04 июня 2007

ИССЛЕДОВАНИЕ/ Красная Поляна оптом и в розницу

Земля в Красной Поляне может вырасти за год на 25-50%

По стоимости земельные участки на горнолыжном курорте Красной Поляне уже давно можно сравнивать с теми, что реализуются в Подмосковье. Средняя цена сотки в поселке достигла уровня 25-30 тыс. долл. Примечательно, что за такие же или даже меньшие деньги продается земля на престижных направлениях Московской области: Новорижском, Можайском, Минском и Киевском шоссе до 15 км от МКАД. Обещания властей превратить Красную Поляну в курорт мирового уровня, сделать Сочи не только летней столицей РФ, но и самым спортивным городом страны, подогревает интерес розничных и корпоративных инвесторов к местному рынку земли. Еще 2 года назад в Красной Поляне можно было приобрести участок по цене 7-10 тыс. долл. за сотку, к концу 2007 года эксперты ожидают, что земля в поселке вырастет еще на 50% при значительном сокращении предложения свободных участков.

Инвестору, задумывающемуся о приобретении земли в будущем «русском Куршавеле», как поспешили окрестить возможное место проведения Олимпиады-2014 многие СМИ, следует знать, что на самом деле Красная Поляна представляет собой совокупность сел. Эсто-Садок, Чвижепсе, Медовеевка, Кепша, а также поселок Красная Поляна образуют Краснополянский поселковый округ в Адлерском районе г. Сочи. Наиболее обеспеченным объектами инженерной и социальной инфраструктуры является поселок Красная Поляна, самым престижным и дорогим считается близкое к горнолыжным трассам село Эсто-Садок. Именно в этих двух муниципальных образованиях земля представляет наибольший интерес для инвесторов.

В розничной продаже земельные участки в Эсто-Садке и Красной Поляне реализуются в среднем по 30-50 тыс. долл. за сотку, а по некоторым предложениями стоимость сотки земли под ИЖС достигает 70 тыс. долл. «Бытует мнение о том, что в настоящий момент земля в Красной Поляне и Эсто-Садке несколько переоценена, в какой-то степени это верно: собственники стараются получить максимум при реализации земли», - прокомментировал исполнительный директор компании «Аста-Элит» Дмитрий Копотов.

Однако стоит понимать, что большинство покупателей, как правило, не хотят оттягивать получение прибыли и вкладываются в участки, расположенные в непосредственной близости от действующих подъемников и объектов инфраструктуры. «С одной стороны, такие участки обладают значительным потенциалом роста, а с другой стороны, позволяют извлекать прибыль уже сейчас», - продолжил он.

Также инвестор должен знать, чтобиходе у местных жителей принято деление Красной Поляны и Эсто-Садка на микрорайоны: Садовый-1, Садовый-2, I и II бригада, район «у озера», у каждого из которых свой потенциал и перспективы развития.

В ходе телефонного опроса местных риэлторов, проведенного RealEstate.ru в начале мая текущего года, выяснилось, что самыми дорогими являются участки в районе I и II бригады. Опрошенные специалисты не назвали цен, ниже 40 тыс. долл. за сотку земли под ИЖС. В то же время в поселке Красная Поляна оказалось возможным найти участок под ИЖС за 29 тыс. долл., в микрорайонах «Садовый-1» и «Садовый-2» средняя цена сотки оказалась равной 25-28 тыс. долл.

Эти цены вполне сопоставимы с перспективными направлениями Подмосковья. «Для сравнения, в Московском регионе землю на участках, пригодных для индивидуального строительства, по таким ценам можно купить в пределах 15 км от МКАД на популярных направлениях: Волоколамском, Киевском, Минском, Можайском и Новорижском шоссе», - прокомментировала исполнительный директор компании Blackwood Марина Литинецкая.

Действительно, с Рублево-Успенским шоссе, где можно встретить предложения до 120 тыс. долл. за сотку, Красная Поляна пока тягаться не может, а вот с другими престижными направлениями Московской области соперничает вполне успешно.

Впрочем, шансы догнать Рублевку у Красной Поляны все же есть. Перспективы для дальнейшего повышения цен на горнолыжном курорте очевидны. Во-первых, уже подготовлен план застройки Красной Поляны, а значит поселок может избежать хаотичного строительства. Во-вторых, разработана федеральная целевая программа «Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта до 2014 года», согласно которой городу будет выделено более 300 млн долл. на модернизацию и развитие инфраструктуры, инженерных объектов, транспортной сети, строительство спортивных, рекреационных объектов. Наконец, заметный интерес к земельным угодьям в горном поселке наблюдается и со стороны крупного бизнеса, скупающего или получающего на правах аренды крупные земельные участки. В частности, на территории Краснополянского поселкового округа ведется активное возведение горнолыжных трасс, проектов в области жилой и коммерческой недвижимости, которое осуществляют такие компании, как «Газпром», «Интеррос», UMACO, «Альпика-Сервис», «ДИАЛ Строй Ивест». «Делать бизнес в Сочи становится все выгоднее. Естественно, что коммерсанты используют возможность инвестировать в коммерческую недвижимость развлекательной и спортивной инфрастуктуры», - рассказал генеральный директор компании «Альпика-Сервис» Петр Федин.

Также на горнолыжном курорте активно прокладываются коммуникации, что позволит повысить инвестиционную привлекательность земли. В частности, в феврале 2004 года «Газпром» ввел в эксплуатацию газопровод «Адлер – Красная Поляна», позволивший обеспечить газом населенные пункты Краснополянского поселкового округа. В настоящее время ведется прокладка очистных сооружений (до недавнего времени был канализован лишь поселок Красная Поляна) и решение проблемы водозабора (в некоторых поселках водоснабжение не центральное, а из горных рек).

Кроме того, стимулировать рост цен может и благосклонность Международного Олимпийского Комитета (МОК), решение которого будет оглашено в Гватемале 4 июля текущего года. По прогнозам М. Литинецкой из Blackwood, в случае благоприятного для Сочи решения МОК, может произойти скачок цен в размере до 50%. «В случае положительного развития ситуации цены могут одномоментно подняться на 25-35%, в противном случае, т.е. отрицательного решения МОК, процент увеличения стоимости сохраниться в среднем от 30% до 40% в год », - продолжает Д. Копотов из «Аста-Элит».

И все же эксперты, опрошенные RealEstate.ru, сходятся во мнении, что рост стоимости сотки на горнолыжном курорте не остановить, особенно в свете того, что свободной земли осталось не так много. «Земельный фонд в Красной Поляне в настоящий момент ограничен. На некоторые стратегические участки, которые будут задействованы при реализации ФЦП, наложено своего рода «вето», операции по ним приостановлены. Также важно помнить, что Красная Поляна граничит с Сочинским национальным парком, Кавказским биосферным заповедником, строительство на территории которых ограничено или запрещено», - добавил Д. Копотов.

Действительно, анализ предложения земельных участков, предлагаемых к продаже, показал, что значительная часть земли находится в краткосрочной или долгосрочной аренде. Они стоят существенно дешевле тех, на которые оформлено право собственности, - от 15 тыс. долл. до 30 тыс. долл. в зависимости от конкретных характеристик. В этом случае инвестору нужно понимать, что он покупает в первую очередь проект и не может свободно распоряжаться вверенной ему территорией, иначе ему не избежать споров с муниципальными властями и природоохранными инстанциями. «Вполне возможно, что застройщики и владельцы земельных участков столкнутся с претензиями Росприроднадзора (многие участки расположены либо рядом с заповедниками и парками, либо водоемами, где существуют водоохранные и санитарно-защитные зоны). Эта проблема особенно актуальна для владельцев и арендаторов в Красной Поляне, где расположен Национальный Сочинский Заповедник», - поделился директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.

Правда, как показывает практика, строительство возможно и в природоохранных зонах. Успех реализации того или иного проекта зависит от статуса владельца. RealEstate.ru продолжит следить за ситуацией, развивающейся на рынке земли в Красной Поляне.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями