20 июля 2007

ИССЛЕДОВАНИЕ/ Рынок недвижимости Балканских стран

Те, кто вложился в Черногорию в 2006 году, не прогадали: к 2007 году цены по некоторым объектам выросли до 100%

Как отмечают эксперты, доходность от вложения в элитное жилье Москвы с целью ее последующей продажи или сдачи в аренду с начала года существенно снизилась и в настоящий момент практически сопоставима с уровнем инфляции в стране. Именно поэтому российские инвесторы устремили взгляд на европейские страны. Великобритания, Испания, Франция уже давно стали фаворитами наиболее состоятельных российских инвесторов. Однако сегодня большинство западноевропейских государств пугают потенциальных покупателей значительными тратами и обещают низкую доходность от вложений. В то же время страны Восточной и Центральной Европы, особенно те, что раньше принадлежали к «соцлагерю», привлекают не только распространением русского языка, но и более высокими темпами роста цен на жилье. Рынок недвижимости Хорватии, Черногории и Болгарии переживает настоящий инвестиционный бум и сулит при меньших тратах более высокую доходность.

Хорватия

Среди всех республик бывшей Федеративной республики Югославии Хорватия является одним из наиболее любимых туристических маршрутов множества россиян. Получившая независимость в 1991 году и отстоявшая ее в войне с сербами в 1995 году, страна успела оправиться от последствий вооруженных столкновений с Белградом. Были полностью восстановлены памятники архитектуры, а также возрождены основные отрасли экономики страны: сельское хозяйство, производство пищевых продуктов, ткани, древесины, обработка металлов, химические и нефтяные отрасли промышленности, судостроение и туризм. Несмотря на развитую промышленность, Хорватию считают одной из самых экологически чистых стран Европы: 7,5% ее территории находится в ведении национальных парков. Зато для инвестиций страна предлагает 1,278 тыс. км побережья Адриатики, 1,185 тыс. островов, часть из которых является предметом свободной купли-продажи, и 4,012 тыс. км островного побережья, до которого всего 2,5 часа лету от Москвы.

Цены на недвижимость в Хорватии в настоящий момент одни из самых высоких среди государств бывшего «соцлагеря», и с каждым годом они только растут. Так, на конец прошлого года, по данным компании Adrionika, семейный дом площадью 150-200 кв. м в первой береговой линии можно было купить за 400-450 тыс. евро в Истрии и на островах (Брач, Хвар, Корчула), за 850 тыс. евро в Кварнере, за 500 тыс. евро в Шибенике, за 600 тыс. евро в Сплите и за 700 тыс. евро в Дубровнике, причем порядок цен на вторичном и первичном рынке отличался несильно. Сэкономить на стоимости недвижимости в Хорватии можно, решившись приобрести апартаменты. «Нижняя планка по данному сегменту недвижимости может опуститься до 1,25 тыс. евро за квадратный метр», - прокомментировала менеджер по работе с клиентами компании Adrionika Елена Невская.

Среди наиболее дешевых предложений – Истрия и острова Брач, Хвар и Корчула, где в третьей береговой линии можно было купить апартаменты по цене 1,45-1,5 тыс. евро за кв.м.

Что касается земли, то самые дешевые участки в первой береговой линии продавались в Шибенике за 25-300 евро за 1 кв. м, самые дорогие – в Дубровнике и Кварнере, где стоимость «квадрата» достигала 1 тыс. евро. Специалисты отмечают, что рост стоимости недвижимости в Хорватии перешел в стабильную стадию, и ожидается, что в 2009 году, когда страна вступит в ЕС, цены достигнут своего пика.  

Как рассказали в «Хорватия.Ру», сопутствующие сделке расходы при приобретении недвижимости в стране - комиссионные агентству и налог на покупку - не превысят 10% от цены объекта. А в Adrionika уточнили, что периодические муниципальные налоги также минимальны – порядка 2 евро за кв.м.

Эксперты советуют покупать недвижимость и землю в стране посредством регистрации юридического лица. «Для покупки недвижимости и земли в Хорватии фирму требуется зарегистрировать в любом случае, при этом основные траты, связанные с юридическим лицом, означают необходимость оплаты бухгалтерских услуг в размере от 100 до 250 евро в месяц. Прочие налоги и сборы в Торгово-промышленную палату и за использование имени фирмы минимальны», - заверила Е. Невская из компании Adrionika.

А вот в «Хорватия.Ру» заявили, что оформление недвижимости на физическое лицо в Хорватии в принципе не возбраняется, но у этого способа покупки есть существенные минусы. Во-первых, сроки: сделки с частными лицами проходят процедуру утверждения в МВД и Министерстве юстиции, а это может занять от месяца до года. Во-вторых, обладание недвижимостью никаких преференций при получении визы и тем более вида на жительство не дает.

При наличии зарегистрированной фирмы не сложно получить так называемую "пословную визу", т.е. разрешение на работу в Хорватии, которая позволяет жить в стране в течение года и обновляется практически автоматически, если иностранец не нарушает законов. И уже через 5 лет пребывания в государстве можно рассчитывать на гражданство, причем законы Хорватии позволяют сохранить и российский паспорт.

Вариантов приобрести недвижимость в стране через юрлицо предлагается несколько. Покупателем может выступить 1) иностранное предприятие; 2) хорватская компания с иностранными инвестициями; 3) приобретение 100% долей хорватской компании, на балансе которой находится объект недвижимости.

Последний вариант является самым удобным как для продавца, так и для инвестора. За переход права собственности подлежит уплатить сбор в размере 5% от стоимости недвижимости, который ляжет на плечи покупателя. В то же время переход права собственности на долю в компании таким налогом не облагается. Однако в этом случае покупателю придется приготовить 2-8 тыс. евро, которые пойдут на оценку объекта недвижимости – уставного капитала компании. Резидент Хорватии также получает льготы. Дело в том, что по хорватским законам, он имеет право свободно продать лишь 3 объекта недвижимости, а при реализации 4 объекта придется заплатить государству до 35-процентный налог.

Ивестору, решившемуся вложить средства в недвижимость в этой стране, также следует помнить, что хорваты предпочитают получать на руки сразу всю стоимость недвижимости. Оформление ипотечных кредитов иностранцам в стране не практикуется.

Черногория

Если в 2004-2005 гг. интерес к Черногории находился в рамках потребительского, то с 2006 года он стал носить инвестиционный характер. Огромное количество россиян, имевших 100-200 тыс. евро свободных средств, предпочли вложить их в черногорскую недвижимость и не прогадали. По оценкам компании Adrionika, в 2006-2007 гг. рост цен в Черногории составил по средним оценкам 100%, благодаря чему стоимость недвижимости достигла рыночного максимума. Потенциально стране есть куда развиваться, а о перспективах будущего роста доходности от вложений в землю и жилую недвижимость в стране говорит тот факт, что пляжи Черногории заинтересовали «российского инвестора №1» - бизнесмена Романа Абрамовича, который намерен превратить 13-километровый пляж под названием Velika Plaza (Большой пляж) в роскошный курорт - «новый Дубай».

В настоящий момент Черногория, получившая независимость после референдума 2006 года, переживает подъем буквально во всех отраслях экономики, взяв курс на присоединение к ЕС. Для россиян она привлекательна не только экологией и памятниками истории (практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО), но и
безвизовым режимом, упрощенным оформлением документов для временного и постоянного проживания, а также относительно недолгим временем в пути - Москву и международные аэропорты Черногории (в столице Подгорица и в г. Тиват) связывают 3 часа полета.

Что касается недвижимости, то в Черногории в настоящее время стоимость 1 кв. м жилья составляет в среднем 2-2,5 тыс. евро. «В период высокого сезона цены могут подняться до 3,5 тыс. евро за квадрат, причем речь идет не всегда о новостройке, по таким ценам предлагается и вторичное жилье», - прокомментировала менеджер по работе с клиентами компании Adrionika Елена Невская

Как рассказала менеджер по работе с клиентами компании Best Active Надежда Малеванная, стоимость квадратного метра жилья, впрочем, может доходить и до 5 тыс. евро в таких городах, как Будва, Петровац и Котор – наиболее излюбленных туристических курортах. «Однако хочу напомнить, что Черногория – это не только чистейшее побережье Адриатического моря, но еще и страна с развивающимися и недорогими, по сравнению с остальной Европой, горнолыжными курортами. Кстати, квадратный метр в горах обойдется инвестору значительно дешевле – в среднем в 1 тыс. евро», - дополнила она.

А вот цена земельного участка колеблется в зависимости от наличия детального плана застройки, коммуникаций, близости к морю и района – от 100 евро за 1 кв. м в районе Боки Которской до 500 евро за метр в Будве. «В  Святом Стефане, самом элитном курорте Черногории, цена за 1 кв. м земельного участка доходит до 1 тыс. евро», - уточнила Е. Невская из компании Adrionika.

Особенностью Черногории являются довольно либеральные правила приобретения недвижимости. Так, физическое лицо может выступать покупателем апартаментов, домов а также земельных участков площадью не более 5 соток. «Однако если инвестор намерен приобрести больший по площади участок земли, то ему придется либо оформлять участки по отдельности на разных членов семьи, либо образовывать юридическое лицо», - сообщила Н. Малеванная.

Траты физических лиц в Черногории минимальны. При заключении договора покупатель должен уплатить 2% налог на стоимость имущества. Налог зависит не от цены приобретения, указанной в контракте, а определяется специальной оценочной комиссией. Также уплачивается регистрационный сбор в размере 70-250 евро. После чего документы передаются в Департамент Недвижимости города, в котором находится недвижимость. Регистрация занимает около двух недель зимой и около двух месяцев летом. В среднем оформление занимает около месяца. Ежегодные коммунальные платежи составят 1 евро за кв. м, ежегодный коммунальный налог не превысит 2,5 евро за кв.м.

При покупке земли, относящейся к генеральному урбанистическому плану развития Черногорского побережья, уплачивается коммунальный налог для получения разрешения на строительство в размере 30-200 евро/м кв. в зависимости от расположения участка. Выделяют следующие зоны: горная, приморская, фешенебельная зона, эксклюзивная зона городов. Недвижимость, не относящаяся к данному плану развития, не облагается коммунальным налогом.

В соответствие с законодательством Черногории, возможна регистрация следующих видов юридических лиц: простое товарищество, коммандитное товарищество, акционерное общество и общество с ограниченной ответственностью.  При этом самой распространенной организационно-правовой формой юридического лица на территории Черногории является ДОО, соответствующее российскому ООО. Минимальный размер уставного капитала составляет 1 евро. С предприятия взимается 9% налога на прибыль (15% - по доходам от коммерческого использования недвижимости) и НДС в размере 17%. Также компания может уплачивать налог на оборот недвижимости в размере 2% от рыночной ее стоимости, не более 300 евро в год налога на фирму и местный налог на недвижимость в размере от 0,08% до 0,80% от рыночной стоимости объекта, которая определяется муниципалитетом. Подоходный налог при налоговой базе меньше 785 евро не уплачивается.

Как и соседи хорваты, жители Черногории хотят видеть инвестора, способного сразу оплатить полную стоимость приобретаемой недвижимости: возможности получить ипотеку для иностранцев в стране нет.

Болгария

Расположенная на юго-востоке Европы на Балканском полуострове, Болгария представляет собой очень древнее государство. С давних пор эта страна поддерживает тесную связь и с Россией, с которой ее роднит не только общность языка, но также тот факт, что на черноморские курорты Народной Республики Болгарии (официальное название страны до 1990 года) отправлялось множество советских туристов. Время в пути до Болгарии вполне сопоставимо с полетом до других Балканских стран. Из Москвы до Софии можно добраться за неполных 3 часа.

Член ЕС с 2007 года, Болгария представляет собой динамично развивающееся государство, интересное для инвесторов Европы и Азии. «Наибольший интерес представляет страна для англичан, на долю которых приходится до 50% сделок купли-продажи жилья, но и русские внесли свой вклад, составив порядка 15% от общего числа покупателей недвижимости», - рассказала директор по развитию компании D-Estate Надежда Цыпуштанова.

Именно высокая активность инвесторов привела к тому, что цены на курортную и городскую недвижимость, а также жилье вблизи горнолыжных комплексов уже взлетели и продолжают расти в арифметической прогрессии. «По нашим оценкам, только с 2006 года цены выросли в 3 раза. Например, мы констатировали, что после вступления Болгарии в ЕС 1 января 2007 года стоимость жилья на Черноморском побережье поднялась на 20%», - сообщил директор по развитию компании Virtus Александр Вакатов.

Так, по его словам, квартиры существенно поднялись в цене, и сегодня квадратный метр в столице стоит примерно 1,5 тыс. евро. Современная Болгария предоставляет иностранцам широкий круг объектов для инвестиций. Так, в стране можно купить от квартиры в панельном доме времен СССР до квартиры в новом монолитном доме, в клубном доме на 10-15 семей, таунхаусе. Однако наиболее интересными для инвестиций представляются жилые апартаменты в «апартотелях» и «апартаментных комплексах», где квадратный метр реализуется в среднем за 700-1450 евро.

Как рассказал А. Вакатов из компании Virtus, законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо и иностранное юридическое лицо. «При этом одновременно с квартирой оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие», - поведал специалист.

«Физики» и юрлица также имеют право приобретать дома, отели, рестораны и иные здания. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли.

В Болгарии можно минимизировать дополнительные траты. Как рассказала Н. Цыпуштанова из D-Estate, размер госпошлины и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет 4%, а НДС – 20%. «Эти 24% начисляются и выплачиваются с суммы, указанной в нотариальном акте. Учитывая, что в Болгарии существует налоговая оценка и рыночная цена недвижимости, в нотариальном акте покупатели предпочитают указывать цену объекта именно по налоговой оценке, а не реальную стоимость, которую они заплатили за свою недвижимость, что значительно снижает их расходы», - разъяснила она. Кроме того, инвестору придется выплачивать ежегодный налог на недвижимость в размере 0,15% и налог на вывоз мусора в размере 1,5% от налоговой стоимости объекта.

Что касается ипотеки, то, как удалось выяснить, болгарские банки не очень охотно предоставляют кредиты иностранцам. Однако российские компании, сотрудничающие с кредитными организациями страны, могут получить для клиента кредит в размере до 65% от стоимости объекта под 7,7-7,9% годовых на 15 лет.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями