27 декабря 2006

ИНСТРУМЕНТЫ/ Ежегодное удвоение ПИФов

На конец 2006 года в России насчитывается 155 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) стали одним из наиболее интересных финансовых инструментов. По прогнозам экспертов, количество пайщиков в начале 2007 года может превысить 500 тыс. человек. По данным Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), приток средств в паевые инвестиционные фонды за 10 месяцев 2006 года составил 92 млрд руб. Также ФСФР отмечает, что по сравнению с 2005 годом приток в открытые фонды за 10 месяцев 2006 года увеличился на 400%, а в закрытые - на 300%. Основную долю новых зарегистрированных ПИФов в 2006 году составили закрытые фонды недвижимости (ЗПИФН). И если еще недавно ЗПИФН считались «карманными» фондами, которые создаются специально под определенный проект с ограниченным числом пайщиков, то в настоящий момент на рынке появились розничные фонды недвижимости, где минимальные суммы инвестиций малы или вообще не установлены. Однако, отмечая стабильный рост, эксперты утверждают, что в наступающем году предстоит многое сделать для развития этого рынка.

Как отметил в своем докладе заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов, ежегодно количество фондов недвижимости удваивается. По состоянию на конец 2006 года в РФ насчитывается уже 155 ЗПИФН.

«В 2006 году стоимость чистых активов российских фондов недвижимости увеличилась в 3 раза, сейчас они в совокупности составляют более 60 млрд руб.», - заявляет директор фонда недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин.

Как отмечает управляющий директор по финансам УК «Конкордия – эссет менеджмент» Семен Пузрин, не только прошедший год стал таким успешным, ведь в 2005 году рынок рос примерно такими же темпами. «Индустрия развивается стабильно. Недвижимость как актив всегда была интересна инвесторам. Конечно, когда в прошлом году начался рост цен на недвижимость, популярность ЗПИФН выросла», - добавляет он.

Традиционно фонды недвижимости принято классифицировать на рентные, девелоперские и земельные. Как отмечают эксперты, соотношение и удельный вес каждой группы ЗПИФН не претерпели за год сильных изменений. «У нас нет точной статистики по составному делению фондов недвижимости, но можно предположить, что около 95% занимают девелоперские и рентные фонды, остальное приходится на фонды земельные», - сообщает президент Национальной лиги управляющих (НЛУ) Андрей Подойницын.

Что касается обращения паев на бирже (паи могут быть выведены для обращения на РТС и ММВБ – прим.ред.), то участники рынка отмечают: активность биржевой торговли оставалась невысокой, ежедневно проводилось не более 5-10 сделок, далеко не все паи фондов недвижимости котировались на бирже.

«Торги шли с переменным успехом, что объясняется ограниченной ликвидностью самого продукта. Успешно велись торги фонда «Итера», а фонд «Коммерческая недвижимость» под управлением «Тройки Диалог» также показал весьма неплохой результат, несмотря на то, что стоимость паев высокая – до 346 тыс. руб.», - говорит С. Васин.

А С.Пузрин сетует на то, что процедура вывода на биржу паев фонда недвижимости в настоящее время усложнена, и это ограничивает развитие их биржевого обращения. «Федеральная служба по финансовым рынкам заявляла о том, что планирует принять положения, упрощающие процедуру выхода на биржу фондов недвижимости. Мы надеемся, что в следующем году это обещание будет выполнено», - добавляет он.

Среди важных событий, произошедших на рынке, опрошенные RealEstate.ru эксперты выделили повышение минимального значения стоимости имущества ЗПИФН. В ноябре ФСФР утвердила приказ «О минимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным». В частности, минимальная стоимость имущества для закрытого паевого инвестиционного фонда повышена с 2,5 млн руб. до 25 млн рублей.

Главной тенденцией 2006 года была названа ориентация управляющих на розничных пайщиков. Так, УК «АК Барс Капитал» заявила о том, что минимальная сумма инвестиций в ЗПИФН «АК Барс – Земельный фонд» составила 3 тыс. руб. А компания «Арсагера» предложила ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство», где при стоимости пая 1793,14 руб. (данные на 30 ноября 2006 года), минимальная сумма инвестиций не ограничена.

«Конечно, рано говорить о том, что фонды недвижимости становятся массовым продуктом, но активные движения в эту сторону несомненно произошли», - констатирует С. Пузрин.

От наступающего года управляющие компании ждут принятия закона «Об инвестфондах». Закон будет касаться введения понятия «квалифицированный инвестор», а также разделения фондов на строительные (рисковые), в которые смогут инвестировать средства только квалифицированные инвесторы, и рентные – менее рискованные, ориентированные на розничного инвестора.

Также опрошенные эксперты ожидают ряд положений, упрощающих процедуру выхода на биржу фондам недвижимости, и поправок в Налоговый кодекс, связанных с уплатой фондами налога на имущество. Наконец, по их словам, рынок пополнится специализированными ПИФами для управления различными видами недвижимости, в том числе и гостиничного бизнеса.

А к тому, что стоит ждать появления законопроекта о компенсации средств пайщикам ПИФов, представители управляющих компаний отнеслись скептически. «С одинаковой долей вероятности произойдет все вышеперечисленное, кроме «компенсации пайщикам», поскольку в истории с обманутыми вкладчиками не были «втянуты» ПИФы», - рассуждает С.Васин.

По его мнению, можно также ожидать, что правительство Москвы сформирует специальный ЗПИФН для финансирования строительства комплекса правительственных зданий в «Москве-Сити». А вот к предположению о том, что ПИФы станут альтернативой «серым» схемам при финансировании строительства жилой недвижимости, ожидать не приходится.

Напротив, представители строительной отрасли заинтересовались данным инструментом. «Что касается девелоперов, то для них сотрудничество с закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости выгодно. Здесь одни получают средства на строительство, другие – инвестиционный доход после окончания строительства объекта и его продажи на рынке. Девелоперы в будущем могут отказаться от привлечения частных инвестиций и более широко использовать возможности, которые предлагает ЗПИФН», - прокомментировал предположение коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями