31 июля 2006

Ипотека / Летние программы банков

Беспроцентные кредиты увеличивают риск невозврата ипотечных займов

«Нулевая» ипотека

Летняя жара расслабляет. Основная масса «вареных» горожан продолжала заниматься своими привычными делами с пониженным КПД. Тем контрастнее стал ушат холодной воды, вылитый банкирами на головы тех граждан, у кого созрело решение вступить в ипотеку. Стремясь увеличить количество заемщиков, некоторые из них не только снизили ставки по ипотечным кредитам, но начали рекламировать свои услуги как практически бесплатные (подробнее об условиях ипотечных программ банков Москвы вы можете узнать здесь).

Совсем недавно банки подозрительно относились к клиентам, не имеющим высоких официальных доходов, а тем, кто не сумел накопить достаточно средств для первоначального взноса вежливо объявлял о своей незаинтересованности. Та же участь ждал и тех, кто был не готов отдать в залог свою недвижимость. В тот период кредитные комитеты одобряли не более 50% заявок. Кредиторам нужно было время, чтобы привыкнуть к неучтенным официальной бухгалтерией частным финансовым потокам.

Галопирующий рост цен на жилье поставил крест на решении потенциальных заемщиков копить деньги из текущих доходов. В течение I полугодия (по подсчетам специалистов портала, за первые 6 месяцев 2006 г. на элитные квартиры цены выросли на 23,2%) купить жилье, не влезая в долги, стало невозможно. Поэтому спрос и на ипотечные кредиты повысился.

Психологическая адаптация к реальным возможностям платежеспособных граждан, наконец, распространилась в банковской среде. Кредиторы осмелели и снизили требования к заемщикам. Да и самих банков, мечтающих рекламирующих ипотечные услуги, стало больше. В таком нездоровом конкурентном азарте некоторые банки понизили ставки по ипотечным кредитам (впрочем, крику о снижении, как водится, было больше), Например, Росбанк и Международный московский банк объявили о спецпредложениях, по которым снижены процентные ставки. А наиболее оригинальные удивили тем, что убрали требование первоначального взноса (то самое требование, по которому еще пару лет назад покупатель должен был внести в банк треть стоимости приобретаемой квартиры). Отказались от «лишних» денег ВТБ24, Национальный резервный банк и Банк Москвы.

Легкомысленные шаги банков покоробили даже риэлторов, которые понимают опасность таких мер. Ведь ясно, что расширяя любыми способами количество клиентов, банки повышают риски невозвратов, которые захлестнули уже рынок потребительского кредитования.

Впрочем, некий интуитивный расчет у кредиторов все же есть. Вот как объясняет стимулирующий продажи маневр начальник отдела Национальной ипотечной компании Георгий Маргиев. «Летом спрос на недвижимость и услуги кредитных организаций снижается. Выходом из сложившейся ситуации может послужить проведение различного рода акций, благодаря которым конкурентоспособность кредитных продуктов увеличивается, позволяя стимулировать спрос». А руководитель службы ипотечного кредитования корпорации «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман фактически признается в том, что банкиры просто экспериментируют: «Краткосрочные и летние программы банков в период снижения деловой активности стимулируют интерес клиентов и позволяют протестировать инновации в программах».

Подводя первые итоги «тестирования инноваций», все банкиры, принявшие участие в данной статье, заявили о существенном увеличении объемов выданных ипотечных кредитов. «Выдачи достигли $18,6 млн (было выдано 299 кредитов) в июне и $12,2 млн (было выдано 202 кредита) за первые 3 недели июля. В августе мы ожидаем выдачи на уровне 80-90% от июльских», - говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. В Международном Московском банке констатировали 45-процентное увеличение количества поданных заявок. «По нашим прогнозам, продажи ипотеки должны увеличиться летом приблизительно в полтора раза по сравнению с весной, т.е. составить порядка $15 млн/мес. Что касается объема кредитования в рамках программы «Ипотека. Летом дешевле», то на настоящий момент он уже составляет около 25% от общего объема ипотечных кредитов, выданных в летние месяцы», - отметил начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов.

Банкиры уверяют, что никаких повышенных требований к заемщикам, привлеченным льготными условиями, не может быть и речи. «Никаких дополнительных условий мы не выдвигаем – требования к заемщику аналогичны стандартной программе кредитования. Чтобы получить кредит, нужно лишь подать заявление в любое отделение банка до 31 августа включительно», - подчеркнул А. Аксенов из ММБ. Об этом же сообщили и ВТБ24, а также в Национальной ипотечной компании, где было принято решение отменить первоначальный взнос.

Но сами же банкиры, рискнувшие пару месяцев назад в погоне за валом клиентов, уже с опаской смотрят на осенние перспективы программ а-ля «ноль процентов», которые федеральная антимонопольная служба с некоторым опозданием прикрыла на рынке потребкредитования, вероятно, вдоволь насмеявшись над абсурдностью лозунга. Впрочем, пока что хорошие мины не покидают лица ответственных сотрудников. «Мы не берем на себя никаких дополнительных рисков. А процентную ставку мы смогли снизить, так как у нас было определенное, более дешевое финансирование именно под тот вид кредитов, по которому действует горящее предложение», - объясняет Е.Шилина из Росбанка.

Между тем риэлторы в отличие от кредитных организаций не хвастаются объемом сделок купли-продажи через «льготную» ипотеку. «За прошедшие два летних месяца компании "Миэль-недвижимость" было проведено немного сделок с использованием летних рекламных акций банков, потому что наши клиенты пользуются преференциями (специальными предложениями), которые предложили нашей компании кредитные организации. Здесь также действуют пониженные процентные ставки, может быть снижен первоначальный взнос, снижается плата за выдачу кредита, а также снижается или отсутствует плата за рассмотрение заявления на получение кредита», - заявила директор Центра ипотечного кредитования компании «Миэль-недвижимость» Елена Панова.

«Ни одной сделки купли-продажи через ипотеку без первоначального взноса у нас совершено не было», - сообщил руководитель направления ипотечного кредитования компании «Миан - Агентство недвижимости» Сергей Махоткин. По его словам, хоть снижение требований к заемщикам не будет существенно стимулировать рост цен на рынке недвижимости, но банки встали на опасный путь: привлекая все больше клиентов, они могут получить в клиенты неблагонадежных заемщиков и повысить риски невозвратов.

«Наличие первоначального взноса у заемщика свидетельствует о его склонности к накопительству и служит дополнительным подтверждением надежности заемщика и, в определенной степени, некоторой гарантией возврата кредита для кредитной организации. Человек с высоким доходом, не имеющий первоначального взноса, не имеющий активов всегда вызовет дополнительное внимание со стороны андеррайтера», - вторит коллеге Е. Панова.

Через месяц истекут сроки летних программ. И пока не ясно, станут ли льготные ставки стандартными, а беспроцентные кредиты – постоянной практикой. Во всяком случае, некоторые из «экспериментаторов» такое допускают. «Все будет зависеть от рыночной ситуации. Спецпрограмма не самоцель. Если цены на недвижимость будут также расти, как в первой половине года, не только Национальная ипотечная компания, но и все остальные игроки рынка, возможно, оставят летние спецпредложения в действии», - заявил президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов.

В том, что ставки по кредитам на территории России будут понижаться, сомневаться не приходится. В значительной мере административно регулируемый отечественный рынок может напороться на приказ понизить ставки. Это, разумеется, преувеличение. Но разве не очевиден перебор - игнорировать риск невозврата, не говоря об инфляции и естественном стремлении заработать? Впрочем, время покажет, задержится ли «нулевая ипотека». Пока что самым храбрым банком лета-2006 заслуженно стал ВТБ24, решивший не ограничивать временные рамки «сезона любви к клиентам».

Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Мария Серова нарочно акцентирует внимание на своих словах в интервью порталу RelEstate.ru: «В течение 2006 г. мы несколько раз модернизировали условия наших ипотечных программ. Последний раз изменения произошли в июле, когда мы отменили первоначальный взнос при приобретении квартир на вторичном рынке жилья. Подобные мероприятия не являются летними спецпредложениями, а носят постоянный характер и доступны всем заемщикам нашего банка без каких-либо дополнительных условий и ограничений».

Что ж, хозяин-барин. Но вот что действительно странно: ни банкиры, ни риэлторы «не услышали» наше предположение о том, что увеличение спроса при ограниченном предложении простимулирует рост цены на рынке жилья. Единственное чем можно объяснить такую «слепоту» - это незначительность объема самой ипотеки. Ведь по самым смелым предположениям риэлторов доля сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки не превышает и 10% от общего числа сделок в московском регионе.

Юлия Василенко

Следите за новостями