ИССЛЕДОВАНИЕ / Рынок новостроек первого кольца регионов вокруг Московской области

29 июня 2007
Цены на квартиры в новостройках Твери, Тулы, Рязани и Владимира выросли в 2006 году на 35-100%, однако уже в этом году вслед за Москвой испытывают стагнацию

Наше издание уже проводило исследование в ходе, которого мы выяснили, что цены на квартиры в новостройках Московской области вплотную приблизились к ценам окраин столицы. Тем временем, к ценам Подмосковья активно стали подтягиваться регионы, так называемого, первого кольца областей. За прошедший год стоимость квартир на первичном рынке Твери, Тулы, Рязани и Владимира выросла на 35-100%. По словам риэлторов, бурное развитие рынка ипотечного кредитования, а также приход богатых покупателей из Москвы и Питера, буквально подхлестнул сектор недвижимости. Правда, с начала этого года бурный скачок цен на региональную недвижимость сменился вялым ростом, а в Твери и Туле уже наблюдается падение цен. Как отмечают эксперты, рано или поздно московская стагнация цен должна была перекинуться на близлежащие регионы в силу давно устоявшихся связей между этими субъектами. Впрочем, с осени продавцы ожидают нового всплеска продаж, все-таки спрос пока находится далеко от стадии насыщения.

Исследование по рынку недвижимости первого кольца регионов вокруг Московской области включает в себя регионы, центровые города которых находятся на расстоянии не более 200 км от Москвы (Тверь, Тула, Владимир, Рязань) (см. таблицу). Именно на этом удалении от столицы цены на недвижимость в 2006 году отправились покорять заоблачные высоты. Правда, вот в социально-экономическом плане данные регионы пока переживают не самые лучшие времена. По данным Министерства регионального развития, наибольшая естественная убыль населения в 2006 году наблюдалась в Тверской, Тульской, Рязанской, Смоленской областях – коэффициент естественной убыли составил 19 и более человек на 1000 человек. Часть субъектов, таких как Рязанская и Калужская область испытывают дефицит консолидированного бюджета, поэтому частично выживают на дотации с Центра.

Определенные трудности, впрочем, пока никак не сказываются на секторе недвижимости первого кольца регионов. Наоборот, Тверская область, например, продолжает активно застраиваться, и по итогам 2006 года сумела выйти на лидирующие позиции по показателю обеспеченности населения площадью жилых квартир, приблизившись по этим данным к Московскому региону. Активная застройка на фоне ажиотажного спроса постепенно стали оказывать давление на цены, что приняло отчетливые формы еще в 2005 году. Тогда, по данным экспертов, прирост цен на первичном рынке Твери составил 21%, причем «покупательский» бум наметился в последнем месяце года, когда цены на квартиры в новостройках выросли сразу на 7%. Но это были еще цветочки. За 2006 год цены в Твери на однокомнатные квартиры низкого качества и повышенной комфортности  выросли соответственно на 104 и 90%. «Двушки» в среднем подорожали на 87%, а трехкомнатные квартиры – 92%. Если присмотреться к нынешнему состоянию дел (см. таблицу)., то средняя цена кв. метра установилась на отметке 1500 долл.

Рост цен в Твери, по словам директора Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, связан с  тем же, с чем и рост цен на столичную недвижимость в 2006 году. «Только в регионы эти причины пришли с запозданием: ужесточение правил застройки, повышение спроса, некоторое сокращение предложения и проч.», - отметил RealEstate.ru специалист. По его словам, инвестиционная привлекательность Твери связана сегодня со строительством платной автодороги между Москвой и Петербургом .Согласна с ним и директор по развитию компании Delight realty Ольга Павлова. По ее словам, после строительства скоростной магистрали,  дорога от Твери до Москвы  на хорошей машине будет занимать чуть более часа. Да еще и без пробок.

Стоит отметить, что 2007 год, похоже, не войдет в летопись тверской недвижимости, как рекордный по ценам. В ходе проведения исследования, риэлторы Твери жаловались, что уже 2 месяца не поднимают цены. Тверские аналитики подтверждают это цифрами. По их данным, цены предложения до мая не снижались, хотя уже в апреле реальные сделки совершались по ценам более низким. В мае же тенденция окончательно окрепла, и цены на однокомнатные квартиры упали по итогам месяца на 1,2%, а «двушки» - на 0,5%. Падение вроде бы незначительное, однако местные участники рынка со страхом заговорили о распространении столичной стагнации на близлежащие регионы. По словам В. Луцкова из «МИЭЛЬ», Москва, будучи политическим и финансово-экономическим центром России, раньше всех чувствует новые тренды, изменения. Затем уже все эти тенденции с той или иной степенью похожести, учитывая местную специфику, проявляются и в регионах.

Немного отстает от Твери по ценам на жилье другой регион – Тула. Здесь средняя цена кв. метра на первичном рынке оценивается на уровне 1350 долл. По словам руководителя отдела вторичной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ларисы Колесниковой, на сегодняшний день наблюдается небывалая активность на рынке недвижимости г. Тулы и Тульской области. Количество новостроек, торговых центров и административно-офисных зданий увеличивается в геометрической прогрессии. Еще вчера неосвоенные земельные участки подлежат активной застройке новыми объектами. «Несмотря на то, что в городе проживает менее миллиона человек, офисные площади востребованы по очень даже высокой (для Тулы) цене, порядка 1000-1500 руб. за кв.м. Цены же в новостройках колеблются с колоссальным разбросом – от 25 до 50 тыс. руб. за кв.м., независимо от удаленности от центра», - подчеркнула эксперт RealEstate.ru

По оценкам специалистов, рынок недвижимости в Туле также совершил большой прыжок за минувший год. Цены на однокомнатные квартиры в новостройках выросли на 63%, а двухкомнатные – на 42%. Основная причина такого роста – близость к Москве. Удобное расположение города и относительно низкие, по сравнению с Подмосковьем, цены на жилье стимулирует приезжих из российских глубинок искать пристанища именно здесь. Помимо внутренних мигрантов активизируют рост цен и инвестиционные сделки, доля которых на рынке Тулы составляет сегодня 40%. Учитывая динамичное развитие города, эксперты полагают, что вложения в тульскую недвижимость будут лишь возрастать, а цены в среднесрочной перспективе расти на 20-25% в год.

Владимир, ул. Никитина, ИнтекоВо Владимире бум и с точки зрения покупки жилья, и с точки зрения продажи. Цены на новостройки, по словам начальника отдела маркетинга АН «Жилой квадрат» Петра Синицкого, растут, начиная с 2005 года, по 3-5% в месяц. «Ажиотаж, который мы сейчас наблюдаем, во многом обусловлен развитием ипотечных программ. Да и высокий спрос играет свою роль, многие застройщики успевают до сдачи объекта реализовать уже порядка 90% всех квартир», - сообщил RealEstate.ru специалист.

По ценам на недвижимость Владимир близок к Туле, и средняя стоимость квадратного метра здесь оценивается в 1400 долл. Город обладает развитой инфраструктурой и имеет туристическое значение. Именно в силу этих факторов, темпы роста цен на владимирскую недвижимость немного превышают аналогичные показатели Тулы. Во Владимире доходность инвестиций при вложении в долевое строительство сегодня составляет порядка 70%.

Самым дешевым городом по результатам исследования признана Рязань, где квартиру в новостройке можно приобрести по 1100 долл. за кв.м. Рост цен здесь пока наблюдается небольшой. До 2005 года цены на квартиры в новостройках Рязани росли ежемесячными темпами в 3-5%, однако, затем темпы прироста цен снизились до 1,7%. Общая доходность рязанского рынка жилья в 2005 году составляла 20-25%. С учетом же сдачи квартиры в аренду, что приносило инвестором дополнительно 10% прибыли, доходность приблизилась к 30-35%.

Рязань, 3-й Тракторный проезд, ГК "Единство"В 2006 году ситуация стала выправляться в лучшую сторону и среднемесячный прирост цен составил 2,5%, а доходность рынка по итогам года поднялась до 40%. Цифры, конечно, неплохие, однако по сравнению с темпами роста цен в Твери и Владимире, Рязань, мягко говоря, осталась в аутсайдерах. По мнению Петра Синицкого, Рязань сегодня не пользуется высокой популярностью в силу отсутствия в регионе развитого промышленного производства. «Регион не может обеспечить работой жителей, живет на дотации, в результате чего происходит не приток населения, а отток», - утверждает эксперт.

Как бы там не было, Рязань, по мнению местных риэлторов, до конца 2008 года должна выровняться со своими соседями по уровню цен на квартиры первичного рынка. Дело в том, что покупательский поток, который шел в более благоустроенные города, такие как Тверь, Тула и Владимир, поднял цены там до довольно высокого, по местным меркам уровня. В результате этого внимание покупателей может обратиться на Рязань, которая находится на таком же удалении от Москвы, что и конкуренты, однако по ценам сейчас значительно ниже. Так что инвестиционная привлекательность региона, по оценкам экспертов, находится на высоком уровне.

В целом же рынок жилья из первого кольца областей сегодня находится в стадии роста, поэтому длительное снижение цен никому пока не грозит. «Темпы роста цен на недвижимость в областях будут разными, в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации, развитости инженерной и транспортной инфраструктуры, политики местных властей. При сохранении объемов и качества строительства гражданской недвижимости цены на жилье в ближайшее время продолжат расти, хотя и меньшими темпами», - резюмирует Лариса Колесникова из «Бест Недвижимость».

Алексей КИЛИЧЕВ, Любовь ОРЛОВА

 Квартиры в новостройках Владимира, Твери, Тулы, Рязани (таблица примерных предложений)

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова