31 июля 2007

ИССЛЕДОВАНИЕ / Рынок недвижимости стран Западной Европы

Инвестиции в недвижимость Франции, Испании и Великобритании приносят сегодня всего лишь до 10% в год, но зато это самые надежные вложения в мире

Самыми элитным направлением можно сегодня назвать покупку недвижимости в странах Западной Европы, то есть во Франции, Испании и Великобритании. Простому смертному, который не в состоянии приобрести недвижимость в Москве, путь в эти страны заказан, а вот богатых и преуспевающих бизнесменов ждут здесь с распростертыми объятиями. Россиян, которые по общему объему инвестиций в недвижимость этих стран занимают 5-е место, привлекает здесь вовсе не доходность вложений, а, скорее, роскошный отдых, панорамные виды, экономическая и политическая стабильность, аристократичный статус. За это все приходится платить и немало, но взамен покупатели получают самое надежное вложение своего капитала в мире.

Франция

Франция, как отмечают специалисты, относится к тем государствам, которые, благодаря своей заметной роли в мировой истории и экономике, а также в силу своего исключительного культурного наследия, всегда и во все времена пользовались повышенным вниманием аудитории. Этот факт неоспорим и подтверждается постоянно растущим спросом со стороны туристов, покупателей недвижимости и инвесторов во французскую экономику. Основой, на которой держится французская и вообще западноевропейская экономика, является неукоснительное соблюдение права частной собственности и политическая стабильность – в этих условиях все отношения между собственниками, а также государством регулируются исключительно в рамках закона, заранее устанавливающего «правила игры» для всех. Такая среда создаёт исключительно благоприятный инвестиционный климат, а в сочетании с уникальностью и изысканностью культуры делает Францию желанной для миллионов людей во всём мире.

Правда, далеко не все могут сегодня позволить воплотить свою мечту в жизнь. «За последние 7-8 лет цены на недвижимость выросли в среднем на 30-40%, и, по мнению экспертов, это еще не предел. Самый резкий скачок цен наблюдался на виллы и квартиры категории люкс, а также на коммерческую недвижимость. Города, в которых этот процесс наиболее ярко выражен: Париж, Лион, Бордо, курортные города Лазурного Берега», - говорит RealEstate.ru управляющий «CENTURY 21 Prime Time Realty» Виолетта Кожерева.

Консультант зарубежных направлений компании EstateService Алексей Савич приводит несколько иные цифры. По его данным, с 2000 по 2006 год включительно цены на апартаменты во Франции выросли на 96%, а на отдельно стоящие дома – на 71,6%. При этом рост цен на апартаменты, например, в Париже только в первом квартале 2007 года составил около 9%.

Основными покупателями домов во Франции остаются англичане, однако в последнее время все заметнее на рынке активность граждан США и Канады. Если говорить о гражданах России, то надо понимать, что общая доля покупок среди общего количества сделок, составляет по разным оценкам от 1% до полутора процентов. Зато россияне занимают почетное 5-е место по общему объему инвестиций, уступая только англичанам, немцам, французам и голландцам. По словам экспертов, в последнее время очень активизировались покупатели из Казахстана, но их в основном интересует престижная недвижимость, а французская провинция, где и совершается большинство сделок купли-продажи, остается неохваченной ни россиянами, ни жителями СНГ.

Самое пристальное внимание российских покупателей сегодня вызывают такие известные и легендарные места, как Париж и Лазурный берег. Эти регионы держат пальму первенства по уровню цен и предложению статусных объектов. «Так, если по итогам 2006 года в среднем по стране стоимость 1 кв. метра в апартаментах площадью 120 м2 составила 3.001евро, то в Париже этот показатель начинался от 5.400 евро на востоке города (12,19 и 20 округа). Самые престижные районы города в 2006 году обходились покупателям в 6.600 - 10.000 евро за 1 м2», - сообщил RealEstate.ru консультант зарубежных направлений компании «EstateService» Алексей Савич.

На Лазурном берегу наибольшим спросом пользуются «бюджетные» апартаменты до 1 млн. евро, а также эксклюзивные виллы примерно от 2 млн. евро. Характерной особенностью этого района является статусность – то есть люди приобретают себе жилье из-за антуража, который окружает эти места, из-за названий мест, известных представителей практически всех слоев общества. Благодаря этому цены на Лазурном берегу можно с уверенностью назвать астрономическими, поскольку они доходят порой до 180 млн. евро.

Частично эта стоимость обусловлена сказочным климатом и красотой пейзажа. Практически 300 дней в году светит солнце, и средняя температура летнего периода составляет 25°, в другой период года - изредка дует слабый ветер, идущий с Средиземного моря. Находясь на Лазурном берегу, можно разнообразить свой отдых путешествием по Франции (горнолыжные курорты в Альпах), поездкой в Монако, Италию, на остров Корсика. «Приблизительный рост стоимости жилья на Лазурном берегу 20% в год. По сравнению с Москвой, этот рост нельзя назвать ни рекордным, не спекулятивным. Это спокойный и надежный рост вашего благосостояния в развитой стране ЕС», - подчеркнула RealEstate.ru директор компании «Azur Marina» Марина Перэз.

В Ницце можно приобрести квартиру, средняя стоимость кв. метра которой составляет сегодня 3747 евро. При покупке небольшого домика стоимость «квадрата» обойдется в 4244 – 5060 евро. Элитная недвижимость стоит, конечно, на порядок выше. Например, 3-этажная вилла, по данным компании «Azur Marina», общей площадью около 300 кв. метров с садом, бассейном, лифтом, пятью спальнями и тремя ванными комнатами стоит 2 млн. евро. Самыми престижными и дорогими районами Ниццы считаются Cimiez, Rimiez и Mont Boron. Большой популярностью пользуются квартиры в центре города, недалеко от моря и знаменитой Английской набережной, здесь цены колеблются от 200 тыс. до 800 тыс. евро.

Лазурный берег, фото Azur MarinaВ Каннах фешенебельное жилище с панорамным видом на побережье может стоить от 6 млн. евро. Особняки в Сан-Тропе расходятся за 5 млн. евро. В привилегированном местечке Сен-Жан-Кап-Ферра, средняя стоимость одного кв. метра составляет от 6 тыс. евро. В Биоте, Валлорисе и Грассе цена частного дома невелика: 450-650 тыс. евро.

Жилье на мысе Ферра и мысе Антиб также растёт в цене: за виллу общей площадью 400 кв. метров и участком до 3 тыс. кв. метров просят не менее 9,5 млн. евро. Аренда в сезон (в июле-августе) обойдётся в 150 тыс. евро, в сентябре - в 120 тыс. евро, а с октября по апрель - в 90 тыс. евро в месяц.

Если выбор подходящей недвижимости состоялся, то самое время подумать над юридическими тонкостями приобретения. Отметим, что никаких ограничений или запретов на покупку жилой недвижимости иностранцами нет. Любой россиянин, по словам М. Перэз из «Azur Marina», может владеть французской недвижимостью на тех же правах, что и француз. Другое дело - визовый режим. Владение недвижимостью не является основанием для получения вида на жительство во Франции. «Иностранец - владелец недвижимости может рассчитывать только на визу шенгенского образца, которая имеет ряд ограничений - в частности, разрешает проживание в стране не больше 180 дней в году. Но если иностранец, кроме недвижимости, имеет действующий бизнес во Франции, активы в виде ценных бумаг или денежных средств во французских банках на сумму от 1 млн. евро, то у него есть хороший шанс получить вид на жительство», - сообщила специалист.

Первым шагом юридического оформления покупки является официальное соглашение между продавцом и покупателем. Оно должно быть подписано обеими сторонами в присутствии нотариуса. Вообще фигура нотариуса по французскому законодательству – ключевая в любой сделке купли/продажи недвижимости. Нотариус представляет в своем лице государство и поэтому объективен к обеим сторонам, участвующим в сделке, он же аккумулирует у себя все денежные средства, связанные с обеспечением сделки, именно на его счет поступает необходимая сумма, которую он затем распределяет между всеми участниками в соответствии с договоренностями. По словам Алексея Савича из компании EstateService, общие затраты при приобретении недвижимости во Франции составляют 6-7% от цены объекта. Так, на расходы по регистрации приходится порядка 5%, вознаграждение нотариуса составляет около 1,2%, а прочие регистрационные расходы добавляют ещё примерно 1%.

Правда, быстро продавать купленную недвижимость специалисты не советуют. По французскому законодательству, если продажа недвижимости осуществляется менее чем через год после даты покупки, сумма налога будет составлять около 34% от прибыли, что, разумеется, сведет на нет прибыль от перепродажи/спекуляций. В то время как через год налог составит всего около 6% от прибыли.

Испания

Успешно сочетая свои социально-экономические преимущества с великолепным климатом и добрым нравом местных жителей, Испания по праву считается уникальной западноевропейской страной. При этом её рынок подрастает, уже который год не опускаясь, вопреки всем разговорам и домыслам. Конечно, по доходности ему далеко до болгарского или турецкого, но и риски здесь гораздо ниже, а уровень жизни в стране не в пример более высокий. Испания с каждым годом привлекает всё больше иностранных покупателей и инвесторов. Великолепно развитая инфраструктура, лояльность к происхождению средств покупателя, отработанные алгоритмы получения ипотечного кредита, прекрасные побережья, отличные возможности для образования детей – это лишь небольшая часть преимуществ, которыми имеет возможность наслаждаться владелец недвижимости в Испании.

о. Ибица, фото EstateServiceЧто касается доходности инвестиций в недвижимость, то прибыль в размере 5-10% годовых считается вполне приемлемой. При этом средняя доходность от сдачи жилья в аренду в 2006 году по стране составила 2,87%. Цифры относительно небольшие, однако все больше людей стремятся в Испанию, и вовсе не за прибылью, а скорее, чтобы надежно вложить деньги, подарить себе больше солнца и хорошего настроения. По словам гендиректора «CENTURY21 Рублевка» Сергея Зайцева, покупка недвижимости в Испании на стадии строительства позволяет сэкономить порядка 30-40% от рыночной стоимости на выходе. «Темпы роста цен на рынке московской недвижимости сейчас равны нулю и поэтому инвестиции в другую страну реальный способ не только сберечь собственные деньги, но и их приумножить. Могу сказать точно, что Испания на голову опережает другие зарубежные страны, исходя из количества покупаемой в них недвижимости», - заявил RealEstate.ru специалист.

Если рассматривать динамику роста цен в Испании, то она следующая: 2005 год - 18%, 2006 год - 15%, 2007 год - прогнозируется 8%. Хорошим спросом пользуются автономные районы Испании – Сеута и Севилья. Здесь рост за последние 12 месяцев составил 13,8%. Средиземноморские провинции Испании показали рост до 10%, что весьма неплохо для страны со сформировавшимся и развитым рынком.

Испания очень колоритная и яркая страна, поэтому её регионы довольно значительно отличаются друг от друга. Неудивительно, что там существуют районы, одни из которых зарекомендовали себя в качестве более доступных, другие – как элитные, третьи – как излюбленное место отдыха самих испанцев. «Если говорить о доступности, то это, прежде всего, Мурсия, Андалусия – кроме Малаги, - и Валенсийское Сообщество, а также в некоторой степени Канарские острова. Здесь средняя стоимость квадратного метра не превышает 2.000 евро», - говорит А.Савич. По его словам, лидерами по цене за кв. метр в средиземноморских регионах Испании являются Малага, Балеарские острова, Барселона и Жирона. Сюда же можно добавить Мадрид, который, хотя и не относится к курортным территориям, как столица пользуется отличным спросом, постоянно соперничая с Барселоной по уровню цен.

Интересно, что роскошную виллу в Испании можно подыскать по ценам гораздо более низким, чем в соседней Франции. К примеру, 2-х этажный особняк с 5 спальнями, 2 бассейнами в Мурсии стоит сегодня 300-400 тыс. евро, что по цене сравнимо с 2-х комнатной квартирой в Москве. Как сообщил RealEstate.ru руководитель отдела зарубежных продаж компании FOLL Property Сергей Чулаков, замечательные природные условия и хорошего качества объекты по довольно разумным ценам предлагает сегодня и Майорка. В Каталонии покупатели найдут самую развитую инфраструктуру, высокий уровень жизни и не слишком большое количество новых объектов по высоким ценам. На Коста – Бланка цены также высокие, но стоимость виллы не превысит 1,5 млн. евро.

Каталония, фото EstateServiceИспания весьма гостеприимная страна и не проводит ограничительной политики в отношении иностранцев, желающих приобрести там жильё. Однако ещё со времён диктатуры Франко существуют немногочисленные зоны, для приобретения недвижимости на территории которых, иностранцам требуется специальное разрешение от властей. О подобных «сюрпризах» риэлторы и застройщики всегда предупреждают, поэтому опасаться нечего – просто нужно быть внимательным и помнить об этом. «При подписании купчей на жильё у нерезидента должен быть идентификационный номер иностранца (NIE), который можно получить как в Испании в местной полиции, так и в стране проживания в Испанском консульстве», - говорит С. Зайцев из «CENTURY21 Рублевка».

Сделка по приобретению недвижимости в Испании проходит в два этапа. На первом заключается так называемый предварительный контракт, где описываются намерения и обязанности сторон. При этом покупатель вносит залог за объект, а продавец снимает объект с продажи. В случае последующего отказа от сделки со стороны покупателя залог (до 10%) цены объекта остаётся у продавца. Если же продавец по каким-то причинам передумает проводить сделку, то он обязан возместить покупателю залог в двойном размере. Далее бумаги передаются на оформление нотариусу, который проверяет объект на отсутствие легальных обременений и готовит окончательную версию контракта. Продавец перечисляет остаток средств на счёт продавца, а также гонорар нотариуса до 2% от суммы сделки и 7% НДС (16% для земли и коммерческих объектов), - контракт готов к заключению. Стороны ставят свои подписи, после чего нотариус в течение трёх месяцев регистрирует сделку в Центральном Кадастре Собственности в Мадриде.

Налоги для нерезидентов в Испании довольно разумные, а их размер, также как и во Франции, зависит от ряда факторов. «Существует 3 основных вида налогов: ежегодный налог на недвижимое имущество в размере 0,4% от кадастровой стоимости объекта, специальный налог на недвижимость – 3%, а также налог на вывоз мусора и канализацию», - отметил С. Чулаков из «FOLL Property».

Великобритания

Островное государство, Великобритания, или, как еще ее называют, Туманный Альбион, страна настоящих аристократов и предназначена, скорее всего, для людей такого же сословия. Только такой вывод напрашивается после детального ознакомления с рынком недвижимости этой страны. Далеко не каждому по карману стал нынешний Лондон, стоимость вхождения в престижные районы которого составляет 2 млн. фунтов (4 млн. долл.). К небывалому росту цен на английскую недвижимость приложили руку наши соотечественники, давно облюбовавшие этот стабильно развивающийся уголок Европы. «Процент российских покупателей постоянно растет, но он не самый большой по сравнению с покупателями из других стран, однако в общем денежном выражении российские покупатели лидируют, другими словами - покупают меньше объектов, но дороже», - так обрисовала ситуацию RealEstate.ru консультант по зарубежной недвижимости «Kirsanova Realty» Светлана Скотникова.

Лондон, фото LondondomБлагодаря стабильному наплыву иностранных гостей, цены на недвижимость в Великобритании растут от 5 до 15% в год, причем спадов рынок не знал давно. Цены в итоге забрались на такие высоты, что сами англичане вынуждены искать вложения для своих капиталов за пределами Отечества, чаще всего приютами английских инвестиций становятся Франция, Испания, а в последнее время и страны Южной Америки.

Заоблачный рост цен особенно показателен на примере Лондона. В марте 2007 года средняя стоимость квадратного метра жилья в центральных районах города – Belgravia, Chelsea, превысила 54 тыс. долларов. Пожалуй, больше нигде в мире «квадрат» жилья еще не стоил так дорого. Есть цены в Лондоне и пониже. Скажем, в районе Notting Hill кв. метр пока еще можно найти по цене 38 тыс. долларов, в Westminster - за 30 тыс. долларов, а в Bloomsbury – за 16 тыс. долларов.

Дом или квартиру в небольшом городке можно купить за 300 – 400 тыс. долларов. Чем престижнее и крупнее населенный пункт, тем дороже будет недвижимость. Например, в столице графства средняя цена составляет уже 800 тыс. долларов. Борис Березовский купил себе дом в Вирджиния Вотер – небольшом городке в 40 минутах езды от Лондона. Такие городки (как и Аскот, Саннингхилл) считаются престижными: они уютны и, что для британцев очень важно, здесь расположено много хороших школ. Поэтому цены на жилье достаточно высоки – от 1,2 млн. долл. за дом. Несколько дешевле – от 400 тыс. долларов – недвижимость в городках по соседству – Амершеме, Виндзоре.

При покупке недвижимости в Великобритании стоит учесть и достаточно высокие, хотя и слабо сопоставимые со стоимостью самой недвижимости, издержки. Стоимость услуг оценщика варьируется в зависимости от размера объекта и обычно составляет от 1500 до 3000 долларов. Плата за юридические услуги сильно различается, но в среднем ее можно оценить в диапазоне 2000 – 6000 долларов. Гонорар за юридическое сопровождение сделки, как правило, составляет определенный процент от суммы сделки, обычно около 1%. Необходимо уплатить также гербовый сбор, основанный на цене приобретения недвижимости, который рассчитывается следующим образом:

От GBP 0 до GBP 120,000 — ничего

GBP 120,001 — GBP 250,000 — 1% от стоимости покупки

GBP 250,000 — GBP 500,000 — 3% от стоимости покупки

GBP 500,000 — 4% от стоимости покупки

Кроме этого, покупателю нужно получить специальную страховку, покрывающую кражу, пожар, ущерб и т.д. Средняя стоимость страховки в год начинается от 1000 долларов за 2-х комнатную квартиру и от 1800 долларов за 5-тикомнатную квартиру или дом.

Интересно, что теоретически вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Её Величеству Елизавете II, а все остальные имеют лишь безусловное право пользования этой землей и строениями, которые на ней находятся. Недвижимость в Великобритании подразделяется на freehold (бессрочное владение на правах собственности) и leasehold (владение на правах аренды). Купив Freehold дом (квартиры Freehold никогда не бывают), покупатель становится полноправным владельцем и может делать с ним все, что душе угодно.

Leasehold могут быть как квартиры, так и дома, участки земли или целые деревни. В этом случае только здание, но не земля, является предметом продажи. При этом владелец земли (собственник) передает новому владельцу недвижимости права аренды на землю на определенное количество лет - от 1 года до 999 лет. Продолжительность аренды влияет на стоимость объекта. Цена недвижимости Leasehold со временем падает, поскольку с каждым годом остается все меньше лет в договоре аренды. Не приняв нужных мер и не продлив договор аренды, можно лишиться всех прав на пользование этой недвижимостью. Если Вы хотите увеличить срок владения землей, то, по английским законам, Вы можете выплатить дополнительную стоимость и продлить свои права долгосрочной аренды объекта на 90 и более лет.

Алексей КИЛИЧЕВ, Любовь ОРЛОВА

Следите за новостями