22 июня 2007

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ На работу за МКАД

В ближайшее время лишь 24% офисов останутся в центре Москвы

Девелоперы офисных помещений в этом году столкнулись с серьезной трудностью: правительство Москвы заявило о приостановке строительства офисов в центре города. В частности, мэр столицы Юрий Лужков предложил включить пункт о приостановке офисного строительства в центре Москвы в «Постановление о задачах по выполнению инвестиционной программы первого полугодия и 2007 года в целом». Правда, застройщики и девелоперы паниковать не спешат - земельный фонд центрального делового района и так практически исчерпан – и ищут новые площадки для своих проектов. И если районы вокруг Третьего и Четвертого транспортных колец (ТТК и ЧТК) уже заслужили доверие инвесторов, вкладывающих средства в офисное строительство, то землям у МКАД и за ее пределами еще предстоит доказать свою привлекательность. Вместе с тем, аналитики полагают, что наибольший потенциал для офисного девелопмента именно у этих площадок: они прельщают арендаторов низкими арендными ставками и большими площадями, что заставляет все большее число работодателей переводить туда свои бэк-офисы.

По такому показателю, как размер арендных ставок на офисные помещения, Москва находится среди самых дорогих городов Европы. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, на начало 2007 года значение базовой ставки на офисное помещение класса «А» в городе равнялось 727 долл. При этом спрос на офисные помещения в столице довольно высок. По подсчетам Jones Lang LaSalle, общее количество арендованных и проданных офисных площадей в Москве в первом квартале 2007 года достигло 541 тыс. кв. м, что на 136% больше показателя за 1 квартал предыдущего года. При этом доля вакантных площадей находится на довольно низком уровне. «Средний уровень свободных площадей класса «А» вырос с 1,2% на конец года до 1,7%; доля офисов класса «В» осталась неизменной – на уровне 3,5%, что объясняется высоким спросом со стороны как российских, так и международных компаний в условиях, когда спрос превышает предложение», - сообщил директор департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов.

Для удовлетворения возрастающих потребностей городу требуется, как минимум, 25 млн кв. м. офисных площадей. Однако для офисного строительства в Москве появляются все новые препятствия. В частности, в текущем году столичное правительство решилось ограничить возведение коммерческой недвижимости в Центральном административном округе. Так, по словам главного архитектора города Александра Кузьмина, новых офисных помещений в ЦАО возводиться не будет, правда, реализация проектов, на которые были получены соглашения городских властей и соответствующая документация, будет продолжена.

В свою очередь, девелоперы коммерческой недвижимости предпочитают не паниковать, осваивая районы, близкие к ТТК и ЧТК. Более того, на рынке этого сегмента недвижимости наметилась тенденция к выходу на рубежи Москвы. Все больше девелоперов объявляют о начале проектов на землях у Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) и за ее пределами, а аналитики считают эти районы довольно перспективными. Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрей Постнов отметил, что, по оценкам компании, в 2010 году лишь 24% от объема предложений качественных офисов будет сосредоточено в центральном деловом районе, а оставшаяся часть разместится в спальных района, на окраинах столицы или в ближайших городах-спутниках.

Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении, что наиболее интересными направлениями для девелопмента офисных комплексов в районе МКАД являются север, северо-запад, юго-запад и запад. «Направление Ленинградского шоссе наиболее популярно среди арендаторов, так как отличается непосредственной близостью к международному аэропорту Шереметьево, это фактор является одним из самых важных при выборе офисного помещения для международных компаний. Также активно развиваются районы за пределами МКАД в западном направлении, это Рублево-Успенское шоссе, Новорижское шоссе, Мякининская пойма», - заявила аналитик отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Клавдия Чистова.

По данным направлениям офисные проекты реализуются наиболее интенсивно. Например, компания «Вимм-Биль-Данн» заканчивает строительство офисного комплекса «Резиденция» на Рублево-Успенском шоссе, компания «Полишелк» приступила к конструкции бизнес-парка «Новая Рига», компания ОСК уже ведет строительство 4 офисных зданий в Мякининской пойме, RIGroup заявила о возведении офисной башни в Мякининской пойме, компания «Крокус» - о строительстве целого комплекса небоскребов в Мякининской пойме, площадь которых будет доходить до 1 млн кв. м.

А по словам генерального директора "Nayada-Москва" Сергея Дудкина, юг и юго-восток, где исторически размещается промышленный комплекс московского региона, проигрывают по такому параметру, как экология. Кроме того, нерешенность транспортных проблем на этих направлениях позволяет предположить, что площадки в этих районах будут менее интересны девелоперам.

Также значительный потенциал есть и у городов-спутников. «Примером удачной реализации офисного комплекса на подобной территории может стать уже введенный в эксплуатацию «Country Park», находящийся на внешней стороне МКАД, в городе Химки. Бизнес-центр пользовался большой популярностью среди арендаторов и был успешно сдан в аренду как российским, так и крупным международным компаниям. Среди первых арендаторов можно выделить BMW, Porsche, SC Johnson, Volvo Construction, Volvo Trucks», - продолжила К. Чистова.

Застройка территорий у МКАД только начинается и ведется точечно, однако арендаторы проявляют интерес к помещениям на данных территориях. В частности, по данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, в «Химки бизнес-парк» площадью 100 тыс. кв. м, девелопером которого выступает компания «Икея», ведутся переговоры по сдаче в аренду большинства офисных площадей первой фазы, на часть помещений уже подписаны предварительные договоры аренды, первым арендатором стала компания «Ford». Также в данном районе можно отметить строительство еще одного бизнес-парка - «Гринвуд», общей площадью около 130 тыс. кв. м, который должен быть введен в эксплуатацию уже в 3 – 4 кв. 2007 года. Офисные площади в данном бизнес-парке также активно рассматриваются арендаторами, большая часть площадей находится под переговорами, среди первых арендаторов можно отметить Rollton, Storm Properties, Abbott Laboratories, Hilti Distribution.

Большинство проектов заявлено в классах «А» и «В». По словам С. Дудкина из "Nayada-Москва", «требования к оснащению зданий у МКАД и за ее пределами не уступают тем, что реализуются в сердце столицы: вентиляция, центральное кондиционирование, лифты, требования противопожарной безопасности и освещенности остаются на прежнем уровне, концепция помещений предполагает больше функциональности и меньше роскоши».

Вместе с тем арендные ставки в данных помещениях колеблются в пределах от 400 долл. до 550 долл. за кв.м, не включая эксплутационные расходы и НДС. При этом в столице класс «А» сдается в аренду в среднем за 850-1300 долл. за 1 кв. м в год без учета НДС, но включая эксплуатационные расходы. Класс «В+» реализуется в наем в среднем за 600-850 долл./кв.м/ год, в то время как класс «В-» арендуется за 450-600 долл./кв.м/год.

«Количество компаний, которым важно находится в центре столицы ограничено, поэтому значительная часть российских и зарубежных предприятий рассматривает офисы за МКАД как площадки для размещения собственных бэк-офисов и даже переводит туда своих сотрудников. Экономя на стоимости аренды, они получают качественные и более просторные офисные площади», - прокомментировала директор отдела офисной недвижимости DTZ Елена Колесникова.

Однако у офисов на окраинах есть и минусы. «Офисное строительство у МКАД или за его пределами может быть уязвимым, поскольку большинство офисных арендаторов предпочитают находиться внутри или в пределах ТТК в шаговой доступности от какой-либо станции метро. Кроме неудобного подъезда, другим основным недостатком офисных центров или бизнес-парков за МКАДом является отсутствие «полноценной» городской инфраструктуры - кафе, рестораны, театры, магазины и т.д.», - отметил руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Юрий Юдаков.

«Очевидно, что при создании офисных площадей в необжитых районах придется думать не только о строительстве необходимой инфраструктуры, но и о грамотном управлении проектом. Но тот девелопер, что продумает, как преодолеть недостатки, и эффективно использует преимущества площадки, может добиться успеха. В конце концов, Россия перенимает западный опыт, где принято размещать бизнес-центры и технопарки не только в центре города, но и за его пределами», - резюмировал С. Дудкин из "Nayada-Москва".

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями