12 сентября 2007

ИССЛЕДОВАНИЕ/ Рынок недвижимости Греции, Турции и Кипра

Риэлторы предупреждают: с осени цены на недвижимость в этих странах существенно вырастут

До сих пор Турция, Греция и Кипр остаются одними из самых излюбленных направлений российских туристов. Так, по официальным данным, в 2006 году Кипр посетило 114,7 тыс. россиян, Грецию – более 200 тыс., а число наших соотечественников, побывавших в Турции в прошлом году, перевалило за 1,8 млн. человек. Отделенные от Москвы 3-3,5 часами лета, эти государства являются наиболее близкими к РФ странами Средиземноморского бассейна, славящегося мягким климатом и красивейшей природой. Интерес отечественного инвестора к жилью в этом регионе довольно стабилен на протяжении многих лет. В частности, недвижимость и землю на Кипре россияне начали приобретать еще в 1990-х годах. Однако по сей день предложения риэлторов, реализующих объекты недвижимости в этих странах, являются довольно конкурентоспособными. Стоимость 1 кв. м жилья в Греции и на Кипре существенно ниже, чем в странах Западной Европы (Франции, Италии, Испании), имеющих выход к Средиземному морю. Что же касается Турции, то здесь до сих пор цены на жилье – одни из самых низких в регионе.

Спрос россиян на зарубежную недвижимость активно растет, при этом, как отмечают риэлторы, количество сделок «купли-продажи» жилья за границей с участием граждан РФ в текущем году значительно увеличилось. «По сравнению с первым полугодием 2006 года на конец первого полугодия 2007 года число российских покупателей зарубежной недвижимости выросло на 82%», - констатировала руководитель отдела зарубежной недвижимости Корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова.

Опрошенные RealEstate.ru эксперты сошлись во мнении: инвестиционную активность россиян в текущем году подстегнули грядущие выборы президента РФ. Рачительные инвесторы предпочитают выводить капиталы за рубеж и вкладывать их в стабильный инструмент, который, при удачном стечении обстоятельств, может также принести хорошую прибыль.

Данные «БЕСТ-Недвижимость» 

Как видно из таблицы, наиболее востребованными остаются такие страны, как Черногория и Болгария, обещающие инвесторам высокую доходность от вложений. К ним подтягивается и Турция, чей рынок недвижимости переживает период бурного роста. Что же касается Кипра и Греции, то интерес к приобретению жилья в этих государствах – членах Европейского Союза у россиян довольно стабилен, а ежегодный средний рост цен на квартиры и землю в этих странах в размере 15-20% удовлетворит инвестора, воздерживающегося от спекулятивных вложений.

Турция

Турция находится на границе Европы и Азии – 3% территории государства располагается на Балканском полуострове, 97% площади помещается на полуострове Малая Азия – и занимает 779,4 тыс. кв. км. Россиянам эта страна хорошо известна не только мягким средиземноморским климатом и морскими пляжами, но и горнолыжными курортами. Относительная дешевизна туров, упрощенный визовый режим (виза получается в порту прибытия и стоит всего 20 долл.) сделали Турцию популярнейшим туристическим направлением: только в 2006 году страну посетило около 1,8 млн граждан РФ. Между тем, это государство успело удивить мир бурным развитием национальной экономики. Турция и восстановилась от финансового кризиса 2001 года, и стала одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран. Так, по данным Центрального банка Турции (Central Bank of the Republic of Turkey, CBRT), по итогам 2006 года общий приток иностранного капитала в страну составил 17,719 млн долл., при этом в сферу недвижимости было инвестировано 93 млн долл. До сих пор жилье здесь наиболее активно скупали представители Евросоюза: англичане, немцы, голландцы. Однако с недавних пор недвижимость в Бодруме, Белеке, Анталье, Кемере и других курортах страны стала привлекать инвесторов-россиян. На то есть веские причины: в настоящий момент цены на квартиры и виллы Турции - одни из самых низких в средиземноморском регионе.

Действительно, цена за квадратный метр в скромной квартире в Ницце начинается от 3-4 тыс. евро, в Испании в наиболее дешевых районах на побережье «квадрат» оценивается, как минимум, в 2 тыс. евро., в Черногории – в 2-2,5 тыс. евро. «Средняя стоимость жилья в Турции сейчас находится в пределах 800-1500 евро за 1 кв.м»,- констатировала Ю. Титова из «БЕСТ-Недвижимость».

Наибольшей популярностью у россиян пользуется недвижимость в Анталии и Кемере, Алании,Сиде и Белеке на средиземноморском побережье, в то же время европейцы активно скупают квартиры и дома в Бодруме, Фетхие и Мармарисе на Эгейском море.

Как рассказала ведущий специалист компании HOPEL Елена Свинцова, готовую трехкомнатную квартиру (2 спальни и 1 гостиная) в Кемере площадью 95 кв. м можно приобрести за 90 тыс. евро, а двухэтажную виллу площадью 175 кв. м в том же городе можно купить за 280 тыс. евро. Впрочем, в Турции находятся и более экономичные варианты, особенно, если инвестировать в строительство недвижимости. Так, например, за 37,5 тыс. евро можно приобрести квартиру в Анталии площадью 55 кв. м (1 спальня и 1 гостиная) в ЖК «Гранатовый город», что будет сдан в эксплуатацию в2008 году. « При этом нужно учитывать, что большинство объектов в Турции сдаются с полной внутренней отделкой (готовые стены, полы, потолки, окна), оборудованной кухней, установленной сантехникой. За дополнительную плату обычно осуществляется меблировка, установка кондиционеров и бытовой техники, однако нередки предложения квартир «под ключ» напрямую от застройщика», - рассказали специалисты компании BizRealty.

Что же касается земли, то, согласно турецкому законодательству, россиянам позволено лишь приобретение построек, при этом земельные участки, на которых находится жилой дом, оформляются в долгосрочную аренду. «Дело в том, что закон, принятый еще в 1934 году, дает иностранцам право покупать недвижимость и землю в Турции только на паритетной основе. То есть такую возможность имеют лишь граждане тех стран, что гостеприимны к турецким покупателям недвижимости», - уточнили в компании «Капитал Риэлти».

Поэтому пока отечественные власти не разрешат туркам приобретать землю в РФ, россияне не смогут стать собственниками наделов в окрестностях Анталии или Кемера. Впрочем, специалисты советуют не расстраиваться по этому поводу и не затягивать с инвестициями в квартиры и виллы: в первом полугодии 2007 года в Турции было зафиксировано некоторое снижение цен на недвижимость вследствие политических волнений. Однако же к концу года, по прогнозам опрошенных RealEstate.ru экспертов, цены должны вырасти на 15-25%. Кроме того, эта страна стремится стать членом Евросоюза и, когда ЕС одобрит кандидатуру Турецкой республики, жилье подорожает в разы.

А пока даже инвесторы, не обладающие всей суммой сразу, могут приобрести здесь понравившееся жилье в кредит. «В Турции в этом году принят закон об ипотечном кредитовании иностранцев», - рассказала Ю. Титова.

В настоящий момент граждане других стран могут рассчитывать на ссуду в размере 65% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости сроком на 5-20 лет под 7% годовых в евро. Другие расходы инвестора не велики: потребуется заплатить 3 % от стоимости объекта в качестве налога на недвижимость и комиссионные агентству. «Ежегодный налог на выбранную вами квартиру или виллу составит всего 0,3 %от ее стоимости. Покупатели новостроек пользуются налоговыми льготами. Коммунальные услуги в Турции по европейским меркам также невысоки. Услуги компаний, обслуживающих водопровод и электросети, обойдутся в 60 и 100 евро единовременно за подключение. За текущее потребление придется платить из расчета примерно 0,8 евро/куб. м и 0,2 евро/кВт.ч.» - уточнили в «Капитал Риэлти».

Греция

Как заявил один из героев произведения А.П.Чехова «Свадьба», «в Греции все есть». Действительно, эта страна может предложить многое: солнце, море, горы, оливковые рощи, виноградники, чистейшие пляжи. Кроме того, здесь буквально каждый камень овеян легендой: огромное количество памятников истории и архитектуры делает Грецию притягательной для миллионов туристов. В этой стране каждый может найти местечко по себе. Те, кто ищут уединения, отправляются на один из многочисленных островов, принадлежащих государству, в котором проживает всего лишь 10 млн граждан. А те, кто жаждет общения, едут в столичный регион (в г. Афины и его окрестности), где обитает половина населения Греции. С 1991 года греки – полноправные жители Европейского Союза, а это значит, что недвижимость, а затем и вид на жительство в этой стране являются заветной мечтой многих россиян.

«Ежегодный объем сделок с недвижимостью в Греции составляет около 40 млрд евро, и с каждым годом эта цифра корректируется в большую сторону, преимущественно за счет иностранцев»,- рассказала менеджер Pommel Holdings Дина Сетдикова.

По ее словам, активность зарубежных инвесторов стимулирует рост цен на национальном рынке недвижимости, который, правда, не превышает в среднем 20% в год. Примечательно, что есть районы, где цены растут в том числе благодаря россиянам. К таким районам относят пригороды Афин, острова Минокос, Санторини и т.д.

«В то же время в стране еще остались районы, недвижимость в которых пока не столь дорога, но в ближайшем времени вырастет в цене. Это Халкидики и Крит. В 2007 году жилье здесь может подорожать в два раза», - уточнил финансовый директор компании Greek Property Иван Солопов.

Стоимость квадратного метра жилой недвижимость в среднем по стране колеблется в пределах 1,5-2 тыс. евро, однако эксклюзивные предложения в престижных районах могут реализовываться за 10 тыс евро/ кв.м и даже дороже. Например, в компании Greece Invest заявили, что средняя квартира на Крите общей площадью 93 кв. м обойдется инвестору в 186 тыс. евро, а на острове Родос за квартиру площадью 114 кв.м придется заплатить 167 тыс. евро. В то же время вилла площадью 330 кв.м с участком в 2 тыс. «квадратов» в первой береговой линии на Крите продается за 1,25 млн евро.

Что касается земли, то иностранцам разрешено приобретать в частную собственность участки, не находящиеся в приграничных зонах. «Средняя стоимость земли в Греции начинается от 2,5 тыс. евро за сотку, однако большинство компаний, сотрудничающих с застройщиками, предпочитают выставлять на продажу земельные участки с реализованными на них объектами», - прокомментировал И. Солопов.

Зато особам романтичным и состоятельным греки могут предложить приобрести острова. Например, в районе Халкидики можно приобрести остров площадью 39,5 тыс. кв.м всего за 1,72 млн евро.

Конек Греции – гибкое налогообложение. В стране существует такое понятие, как кадастровая стоимость недвижимости. «Как правило, она в 2-2,5 раза меньше, чем рыночная стоимость жилья. Однако ежегодный налог на недвижимости рассчитываются, исходя именно из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, в случае, если кадастровая стоимость недвижимости будет меньше 243,6 тыс. евро, этот на лог не уплачивается вовсе», - рассказала Д. Сетдикова.

Для семейных пар сумма, не облагаемая налогом, поднимается в 2 раза – до 487,2 тыс. евро по госоценке. Наконец, граница стоимости еще повышается на 61,65 тыс. евро на каждого из первых двух детей и на 73,4 тыс. евро на каждого из последующих. Что же касается разовых платежей, то налог на передачу имущества в размере 9% уплачивается от суммы до 15 тыс. евро и 11% - от оставшейся части, превышающей 15 тыс. евро. Передача собственности на недвижимость облагается налогом в размере 1% от суммы продажи, при этом все расходы несет покупатель.

Как признались эксперты, греческие банки неохотно выдают кредиты выходцам из стран, не являющихся членами ЕС. В таких случаях кредиты предоставляет сам застройщик. Правда, получившие вид на жительство могут рассчитывать на 80% от необходимой суммы под 5,5% годовых в евро на 20 лет.

Специалисты уверены: Греция интересна не только консервативному инвестору, который надеется на 20-процентный рост цен на национальном рынке жилья. Недвижимость в стране может привлечь и спекулянта. Так, цены на том же Крите, по оценкам экспертов, за 2007 год могут вырасти на 60%.

Кипр

Ежегодно в эту небольшую страну (площадь Кипра составляет всего 9,251 тыс. кв.км) отправляется 114,7 тыс. граждан РФ. По статистике на Кипре более 320 солнечных дней в году, поэтому сюда можно приезжать круглый год: весной, летом и осенью - чтобы искупаться в теплом море и позагорать, зимой – чтобы поправить здоровье, заняться гольфом или горнолыжным спортом. С 1990-х годов Кипр стал привлекать россиян не только как курорт, но и как местожительства. Благоприятная экологическая обстановка, качественное медицинское обслуживание и образование для детей (английское, греческое или русское), а также возможность вести бизнес в либеральных условиях (льготное налогообложение, развитая банковская система) уже склонили множество жителей России и СНГ перебраться на Кипр. С 2004 года эта страна стала членом Евросоюза, но до сих пор процедура оформления вида на жительство достаточно проста. Для этого приобретателю недвижимости необходимо предоставить в Иммиграционную службу Кипра договор «купли-продажи» жилья и выписку с банковского счета, доказывающую, что семья в состоянии прожить на Кипре (по данным Riviera Company, для этого вполне хватит годового дохода в размере 5 тыс. кипрских фунтов, 1 кипрский фунт=1,71 евро).

Что касается цен на квартиры и другую недвижимость, то средняя стоимость квадратного метра в этой стране составляет 2,5-3,5 тыс. евро. По этой цене продаются наиболее популярные среди иностранцев апартаменты в жилых комплексах и мезонеты (таунхаусы). Так, например, компания Cliff Property предлагает готовые апартаменты площадью 134 кв.м в комплексе Iris Village в Пафосе за 302 тыс. у.е. Впрочем, инвестор найти более дешевые варианты и сэкономить на стоимости квадратного метра, вкладывая деньги в строящуюся недвижимость. К примеру, в комплексе IliosIII в Пафосе предлагаются к продаже апартаменты площадью 152,13 кв.м за 210 тыс. у.е., срок сдачи которых – март 2008 года.

Более состоятельные граждане предпочитают покупать виллы с земельными участками. Например, вилла в проекте Kivisili (реализует компания MIBS Real Estate) общей площадью 168 кв.м и участком в 626 кв.м, парковкой и бассейном в Ларнаке обойдется в 650 тыс. евро. «Отдельно земельные участки, как правило, не реализуются, - отметил директор московского представительства компании CYBARCO Александр Шадров.

Однако, по его словам, это не значит, что на Кипре невозможно купить землю. «В этой стране вся земля принадлежит частным собственникам, поэтому сделка может состояться, если вы найдете киприота, желающего расстаться со своим наделом. Важно отметить, что в данном случае инвестиции рано или поздно принесут желаемый доход: земельный фонд Кипра ограничен, а значит в перспективе ограничено и предложение участков», - уточнил специалист.

Как рассказала руководитель отдела зарубежной недвижимости Корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова, в этом государстве иностранцу позволяется приобретать до 20 соток. «Это довольно много, учитывая небольшую площадь Кипра, где средний размер участка вокруг виллы составляет 3-4 сотки», - дополнила она.

Риэлторы отмечают: расходы на приобретение недвижимости на Кипре невелики. Гербовый сбор составляет 0,15-0,2% от стоимости объекта, регистрационный сбор – 3-8% от стоимости недвижимости. Ежегодный налог на имущество рассчитывается исходя из стоимости имущества в ценах 1980 г., которая намного ниже нынешней рыночной стоимости жилья, поэтому большинство собственников на Кипре этот налог не платят. И все же, если ваше жилье дороже 100 тыс. кипрских фунтов (в ценах 1980 г.), то Вам придется заплатить всего 0,25-0,4% от его стоимости. Расходы на содержание квартиры или дома не превысят 1,7 тыс. кипрских фунтов в год.

Специалисты советуют не затягивать с покупкой кипрской недвижимости. «С 1 января 2008 года страна перейдет на евро, а это непременно заставит собственников и застройщиков пересмотреть цены на реализуемые объекты и поднять стоимость квадратного метра. Кроме того, в 2008 году на Кипре будет введен НДС на землю, что также спровоцирует, как минимум, 15-процентный рост», - поделился А. Шадров.

С коллегой согласен и главный специалист по недвижимости на Кипре компании Cyprus Life Сергей Егорушкин: «До сих пор на Кипре банки практиковали предоставление кредитов при 30-процентном первоначальном взносе. Условия были довольно приемлемыми: срок кредита – 15 лет, процентная ставка LIBOR+2 (2,6)% в зависимости от валюты кредитования. Однако на рассмотрении законодателей уже находится документ, который предполагает повысить размер первоначального взноса до 40%».

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями