20 марта 2006

Ипотека / Кооперативы

За кулисами кооперативного движения

Широко открытые карманы

Хотим мы этого или нет, но факт остается фактом: для большинства россиян ипотека - дорогое удовольствие. В поисках удобного и не очень затратного варианта приобретения жилья россияне на свой страх и риск обращаются к так называемым квазиипотечным программам финансирования покупки квартир. Речь идет о жилищных кооперативах. Портал Realestate.ru сделал попытку заглянуть за кулисы кооперативного движения.

Жилищные кооперативы (ЖК) существуют в мире с незапамятных времен. В сознании членов исторической общности Советский народ с понятием «кооператив» связано добровольное объединение граждан, желающих сократить время стояния в очереди в ожидании вожделенной квартиры. Организация объединений пайщиков была подкреплена гарантиями сохранности денег при отсутствии роста цен на жилье. Тогда ЖК и ЖСК стали очень популярным способом решения жилищной проблемы.

Российские реалии внесли значительные коррективы в схему работы подобных контор: сегодня гарантировать пайщикам получение заветной жилплощади способны далеко не все кооперативы, а пресса время от времени сообщает об очередном громком деле обманутых соинвесторов. Государство же, в свою очередь, стремится взять под контроль деятельность организаций, реализующих квазиипотечные программы. В частности, недавно Федеральная служба по финансовым рынкам заявила о присвоении регистрационных номеров сведениям о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) и внесении сведений о них в специальный реестр. Кроме того, было объявлено о том, что с 7 августа 2006 г. ЖНК обяжут ежеквартально предоставлять финансовые отчеты в контролирующий орган.

НО ВОТ ДОСАДА: ЖК И ЖСК УСПЕЛИ ПРЕОБРАЗИТЬСЯ НЕ В ЖНК, А В ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ ИЛИ В КРЕДИТНЫЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ КООПЕРАТИВЫ ГРАЖДАН, НАДЕЖДЫ ВЛАСТЕЙ НА СОЗНАТЕЛЬНОСТЬ КООПЕРАТОРОВ ПОКА НЕ ОПРАВДЫВАЮТСЯ.

Дело в том, что новый Жилищный Кодекс обязал жилищные кооперативы пройти перерегистрацию. Затем закон «О жилищно-накопительных кооперативах» (№215-ФЗ от 30.12.2004) определил правовые, экономические и организационные основы деятельности этого нового для РФ вида кооперативов. По замыслу законодателей, форма ЖНК должна была предоставить пайщикам гарантии сохранности их средств, а для предпринимателей, желающих работать с деньгами населения, стать окончательной эволюционной ступенью развития жилищной кооперации. Не тут-то было.

Многие жилищные (ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), не дожидаясь принятия закона, поспешили превратиться не в ЖНК, а в потребительские ипотечные кооперативы (ПИК) или поменять свой статус на кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ). Надежды власти не оправдались. Руководство кооперативов не оценило заботы властей.

«Как никто не работает с законом «О долевом строительстве», так никто не захочет иметь дело и с 215-ым законом», - констатирует председатель Московской Ассоциации-Гильдии Риэлторов (МАГР) по ипотеке Владимир Лопатин.

МОЖНО ПРЕДПОЛОЖИТЬ, ЧТО ИМЕННО СВОБОДА В ОБРАЩЕНИИ С ДЕНЬГАМИ ГРАЖДАН СТАЛА ГЛАВНЫМ МОТИВОМ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ СТАРЫХ ФОРМ ЖК В НОВЫЕ.

«Обратите внимание на статью 48 пункт 4 закона «О ЖНК» [Ограничение совершения кооперативом сделок], - сетует председатель Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России Алексей Швалев. - Ведь ЖНК запрещена практически любая хозяйственная деятельность. Реалии, к сожалению, таковы, что любая сделка несет риск, но иногда он оправдан, а законодатели просто связали кооператорам руки. Наконец, не проясняется ситуация с нормативами финансовой устойчивости – список нормативов, которые подлежит соблюдать ЖНК, не закрыт». Иными словами, степень контроля, которого кооператоры и так боятся, может быть существенно увеличена.

Тем не менее, ФСФР недавно заявила, что по состоянию на март 2006-го года в списке ЖНК уже есть сведения о 82 жилищно-накопительных кооперативах, 10 из которых работает в Москве. Для сравнения, по данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), сегодня в РФ действуют порядка 150 КПКГ, 70 ПИК, а, как говорит первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин, «количество ЖСК и ЖК одного многоквартирного дома можно пересчитать по пальцам».

Чем же принципиально отличаются все эти типы кооперативов?

НЕДОВОЛЬСТВО КООПЕРАТОРОВ 215-ЫМ ЗАКОНОМ: ЖНК ЗАПРЕЩЕНА ПРАКТИЧЕСКИ ЛЮБАЯ ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, А СПИСОК НОРМАТИВОВ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ, КОТОРЫЕ БУДЕТ КОНТРОЛИРОВАТЬ ФСФР, ДО НАСТОЯЩЕГО ВРЕМЕНИ НЕ УТВЕРЖДЕН И МОЖЕТ БЫТЬ ЧЕРЕСЧУР ПОДРОБНЫМ.

ЖСК и ЖК формируются под строительство и приобретение одного многоквартирного дома. Они не имеют права предлагать ни накопительные схемы взаимного кредитования, ни рассрочку, которая выходит за рамки сдачи дома в эксплуатацию. Сущность КПКГ состоит в том, что в нем в обязательном порядке создается фонд финансовой взаимопомощи, который является источником займов, предоставляемых членам кооператива. Деятельность кооператива основана на объединении личных сбережений одних пайщиков и выдаче займов под рыночный процент другим пайщикам. ПИКи совмещают в себе схемы накопления и ипотеки. Вступая в него, люди сначала накапливают (или, чаще, просто вносят уже имеющуюся сумму) от 35% до 50% от стоимости квартиры, а затем на недостающую сумму берут в кооперативе ссуду, которую возвращают в установленный срок.

ПИКи и КПКГ имеют право привлекать кредиты физических и юридических лиц и занимать у банков, рефинансировать средства отданные пайщику. По данным МАИФ, привлечение стоит кооперативам 12 - 14% годовых в рублях, а рефинансируются займы под 14 - 16% годовых в рублях. Один из руководителей кооперативов, просивший не упоминать его имени в прессе, признался порталу RealEstate.ru, что существует и практика, когда при приобретении квартир для пайщиков (в период кредитования) кооперативы используют в том числе и «внутренние источники» - средства учредителей, афилированных компаний. «Да, такая практика существует. И это лучше чем, размещать средства в зарубежных банках. Ведь доходность такого размещения  составляет 8 - 13% в валюте, а за рубежом 3 - 5%», - сообщил собеседник портала.

КООПЕРАТИВЫ, ПОМОГАЯ ПАЙЩИКАМ В ПРИОБРЕТЕНИИ КВАРТИР, ИСПОЛЬЗУЮТ В КАЧЕСТВЕ ИСТОЧНИКА СРЕДСТВА УЧРЕДИВШИХ ИХ КОМПНИЙ. ПРИВЛЕЧЕНИЕ СРЕДСТВ ДЛЯ ПАЙЩИКОВ  СТОИТ КООПЕРАТИВАМ 12 - 14% ГОДОВЫХ В РУБЛЯХ, А РЕФИНАНСИРУЮТСЯ ЗАЙМЫ ПОД 14 - 16% ГОДОВЫХ.

КПКГ и ПИКи гораздо конкурентоспособнее ЖНК, уверяли нас кооперативщики. Можно предположить, что именно свобода в обращении с деньгами граждан стала главным мотивом преобразования старых форм ЖК в новые. Но гарантий безопасности сданных в кооперативную кассу денег пайщикам не дает ни один кооператив, как бы он ни назывался. Как не защитит средства пайщика от инфляции и роста цен «спасительный» ЖНК. «При росте цен на жилье до 30% в год и существующей инфляции копить деньги в ЖНК 2 года до момента вложения в недвижимость - это очень большой риск», - говорит В.Казейкин.

Консультант группы компаний «Надежный дом» (имеет чуть ли не все из возможных форм кооперативов) немало удивилась нашей просьбе рассказать о покупке квартиры посредством ЖНК и предложила: «Может быть, чтобы не терять времени, рассмотрите другие, наши более выгодные  программы»?

Юлия Василенко

Следите за новостями