное количество покупателей. Не дали результата и попытки дозирования продаваемых объектов. Но участники рынка не отчаиваются. По прогнозу В.Луцкова из холдинга «МИЭЛЬ» до конца 2007 года цены на квартиры будут расти по 1,5-2% в месяц. Другие специалисты перспективы рынка тоже оценивают достаточно скромно, отмечая, что «марафонского» взлета цен на квартиры на нашем рынке уже не будет. Рынок вошел в фазу стабильности.

Алексей КИЛИЧЕВ

Следите за новостями