20 февраля 2007

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Споткнулись на старте

Через ипотечные программы приобретается не более 2-10% от всех объектов коммерческой недвижимости

Состояние развития российского рынка «коммерческой ипотеки» (приобретения объектов коммерческой недвижимости юридическими лицами посредством ипотечных кредитов – прим. ред.) можно охарактеризовать как стартовое. До сих пор массового запуска ипотечных продуктов для малого и среднего бизнеса не произошло: в большинстве своем банкиры не испытывают доверия к предпринимательству, которое не всегда строит работу на принципах прозрачности финансовых потоков и структуры собственности. В результате, по оценкам различных экспертов, в РФ в кредит покупается от 2% до 10% объектов коммерческой недвижимости, тогда как в развитых странах через коммерческую ипотеку приобретается от 50% до 90% офисных, торговых, складских и производственных помещений. И все же российские кредитные организации с оптимизмом смотрят на перспективы коммерческой ипотеки и предрекают в ближайшем будущем стремительное развитие линейки кредитных продуктов для юрлиц, а также спрос на ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости.

До недавнего времени было принято считать, что рынок ипотечного кредитования малого и среднего бизнеса в России не развит. Действительно, объемы ипотечного жилищного кредитования и коммерческого ипотечного кредитования в РФ не сопоставимы. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), подводя итоги прошедшего года, рапортовало, что в РФ только за 2006 год было выдано ипотечных кредитов на 200 млрд руб., что на 157 млн руб. больше общего объема кредитов, выданных в 2005 году. А показатель отношения объема выданных ипотечных кредитов к ВВП составил в 2006 году 2,4%. В то же время объемы рынка коммерческого кредитования довольно скромны. «Оценить объем рынка ипотечного кредитования юридических лиц довольно сложно. По моим ощущениям, это 3-5 млрд долл.», - прокомментировал управляющий директор Москоммерцбанка Игорь Загуменный.

Коммерческая ипотека отстает и по такому показателю, как объем сделок с использованием ипотечных кредитов к общему объему сделок купли-продажи жилья. Так, по данным АИЖК, в 2006 году до 10-12% квартир в РФ были приобретены через ипотеку. В то же время лишь 2-10% (по оценкам экспертов, опрошенных RealEstate.ru – прим. ред.) коммерческой недвижимости покупалось с помощью кредитных программ. «В настоящий момент доля коммерческой ипотеки ничтожна в общем объеме сделок по приобретению коммерческой недвижимости в России. В то же время в развитых странах с помощью ипотеки представителями малого и среднего бизнеса осуществляется львиная доля покупок объектов коммерческой недвижимости. Там этот объем составляет от 50% до 90% от всех сделок», - отметил генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

И все же, по его мнению, перспективы у дальнейшего развития коммерческой ипотеки в России есть. «Коммерческая ипотека заведомо дешевле, нежели коммерческие кредиты банков, не обеспеченные залогом», - добавил он.

Правда, по словам начальника отдела связей с общественностью компании «Фосборн Хоум» Юлии Родионовой, процентная ставка по программам кредитования для приобретения коммерческой недвижимости, предлагаемая ипотечным брокером, варьируется в пределах 12-17% годовых при сроке кредитования до 15 лет. А в Москоммерцбанке, где доля коммерческой ипотеки составляет до 20% от общего портфеля корпоративных кредитов, заметили, что минимальная сумма кредита должна составлять не менее 3 млн долл., причем заемщик должен обладать средствами в размере 25-30% от стоимости объекта. «Способность компании обслуживать кредит из операционной деятельности – вот одно из основных требований к заемщикам. Кроме того, так как стоимость объектов высока, а структура сделок купли-продажи индивидуальна, мы стараемся найти баланс между требованиями продавца и пожеланиями покупателя, при этом всегда учитывая риски банка», - заявил И.Загуменный.

Программы классического корпоративного кредитования, предлагаемые отечественными кредитными организациями, продемонстрировали более демократичные условия: минимальное значение процентных ставок по долларовым кредитам составило 10% годовых, по рублевым - 12% в год. Однако кредитные организации требовательно подходят к оценке кредитоспособности заемщика. Так, Райффайзенбанк по своей программе кредитования среднего бизнеса будет работать лишь с теми компаниями, чей годовой оборот составляет от 8 до 25 млн евро, при этом сумма финансирования должна начинаться от 100 млн долл.

Сложность оценки доходов владельцев бизнеса и непрозрачность бухгалтерии являются основными факторами, тормозящими развитие коммерческой ипотеки в РФ. «Как показывает практика, залог недвижимости не всегда является 100-процентной гарантией возврата кредита. Так, например, в случае банкротства предприятия за счет реализации его имущества в первую очередь гасятся налоговые задолженности и долги перед трудовыми коллективами», - посетовал руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

Еще одной важной проблемой, тормозящей развитие коммерческой ипотеки, является легализация рыночной стоимости объектов недвижимости: некоторые продавцы в целях экономии на налогах занижают стоимость сделки. «Упомянутые «серые» схемы крайне опасны для их участников, т.к. являются нарушением законодательства РФ, поэтому вряд ли банки будут принимать участие в таких сделках», - продолжил С.Даньков.

Однако даже в случае, если сделка проходит «в белую», ее участники могут столкнуться с существенными трудностями, связанными с земельными отношениями. Опрошенные RealEstate.ru банкиры отметили, что могут профинансировать и приобретение ликвидных земельных участков, как с объектами коммерческой недвижимости, так и без них, а вот приобретение объекта, стоящего на земле, не принадлежащей собственнику здания, не обойдется без проволочек.

«Что касается земельных участков, то в Москве практически вся земля находится в долгосрочной аренде у собственников помещений. Это может приводить к увеличению сроков проведения таких сделок», - сказала Ю.Родионова из компании «Фосборн Хоум».

С коллегой согласен и И.Загуменный из Москоммерцбанка, отмечающий, что перезаключение договора аренды с городом – всегда затратный по времени процесс.

И все же, по мнению банкиров, перспективы развития коммерческой ипотеки есть. А. Черняк из «АТТА Ипотека» отметил, что в ближайшие годы вполне может произойти рост количества и объемов программ кредитования малого предпринимательства, в т.ч. с использованием механизма залога коммерческой недвижимости. Более того, по его мнению, кредиты, выданные под залог объектов коммерческой недвижимости могут быть качественным обеспечением ипотечных ценных бумаг.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями