19 сентября 2011

IRN.RU: Участки без подряда стабильные цены только в дальнем Подмосковье

Анализ динамики цен на землю без подряда в зависимости от расстояния до МКАД в 2010-2011 гг.

Подмосковный рынок участков без подряда наиболее динамично развивается в радиусе 31-60 км от МКАД, где с середины 2010 года число поселков с электричеством и газом выросло с 72 до 132, или на 83%. Примечательно, что в 70% новых проектов, поступивших в продажу в 2011 г. и расположенных на расстоянии 31-60 км от Москвы, средняя стоимость земли не превышала 200 000 руб. за сотку. Увеличение доли сравнительно недорогих поселков в этом сегменте привело к тому, что за полгода уровень цен здесь снизился на 10%. Участки без подряда в 30 км от МКАД за этот период в среднем подешевели на 4%. Стабильными ценами могут похвастаться дачные поселки в дальнем Подмосковье (за 61 км от МКАД): стоимость земли в них не падает, потому что это и так самый дешевый сегмент загородного рынка Московского региона, но и не растет из-за ограниченности финансовых возможностей покупателей дачных поселков.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во второй половине 2010 г. резко увеличилось число поселков с участками без подряда в радиусе 31-60 км от Москвы (см. статью «Участки без подряда: новые поселки «растут как грибы» в 31-60 км от Москвы»). Эта тенденция сохранилась и в текущем году: объем предложения поселков на расстоянии 31-60 км от МКАД вырос до 132 объектов во II квартале 2011 г. со 113 в IV квартале 2010 г. При этом доля таких поселков увеличилась с 40% до 42% от общего числа реализуемых проектов с участками без подряда в Подмосковье. 

Примечательно, что на фоне роста объемов предложения в 31-60 км от МКАД цены на участки без подряда здесь ощутимо снизились. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», в конце 2010 г. средняя стоимость сотки в этом сегменте рынка составляла около 228 600 руб., но уже к лету показатель упал на 10% – до 205 100 руб. По мнению специалистов www.irn.ru, это объясняется изменением структуры предложения поселков в радиусе 31-60 км от МКАД. За полгода заметно снизилась доля дорогих проектов со средней стоимостью сотки выше 400 000 руб.: с 21% до 15%. В частности, были проданы последние участки в элитном поселке Madison Park на 31-м километре Новорижского шоссе, в котором в конце 2010 г. сотка земли стоила от 1,26 млн руб. до 1,54 млн руб.

И, напротив, благодаря выходу большого числа новых недорогих поселков на расстоянии 31-60 км от МКАД значительно увеличилось предложение в бюджетном сегменте. По данным маркетинговых исследований, количество объектов со средней стоимостью сотки не выше 200 000 руб. выросло на 31% (с 58 в IV квартале 2010 г. до 76 во II квартале 2011 г.), и доля таких поселков за этот период увеличилась с 51% до 58%.

В конце весны 2011 г. самая дешевая земля без подряда предлагалась в поселке Антоновка-1 (46-й км по Егорьевскому шоссе): участки под дачное строительство по 6-14 соток стоили от 30 800 руб. до 33 200 руб. за сотку плюс 500 000 руб. с участка за подключение электричества и газа. Среди новых объектов, появившихся на рынке в 2011 г. в радиусе 31-60 км от МКАД, наиболее доступные цены на землю были в поселке Прудки (50-й км Симферопольского шоссе). В нем 15 соток под ИЖС во II квартале 2011 г. продавались по 1,2 млн руб., или 80 000 руб. за сотку, не считая стоимости подключения электричества и газа, которая составляла 550 000 руб. с участка.

Интересно, что самый стабильный уровень цен характерен для поселков с участками без подряда в дальнем Подмосковье (за 61-м км от МКАД). Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», средняя стоимость земли в поселках на расстоянии 61-90 км от МКАД и за 91-м км от Москвы практически не изменилась с конца 2010 г. и весной 2011 г. составила 122 600 и 96 000 руб. за сотку соответственно.

Причина состоит в том, что большая часть объектов за 61-м км от МКАД – это недорогое дачное жилье для покупателей среднего класса. В этих поселках самые низкие цены в Московском регионе в силу их удаленности, ориентированности на сезонное проживание, небольшой площади участков, отсутствия развитой инфраструктуры и в большинстве случаев – центрального водоснабжения и/или канализации. Поэтому они не дешевеют. С другой стороны, существенного повышения цен на землю в дальнем Подмосковье тоже не происходит, т.к. дачные поселки в основном покупают люди с ограниченным бюджетом и серьезный рост цен приведет к резкому сокращению спроса.

Например, в дальнем Подмосковье самый низкий уровень цен на землю без подряда во II квартале 2011 г. зафиксирован в новом поселке Вишневый сад на 130-м километре Ярославского шоссе. В этом объекте есть электричество, газ, а также центральное по поселку водоснабжение. Весной 2011 г. участки площадью от 7 до 27 соток продавались по 10 000 - 12 000 руб. за сотку плюс 500 000 руб. с участка за подключение коммуникаций. Еще один пример – поселок У серебряных прудов (160-й км Каширского шоссе), где электричество и газ уже подведены к участкам, а центральное водоснабжение и канализация не предусмотрены проектом (каждый собственник земельного надела должен делать скважину и септик за свой счет). Весной 2011 г. участки в 25-150 соток здесь предлагались по 10 000 - 25 000 руб. за сотку.

Более подробную информацию об уровне цен в отдельных поселках с участками без подряда Московской области, а также анализфакторов, влияющих на стоимость земли, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамкахинвестиционного консалтинга.

Аналитический центр IRN.RU

Следите за новостями