09 июля 2008

ИПОТЕКА/ Ипотека в первом полугодии 2008 года

АИЖК ожидает, что по итогам года объем рынка ипотечного кредитования в РФ вырастет до 760-800 млрд руб.

Первое полугодие 2008 года российские кредитные организации завершили с переменным успехом. Новый год не разрешил сложной ситуации на международных рынках заимствований, а ипотечный кризис в США вышел на новый уровень, еще сильнее подорвав доверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам. В поисках альтернативных источников фондирования отечественные банки вынуждены были пойти на снижение темпов выдачи ипотечных кредитов и их удорожание для заемщиков. Наконец, увеличившееся количество просрочек и дефолтов по кредитам заставило банкиров по-новому взглянуть на системы андеррайтинга потенциальных клиентов и задуматься о необходимости государственной поддержки ипотечного рынка.

Что касается темпов выдачи ипотечных кредитов в стране с января по июнь 2008 года, то участники рынка привели абсолютно разные данные. Так, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в РФ в первом полугодии на 45-50% превысил показатели аналогичного периода 2007 года . «Несомненно, напряженность в поддержании долгосрочной ликвидности российских банков повлияла на некоторое снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в 1 квартале 2008 года, но в марте и апреле наметилась тенденция к восстановлению объемов рынка», - заверила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

В то же время банкиры не стали делать столь смелых заявлений. По мнению председателя правления ИпоТек Банка Вадима Юрьева, в первом полугодии 2008 года рынок вырос всего на 15%. «И это действительно хороший результат, ведь, если посмотреть с другой стороны, значимого сокращения рынка ипотеки, как это случилось, к примеру, в США в России не произошло», - добавил он.

Главная причина замедления выдачи ипотечных кредитов в РФ в первом полугодии 2008 года осталась прежней: вследствие затянувшегося кризиса на рынках жилой недвижимости и ипотеки США и Великобритании во всем мире доверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам упало. «Некоторые источники рефинансирования кредитов просто закрылись – денег нет по любой цене, другие существенным образом подорожали. Так, на начало прошлого года за рубежом можно было получить фондирование под 7-8,5% и выдавать ипотечные кредиты в РФ под 10,5%. В настоящий момент стоимость фондирования выросла до 11%, при этом среднее значение процентной ставки повысилось до 12%. Таким образом, в кризисной ситуации многим банкам пришлось пойти на сокращение маржи, чтобы поддержать спрос и сохранить конкурентоспособность своих ипотечных продуктов», - уточнил В.Юрьев.

Повышение ставок, в свою очередь, привело к тому, что в первом полугодии 2008 года уменьшилось и количество семей, имеющих возможность оформить жилищную ссуду, причем не только из-за продолжающегося роста цен на жилье, но и из-за дорожающей ипотеки. «В настоящий момент отечественные банки выдают ипотечные кредиты в среднем под 10,5-12% в валюте и 12-14% рублях, при этом до конца года ставки еще могут вырасти в соответствии с уровнем инфляции в стране и ситуацией на мировых финансовых рынках. Что касается доступности ипотеки, то можно привести простой пример: ежемесячный доход семьи, желающий приобрести однокомнатную квартиру в московском регионе стоимостью 180 тыс. долл., должен составлять не менее 80 тыс. руб.», – рассказала представитель Московского кредитного банка (МКБ) Залина Сланова.

Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении, что во втором полугодии заемщикам стоит готовиться к очередному повышению ставок по кредитам – в среднем ипотека в РФ до конца года может подорожать еще на 1,5-2%. При этом на изменение условий кредитования могут пойти как коммерческие кредитные организации, так и банки с госучастием и «сильным административным ресурсом» и даже АИЖК, за качеством ипотечного портфеля которого в первом полугодии 2008 года следили участники рынка.

В конце 2007 года Агентство, обнародовав данные о просроченной задолженности по кредитам, выданным по стандартам АИЖК (на конец 2007 года уровень просроченной задолженности составлял 4,36% по портфелю кредитов, входящих в консолидированный портфель АИЖК– прим. ред.), стало объектом пристального внимания банкиров и СМИ и взяло курс на ужесточение политики выкупа кредитов. Так, в апреле руководство АИЖК оповестило своих партнеров (ипотечные кредиты по стандартам Агентства выдают 145 организаций из 75 регионов РФ – прим. ред.) о том, что с мая оно перестает рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, а также выкупать и кредиты, выданные на приобретение комнат и индивидуальных частных домов, если участок под домом не находится в собственности заемщика и не заложен вместе с домом. Кроме того, Агентство изменило требования к форме подтверждения доходов заемщиков (отныне граждане, решившие получить кредит по стандартам Агентства, могут подтвердить свою платежеспособность только справкой по форме 2-НДФЛ или по специальной форме АИЖК) и сократило число источников доходов (в качестве дополнительных источников доходов перестали рассматриваться дивиденды и субсидии). Наконец, АИЖК закрепило за собой право вернуть банку ранее выкупленный кредит как в случае возникновения просрочек по нему, так и в случае выявления фактов некачественной оценки платежеспособности заемщика и качестве предмета залога, и составило список неблагонадежных партнеров.

Предпринятые меры, по словам А.Ярцевой, позволили сократить уровень просрочек по кредитам, выданным по стандартам АИЖК. «На первый взгляд, кажется, что эти нововведения незначительны, однако они дали положительный эффект. С марта по май доля просроченной задолженности в портфеле Агентства сократилась с 5,39% до 5,1%», - рассказала она.

В данном случае примечательно, что на фоне обсуждения ситуации, сложившейся вокруг АИЖК, практически незаметно и спокойно рынок отреагировал на троекратное повышение ставки рефинансирования Банком России (в феврале, апреле и июне – прим. ред.) и борьбу ЦБ и законодателей за прозрачность кредитования: в мае Банк России сообщил об утверждении советом директоров указания N2008-У "О порядке расчета и доведения до заемщика—физического лица полной стоимости кредита", согласно которому на каждую кредитную организацию была возложена обязанность рассчитывать для каждого клиента полную стоимость выдаваемого кредита.

Впрочем, и то и другое не стало потрясением для банкиров. Первого кредитные организации ждали еще с конца 2007 года, в связи с заявлением, сделанным главой ЦБ Сергеем Игнатьевым, и данными об уровне инфляции в стране. Второе же проходило в рамках кампании за прозрачность кредита, реализуемой Банком России в течение нескольких лет.

Каких же сюпризов ждать рынку во втором полугодии 2008 года? «На июль-декабрь 2008 года негативных прогнозов нет, однако ожидать резкого улучшения ситуации не стоит – уверен В.Юрьев из ИпоТек Банка, – за шесть месяцев вряд ли отрасль сможет вернуться к состоянию, в котором она находилась перед началом кризиса в середине прошлого года».

Во втором полугодии также снизится доля специализированных ипотечных банков в общем объеме выданных в РФ кредитов – такие прогнозы дали участники рынка. «С начала 2008 года ряд ипотечных банков заявил о диверсификации бизнеса. Эти действия свидетельствуют о переориентации мелких и средних коммерческих банков на более короткие, потребительские кредиты. Поддержку рынку ипотеки во втором полугодии окажут крупные банки, которые во втором квартале имели возможности привлечения синдицированных кредитов и размещения еврооблигаций. Вместе с тем мы ожидаем, что прогнозируемые объемы ипотечного кредитования в стране на уровне 760-800 млрд руб. в год сохранятся», - заявила А. Ярцева из АИЖК.

Наконец, участники рынка выразили надежду на дальнейшее развитие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг. «Развитие механизмов рефинансирования и секьюритизации внутри страны оказало бы позитивное влияние на решение проблемы ликвидности небольших кредитных организаций», – отметил руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев.

Однако в данном случае, по мнению банкиров, очень помогла бы активность государства, которое могло бы инвестировать в ипотеку средства из Фонда национального благосостояния. «Правда, такой вариант развития событий, хоть и крайне желателен для банков, все же маловероятен», - добавил В. Юрьев из ИпоТек Банка.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Фото: 3poundsofrealestate.com

Следите за новостями