25 декабря 2007

ИНСТРУМЕНТЫ-2007/ Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Управляющие компании присматриваются к бюджетным средствам

Для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) 2007 год прошел под знаком спокойствия. По сравнению с фондовым рынком РФ, продемонстрировавшим держателям ценных бумаг серию взлетов и падений, пайщикам паевых инвестиционных фондов недвижимости не пришлось переживать за вложенные средства. Как отмечают эксперты, разные управляющие компании по своим проектам показали рублевую доходность в размере от 12% до 40% в год, стагнация, наблюдавшаяся на рынке жилой недвижимости, не привела к массовому оттоку пайщиков из ЗПИФН. А стоимость чистых активов фондов недвижимости, по итогам 2007 года, и вовсе достигла 145 млрд руб., увеличившись в 2 раза, по сравнению с показателем 2006 года.

В РФ на конец 2007 года, по данным Investfunds.ru, действовало 213 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, и еще 44 фонда подобного профиля находились в стадии формирования. До «ежегодного количественного удвоения», которое щедро пообещал в 2006 году заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Сергей Харламов, рынку не хватило 53 фондов, ведь на начало 2007 года в стране насчитывалось 155 ЗПИФН.

Однако же по такому показателю, как стоимость чистых активов (СЧА) фонды недвижимости не обманули ожиданий представителей власти. «По итогам этого года активы фондов недвижимости достигли 145 млрд руб., увеличившись в 2 раза по сравнению с прошлым годом, когда этот показатель составлял 73,5 млрд руб.», - рассказал исполнительный директор управляющей компании «Финам Менеджмент» Андрей Шульга.

Что касается такого важного для инвестора показателя, как среднее значение доходности пая, то оно находилось в пределах 12-40% годовых в рублях. Такой широкий диапазон, заверили опрошенные RealEstate.ru эксперты, вполне нормален, ведь рынок недвижимости крайне неоднороден, и проекты, представленные на нем, обладают разными перспективами. И все же среднее значение доходности пая оказалось выше скорректированного прогноза Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) по инфляции на 2007 год .  «А если говорить о наиболее интересных пайщикам отраслях, то каких-то явных лидеров не наблюдалось, хотя заметно вырос интерес к земельным фондам, которые в течение 2007 года показывали неплохую доходность. При этом называть лидирующие сегменты не совсем корректно. Например, фонд за счет переоценки активов может показать рост стоимости пая на несколько сотен процентов, но это не означает, что его реальная доходность для пайщика будет больше, чем доходность рентного фонда, увеличившего стоимость пая на 25-30%», - предупредил А. Шульга.

Главным событием прошедшего года участники рынка единогласно назвали принятие поправок к закону «Об инвестфондах». «В 2007 году произошло серьезное усовершенствование законодательной базы в части регулирования ЗПИФН, а именно был принят Федеральный закон № 334-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» и отдельные законодательные акты РФ». Пожалуй, это событие можно считать знаковым для рынка в целом, и оно будет неоднократно обсуждаться и в 2008 году», - уверен генеральный директор управляющей компании «КОНКОРДИЯ -эссет менеджмент» Дмитрий Симагин.

Действительно, подводя итоги прошлого 2006 года, участники отрасли говорили о необходимости изменений в законодательстве в сфере регулирования ЗПИФН. В конце года депутаты преподнесли отрасли долгожданный подарок: 16 ноября 2007 года закон в третьем чтении поддержала Государственная Дума, 23 ноября он получил одобрение Совета Федерации, а 7 декабря был подписан президентом РФ Владимиром Путиным.

Закон ввел понятие «квалифицированный инвестор», а также заложил принципы разделения фондов на рисковые, в которые смогут вкладывать средства только квалифицированные инвесторы, и менее рискованные, ориентированные на розничного инвестора.

Отрасль отреагировала на ожидаемые нововведения неоднозначно. Так, некоторые управляющие компании поспешили заявить о готовности работать с квалифицированными инвесторами. В частности, УК "АГ Капитал" объявила о преобразовании закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АГ Капитал ИНТЕРРА" в фонд для инвесторов подобного профиля. В то же время представители других УК с опаской говорили о перспективах таких фондов. «На наш взгляд, определение «квалифицированный инвестор» не до конца проработано, не очень понятны критерии оценки профессиональности и состоятельности такого инвестора, а также то, как этот механизм будет реализован на практике. Что касается ЗПИФН, то в таком случае получается, что они должны быть отнесены к рисковым фондам, ведь  в состав инвестиционного портфеля любого ЗПИФН, помимо непосредственно недвижимости, обычно входят ценные бумаги, земельные участки, права аренды, которые сами по себе являются рискованными активами», - поделился руководитель департамента по работе с клиентами УК "Атлас Капитал" Сергей Тюрин.

И все же если для решения вопроса о разделении фондов на рисковые для профессионалов и «безопасные» для розничных инвесторов в 2007 году регулятором и законодателями были предприняты определенные шаги, то в части налогообложения многие вопросы остались открытыми. «Большинство управляющих компаний считают, что налог на добавленную стоимость платить надо. Однако на практике ситуация складывается неоднозначная. Дело в том, что по закону добавленная стоимость при операциях с недвижимостью подлежит налогообложению, но нет ответа, кто именно является налогоплательщиком. Сейчас ни ЗПИФН, ни пайщик, ни управляющий не являются  плательщиком НДС. Неурегулированость вопросов налогообложе6ния паевых фондов недвижимости тормозит развитие этой отрасли», - констатировал генеральный директор УК «Коллективные инвестиции» Михаил Тяжлов.

Как и прогнозировал RealEstate.ru, в 2007 году не были также притворены в жизнь задумки законодателей о введении компенсаций пайщикам ПИФов, зато продолжилось формирование вторичного рынка обращения паев. В настоящий момент на торговых площадках ММВБ и РТС торгуются паи 47 и 6 ЗПИФН соответственно.

Также в 2007 году не удалось сделать паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости по-настоящему розничным инструментом. «В настоящий момент более 50% фондов недвижимости по-прежнему остаются недоступными основной массе населения нашей страны, в еще большем количестве фондов так или иначе присутствует стратегический инвестор, поэтому сравнение ЗПИФН с Real Estate Investmet Trusts (REITs), которые так распространены в США и оперируют со средствами простых граждан, ставших пайщиками, говорить пока рано. В РФ механизм закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости до сих пор часто используется для оптимизации налогообложения, защиты собственности от рейдеров», - поделился С. Тюрин из компании «АТЛАС-КАПИТАЛ».

Что ждут от нового года участники рынка? Прежде всего, роста активов новых фондов, роста специализации фондов по отраслям, развития специализации фондов по регионам, устранения бюрократических проволочек при оформлении документации и решения налоговых вопросов. «Кроме того, мы надеемся на развитие механизма частно-государственного партнерства и участия в нем управляющих компаний. ЗПИФы вполне могут получать бюджетные средства для инвестиции их на рынок жилой недвижимости», - высказал предложение А. Шульга из компании «Финнам Менеджмент».

RealEstate.ru будет следить за развитием событий в 2008 году.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями