Нужны ли кому-нибудь квартиры на Рублевке?

10 ноября 2010
Некоторое время назад такой формат загородной недвижимости, как элитные квартиры, абсолютно не вписывался в представления «о прекрасном» потенциальных покупателей. Но определенное количество клубных домов и жилых комплексов все-таки появилось в Подмосковье и заняло свою нишу на рынке. RealEstate.ru решил узнать, как загородные элитные квартиры прошли «проверку кризисом»

Еще некоторое время назад такой формат загородной недвижимости, как элитные квартиры, казался нонсенсом и абсолютно не вписывался в представления «о прекрасном» потенциальных покупателей, рассматривавших загородный дом как альтернативу или дополнение основному жилью в Москве. Однако определенное количество клубных домов и жилых комплексов, претендующих на элитный статус, все-таки появилось в Подмосковье и заняло свою нишу на рынке загородной недвижимости. RealEstate.ru решил узнать, как загородные элитные квартиры прошли «проверку кризисом», каков спрос на данные объекты и их предложение в настоящее время.

Начиная с 1998 года, когда на рынке загородной недвижимости московского региона появился первый малоквартирный дом (он был возведен в поселке Новогорск корпорацией «Подмосковье» - прим. ред.), прошло более 10 лет. За это время в области было построено определенное количество загородных жилых комплексов высокого качества, однако настоящей альтернативой таунхаусам и индивидуальным домам они так и не смогли стать: доля рынка, которую занимают малоквартирные загородные дома в настоящий момент, не превышает и 2% от общего объема предложения, считают аналитики МИАН, что, естественно, является «каплей в море» против 88-процентной доли коттеджных поселков и 10-процентной доли таунхаусов на рынке загородной недвижимости московского региона. Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац так объясняет сложившуюся ситуацию: «Малое число обусловлено специфичностью спроса – все же немногие готовы покупать такие объекты. Квартира за городом – это заведомо компромиссный товар между городским и загородным проживанием. Застройщики это понимают и, где возможно, строят коттеджи или таунхаусы». Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», придерживается схожей точки зрения: «Такие ЖК строятся в коттеджных поселках, где есть небольшой клочок земли. Строить еще один коттедж там нерентабельно, а вот возведение дома с квартирами позволит получить довольно значительную прибыль. Квартира в таком ЖК дешевле, чем загородный дом. И клиент, купивший такую недвижимость, получает своего рода билет в высшее общество. Но о социальной однородности тут говорить сложно».

На конец первого полугодия предложение квартир в домах, которые входили в состав поселков, составляло 578 единиц, посчитали в Penny Lane Realty. Что же касается всех загородных элитных жилых комплексов, то их точное количество опрошенные RealEstate.ru риелторы назвать затруднились. Тем не менее, в настоящий момент в базах агентств недвижимости представлены к продаже на первичном рынке квартиры в таких загородных поселках и ЖК, как «Грюнвальд», «Русский авангард», Vitro Club, «Сосновый бор», «Новая Опалиха». На вторичном рынке предложения больше: это «Chalet-Жуковка», «Жуковка-1», «Сосны. Николина Гора», «Новое Лапино»,  «Русский модерн», «Тихомирово», «Земляничная поляна», «Дубрава», «Лесная усадьба», «Петровский» и другие объекты. Все эти объекты заявлены как эксклюзивные, премиальные, элитные и противопоставляются традиционному для области жилью эконом-класса.

 Актуальные предложения квартир высокого ценового сегмента на рынке жилой недвижимости Подмосковья

 

Название ЖК  Поселок  Направление Удаленность от Москвы, км Дата ввода в эксплуатацию, год Цена за 1 кв. метр, долл. Метражи квартир, кв. м  Актуальные предложения Инфраструктура
Четырехэтажный дом класса люкс в коттеджном поселке Одинцовский район
Одинцово
Минское шоссе  10  2009  6,231 от 130 до 142  1к.-2 Детские площадки, рестораны, ФОК, две площади, парковка, огромное озеро, детская лодочная станция
"Двенадцать месяцев" Одинцовский район, поселок Заречье Сколковское шоссе  2  2007  3,633- 6,749  от 143 до 307  4к.-1 Двухуровневые квартиры, отдельный вход, полная инфраструктура
"Земляничная поляна" (Кунцево-4) Одинцовский район, поселок Заречье Сколковское шоссе  7  2005  7,334 - 8,017 от 150 до 500  4к.-1 На территории строго охраняемого поселка Заречье (бывшего дома отдыха ЦК КПСС Брежневская дача, в настоящее время - территория Фонда развития Международного университета), находящегося в окружении соснового леса. Дом с переменной этажностью в 5-8 этажей на 38 квартир
Новый элитный дом Одинцовский район, поселок Заречье Сколковское шоссе  3  2010  10,000  нет данных  4к.-1 Строго охраняемая территория Международного Университета со своей школой, д/садом, теннисными кортами, конюшней 
ЖК "Русский Авангард" (Кунцево-2) Одинцовский район, поселок Заречье Сколковское шоссе 1 4-й квартал 2010  7,505 - 12,498 от 197 до 600   3к.-1, 6к.-1 Пять просторных корпусов выполнены в авангардном архитектурном стиле. 60 просторных квартир и 20 двухуровневых апартаментов. Функциональность пространства, умная планировка, огромные окна. Квартиры с двумя входами
ЖК "Тихомирово" Одинцовский район, поселок Заречье Сколковское шоссе 2  2002  4,297 нет данных  6к.-1 Комплекс состоит из трех корпусов, в которых разместятся порядка 75 квартир. Огороженная территория, вооруженная профессиональная охрана, камин, террасы 15 кв.м., живописный вид из окон, подземный паркинг
ЖК "Грюнвальд" Одинцовский район, поселок Заречье Сколковское шоссе  1 2010 4,235 - 8,672 от 104 до 338  3к.-10, 4к.-1, 5к.-5, 6к.-3 Элитный жилой квартал из 13-ти корпусов клубного типа в долине реки Сетунь. В каждом доме не более 20-ти квартир с зимним садом и каминным залом. Панорамное остекленение, французский балкон, высота потолков 3,3 м. Без отделки
ЖК "Сосны Николина гора" Одинцовский район, поселок Заречье Рублево-Успенское шоссе  22  нет данных 4,316 - 9,890 от 118 до 175  3к.-5, 2к.-2, 4к.-1 Подземная парковка, лесная территория, пляж Москва реки, супермаркет, химчистка, частные школы, 3 детских сада, детские площадки, бассейн, сауна, тренажерный зал, открытый теннисный корт, бильярд, спортивная площадка, каток, кафе-бар, аптека, салон красоты
Дом в КП "Новое Лапино" Одинцовский район, деревня Лапино Рублево-Успенское шоссе   20  2006  3,396 - 7,237  от 87,8  до 252,9  1к.-3, 2к.-3, 4к.-1 100-квартирный дом с развитой инфраструктурой, фитнесс-центр класса люкс, спа-центр, салон красоты, д/сад, школа, лицей, ресторан, кафе - все на территории. Зимний сад 20м, панорамный вид на хвойный лес, многоуровневая охрана, п/паркинг, московские телефонные номера. Бассейны, крытое футбольное поле, теннисные корты, детский центр. 
ЖК "Новое Лапино" Одинцовский район, деревня Лапино Рублево-Успенское шоссе  18  2006  4,915  от 81 до 253  1к.-1 Монолитно-кирпичный дом бизнес класса
Новый монолитный шестиэтажный дом Одинцовский район, деревня Лапино Рублево-Успенское шоссе  18  2010  4,571  нет данных  2к.-1  Элитный поселок закрытого типа. Огороженная и охраняемая территория, собственная развитая инфраструктура - супермаркет и медицинский центр, фитнес клуб и салон красоты, ресторан, кафе и бар, казино и боулинг на 4 дорожки, бильярдный клуб, прачечная и химчистка. машино-место закреплнное за квартирой расположено непосредственно у подхода к лифтам
ЖК "Ромашково XXI" Одинцовский район Рублево-Успенское шоссе  5  2008  2752  327,0  -  610,0  1-2-3-4-комнатные квартиры Поселок Ромашково XXI  -  большой жилой комплекс площадью 17.1 га на 73 дома. Квартиры сблокированы в таунхаусы. Обилие больших световых проемов и целых стеклянных стен, просторных террас и балконов создает ощущение вливающегося в интерьер пространства. Каждая квартира имеет собственный участок земли от 2.0 до 13.4 соток.
 Chalet Жуковка Одинцовский район
деревня Жуковка
Рублево-Успенское шоссе  8  2007  7,437- 14,535  от 115  4к.-3, 5к.-1 Зимний сад, высота потолков 3,8 м, камин, барбекю. Дом класса де-люкс на 30 квартир, на территории детский сад, сосновый бор. Построен по проекту известного итальянского архитектора Джулиано Моретти. Эксклюзивная отделка холлов, бассейн с зоной отдыха, подземный паркинг, круглосуточная охрана
Новый элитный дом рядом с  Chalet Жуковка (д.58) Одинцовский район
деревня Жуковка
Рублево-Успенское шоссе  8 Выдача ключей 4-й квартал 2010г.  8,750 - 11,190  нет данных 4к.-1, 2к.-1 Подземная автостоянка, консьерж, бассейн, детская игровая зона, благоустроенный внутренний двор
"Жуковка-1" Одинцовский район
деревня Жуковка
Рублево-Успенское шоссе  7 На этапе строи-тельства  8,500-11,000  от 102 до 240  1к.-1, 2к.-2, 3к.-2, 6к.-1 Элитный дом на 37 квартир в сосновом лесу. Двухуровневые квартиры. Каждая квартира в "Жуковке-1" оснащена современной системой пожаротушения и дымоудаления и центральным кондиционированиемВ поселке есть своя школа и детский сад. Строго охраняемый поселок, реликтовый лес, красивейшее место Подмосковья. Дом принадлежит Управлению делами президента
Новый элитный клубный дом на 19 собственников Одинцовский район
деревня Жуковка
Рублево-Успенское шоссе  8  2010  8,000- 8,795 двухуровневый пентхаус 420 кв.м  4к.-1, 3к.-1, 2к.-2, 6к.-1 Бассейн 25 м, сауна, фитнес, вся инфраструктура Рублевки, зимний сад
Элитный жилой дом на 6 квартир Одинцовский район, село Усово Рублево-Успенское шоссе  10  2010  8,000 нет данных  4к.-1 На территории детский сад, площадки, гимназия, ресторан, круглосуточная охрана 
"Рублевское Предместье" Красногорский район
деревня Глухово
Рублево-Успенское шоссе  8 Первая очередь сдана  3,033 - 3,367  от 80,83 до 111,3  2к.-10, 3к.-10 Жилой комплекс бизнес-класса
Клубный дом ЖК "Лесная Усадьба" Красногорский район, поселок Мечниково Рублево-Успенское шоссе  12  2006  5,422 - 6,220  нет данных  3к.-2, 4к.-1 На территории вековые деревья. Рядом 2 школы и 2 д/сада, магазины, река Москва в 5 мин пешком. Огороженная территория, собственная служба безопасности, благоустроенная территория, детские площадки
ЖК "Петрово-Дальнее" Красногорский район, поселок Мечниково Ильинское шоссе  17  2000  2300 - 6,490  нет данных  3к.-1 Дом бизнес-класса, с подземным гаражом, охраняемой огороженной территорией
Красногорье DeLuxe Красногорский район, Павшинская пойма Волоколамское шоссе  2,5  1-й квартал 2011  2670 - 3890  от 44,01 до 226,84  1-2-3-4-комнатные квартиры Целый город новостроек различной конструкции и высоты  (от 5 до 30 этажей), занимающий обширную площадь в 150 га. Проект «Красногорье» (Павшинская пойма) входит в топ наиболее масштабных строительных проектов последних десятилетий
ЖК "Романтика" Красногорский район
деревня Путилково
Путилковское шоссе  0,3  2007  3,708 от 38 3к.-1 Рядом ВЭЙПАРК, полная инфраструктура
ЖК "Красногорская ривьера" Красногорский район, Павшинская пойма Волоколамское шоссе  2,5  2-й квартал 2011  3180 - 4780  от 40 до 130  1-2-3-4-комнатные квартиры Архитектурный дизайн соответствует высокому статусу, подземный паркинг
Клубный поселок "Новая Опалиха" Красногорский район
Красногорск
Новорижское шоссе  6  2010  2,513  от 56 до 176  3-комнатные,  двухуровневые 5-комнатные На входе домофон, работает охрана, ведется видеонаблюдение. Планируется размещение небольшого супермаркета, кафе или ресторана, медицинского пункта, бытовых служб, салона красоты, развлекательных учреждений, администрации поселка. Ближайшая школа находится в поселке Ново-Никольское, в 100 м
ЖК "Сенеж" Солнечногорский район
Солнечногорск
улица Драгунского
Ленинградское шоссе 40  2009  1,494 - 1,915  от 61 до 207  1к.-2, 4к.-2 Дом бизнес класса в лесопарковой зоне на берегу озера Сенеж. Развитая инфраструктура, подземный паркинг, охрана. Панорамное остекление. 1-2-3-4-комнатные квартиры, есть подземный паркинг 
ЖК "Мечта" Мытищинский район Дмитровское шоссе  23 4-й квартал 2010 2234  от 47 до 110  2-х, 3-х и 4-х комнат-ные квартиры В уединенном месте, защищенном густым лесным массивом, в экологически благоприятном районе с чистым воздухом и прозрачной водой. Современная инженерия. Индивидуальные современные проекты
Элитный дом в КП "Дубрава" Мытищинский район
поселок Поведники
Дмитровское шоссе  10  нет данных  1,976 - 2,323  от 100  3к.-2, 4к.-1 Двухуровневые квартиры, камин, рядом лес, водохранилище, санаторий ФСБ, охраняемая территория, квартиры выходят на берег Клязминского водохранилища
Клубный дом "Сосновый бор" Королев городской округ
Королев
Ярославское шоссе  8  2010  2,250 двухуровневые квартиры от 190 кв.м  2к.-1 Дом бизнес-класса в элитном районе, подземный паркинг, охрана. Сосновый бор, спорткомплекс, детсад, школа, торговые комплексы, прекрасные видовые характеристики
Клубный комплекс "Королевские сосны" Королев городской округ
Королев
Ярославское шоссе 11 2010 2300 от 42 до 177 3-, 5- и 6-этажных дома на 181 квартиру и 5 пентхаусов Уютная территория комплекса в 7,5 га находится в лесном массиве и примыкает к границе заповедного "Лосиного острова"
Многоквартирный дом в КП "Витро Вилладж" Подольский район
деревня Чириково
Калужское шоссе 38 2007 1,836 от 45 до 220 3к.-1 Общая территория поселка 15 га. Пруд, беседки, жилые и служебные помещения, детские площадки, супермаркет, спортивный клуб, ресторан, строится бассейн. Хвойный и лиственный лес. в 3-х км серия прекрасных озер. Панорамное остекление, свободная планировка
Источник: база данных ЦИАН, таблица составлена RealEstate.ru

Правда, по-настоящему элитными жилыми комплексами, ориентированными на постоянное проживание в Подмосковье, все представленные в таблице объекты не являются в силу сложившихся на рынке жилой недвижимости покупательских предпочтений. Традиционно дороже всего оценивается домовладения на Рублево-Успенском шоссе, поскольку именно с ними связано представление об элитном домостроении. Также в цене недвижимость на Новорижском, Ильинском, Волоколамском, Дмитровском, Киевском, Калужском шоссе, тогда как месторасположение объекта на ярославском или горьковском направлении подразумевало собой более экономичные варианты. Как видно из таблицы, кризис не изменил этот своеобразный «табель о рангах». Самая высокая цена в предложениях риелторов по-прежнему выставляется на объекты на Рублевке: так, самыми дорогими подмосковными квартирами остаются объекты в Chalet Жуковка, где стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигает 14,5 тыс. долл. Примечательно, что на второе место вырвался ЖК «Русский авангард», что на Сколковском шоссе. Очевидно, что продавцы оценили потенциал недвижимости, которая будет располагаться в непосредственной близости от бизнес-школы «Сколково» и будущего иннограда, ведь здесь на первичном рынке предлагаются к продаже варианты по цене почти 12,5 тыс. долл. за «квадрат». При этом на том же Рублево-Успенском шоссе можно встретить и относительно «бюджетные» варианты. Так, в ЖК «Ромашково-XXI», что в 5 км от МКАДа, квартиры продаются по цене почти 2,8 тыс. долл. за кв. м. Самое дешевое из предложений на Сколковском шоссе — квартиры в поселке «Двенадцать месяцев» от 3,6 тыс. долл. за кв.м.

Однако все познается в сравнении. Например, за квадратный метр жилья высокого класса на первичном рынке в столице сейчас стоит не менее 8-9 тыс. долл. Что же касается вторичного рынка, то здесь за «квадрат» могут просить уже и 22,5 тыс. долл., отмечает управляющий партнер компании MAYFAIR Properties Марина Маркарова. Разница же между коттеджем и загородной квартирой еще более очевидна. Так, Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН, сообщает: «Средней бюджет покупки коттеджа, например, на Новорижском шоссе также находится в диапазоне от 20 до 40 млн руб. (порядка 650 тыс. долл. - 1,2 млн долл. по текущему курсу — прим. ред.), а на Рублево-Успенском и Ильинском шоссе домовладения предлагаются уже по цене от 45-50 млн руб. (порядка 1,4-1,6 млн долл. по текущему курсу — прим. ред.)»

Таким образом, загородная квартира в элитном комплексе или коттеджном поселке заведомо являет собой более дешевый вариант, причем даже в рамках одного и того же поселка. «Например, в "Павлово-2" средние цены такие: готовый коттедж — 1,7 млн долл., участок с подрядом — 1,4 млн долл., таунхаус — 580,5 тыс. долл., а квартира — всего 256,3 тыс. долл.», - приводит пример директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков. Поэтому покупатель квартир дорогого ценового сегмента за городом — тот, кому не по силам позволить себе элитное жилье в столице или полноценный дом на одном из престижных направлений. Более того, опрошенные RealEstate.ru эксперты утверждают, что инвесторов в недвижимость среди них тоже немного. “Есть несколько человек, которые купили квартиры в Жуковке. Они молодые, им нужна Жуковка, но у них нет денег на дом на Рублевке или нет желания этим домом заниматься, что маловероятно, скорее нет денег.  Но таких найдется сто человек. Все остальные – люди просто небогатые. Им гораздо больше подойдет «Рублевское предместье», чем Chalet в Жуковке. Например, в поселке «Монолит» удачно построили два квартирных дома. Квартиры разобрали для помощников и прислуги. В «Павлово-2» первые покупатели (те, что брали жилье за копейки) – это работники застройщика. В одном из первых квартирных домов на Ильинском шоссе квартиры, например, покупали тренеры по фитнесу из World Class», - продолжает А. Рыков из Penny Lane Realty.

В то же время практика строительства клубного дома за городом такова, что девелоперу часто приходится так или иначе постепенно повышать стоимость квадратного метра в подобных объектах. «Чтобы построить жилой дом, - перечисляет А. Рыков, - нужно помимо всего прочего вложиться в инженерные системы: лифты, системы вентиляции, кондиционирования и отопления. Выше второго этажа никто пешком ходить не станет. Если не сделать климатические системы, фасады и крыши зданий покроются безобразными коробками кондиционеров, и так далее. Нужны полноценные котельные. У квартирного дома до 20% - общие площади, которые нужно оборудовать и отделывать, но нельзя продать. Окупаемость квартирного дома может начинаться, например, с 6 этажа. Кому нужна квартира за городом на 9 этаже? Никому».

И все же некоторая текущая заинтересованность девелоперов в возведении малоквартирных жилых комплексов на наиболее престижных направлениях запада Подмосковья существует. Как рассказывает В.Митько из компании МИАН, совсем недавно агентством был выполнен аудит концепции малоэтажного жилого комплекса в деревне Барвиха, строительство которого запланировано на ближайшее время. «Полагаю, что с учетом последних тенденций на рынке элитной недвижимости, потребность в подобном консалтинге будет возрастать», - надеется он.

А вот со спросом дело обстоит хуже. Говоря о динамике сделок с загородными элитными квартирами, опрошенные RealEstate.ru эксперты отмечают следующие неутешительные факты. «Шале в Жуковке продавалось гораздо лучше квартир на Николиной горе, - вспоминает А.Рыков, - Динамика продаж в «Соснах» была просто унылая. Думаю, там ни о какой эффективности говорить нельзя». По его словам, сейчас «никто не бегает по рынку и не ищет квартиру за городом. Спрос на квартиры настолько узок, что можно сказать, его вообще нет».

Анна МИЛОВАНОВА 

Фото: cottage.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова