20 ноября 2006

БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ/ Офисы уйдут в промзоны

Реорганизация бывших промышленных территорий под силу лишь крупным игрокам

Со строительством новых банков и офисов в центре Москвы пора заканчивать. Так на днях очертил перспективы для московских девелоперов мэр столицы Юрий Лужков.  Эти жестокие меры могут оказаться реальностью в рамках актуализации Генплана города на период до 2025 года. Но как заявил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, уже сейчас подведомственная ему Москомархитектура тормозит рассмотрение любых проектов, связанных со строительством офисов в пределах Садового кольца. Исключение составят лишь территории  бывших промзон, с которых сейчас происходит вывод предприятий. Такие площадки привлекают сегодня всё больше инвесторов, но немногим удастся их освоить.

В первом полугодии 2007 года Правительству Москвы предстоит окончательно определить и зарезервировать участки для развития промышленности. Сегодня в Москве около 90 промзон общей площадью 18 тыс. га, из которых департамент промышленной политики города оставит не более 7 тыс. га. Остальные участки будут изыматься и перепрофилироваться. Для реорганизации производственных территорий в  структуре департамента даже создано специальное подразделение. А регулировать процесс вывода предприятий с дорогостоящих земель города будет «Комплексная программа промышленной деятельности на 2007-2009 гг.». Как сообщили Realestate.ru в Департаменте промышленной политики , эта целевая программа уже утверждена, проходит последнюю доработку и в ближайшее время появится в правовых базах данных.

Какие производства будут выведены и куда? По заявлению руководителя департамента промполитики Евгения Пантелеева , прекратят существование в Москве в течение 4-5 лет кузнечные, литейные и заготовительные цеха крупных производств, в том числе оба литейных производства «ЗИЛа» и фабрика «Красный октябрь». Часть из них, скорее всего, будет перебазирована в Ивановскую и другие соседние области.

Исчезающие площадки

Очевидная причина освоения промышленных зон девелоперами — недостаток свободных участков для застройки. По данным департамента промышленной политики города, площадь нового строительства на территориях бывших промзон в 2005 г. составила 614 тыс. кв. м, а по итогам 2006 и 2007 гг. может достигнуть уже 800 тыс. и 900 тыс. кв. м соответственно. Если учитывать то, что ведущие консалтинговые компании оценивают объем качественных московских офисных площадей в 5 млн кв. м, то это существенные для рынка цифры.

Помимо отсутствия других свободных привлекательных площадок, промзоны также интересны для девелопера своей доступностью и возможностью быстрой реализации и вывода проекта на рынок, считает исполнительный директор группы компаний «Промсвязьнедвижимость» Алексей Замесов . По его словам, реконструкцию промышленного объекта можно завершить всего за год-полтора. Кроме того, вкладываясь в промзону, за сравнительно небольшие деньги инвестор получает большой участок с внешними инженерными сетями и выделенными мощностями, да ещё и претендует на более привлекательные условия кредитования через проектное финансирование (меньше рисков по сравнению с проектами нового строительства). Финансирование под офисный проект компании «Промсвязьнедвижимость» (на бывшей территории Москвоской ситценабивной фабрики) в объёме 60% было получено на условиях в среднем на 1.5-2% дешевле проектного финансирования строительства новых объектов.

Рисковать по-крупному

Однако, как показывает практика, приобрести промышленную территорию для застройки инвестору без приключений не удастся. «Основной сложностью является получение одобрения со стороны владельцев предприятия, - рассказали Realestate.ru в ГК «Пересвет-Групп» . -  В основном, предприятия, рассчитывая получить прибыль, но не обладая достаточным административным и финансовым ресурсами, уступают право на землю, становясь соинвесторами проекта».

К тому же, перебазирование предприятий и редевелопмент промзон сопряжены с рядом административных и финансовых сложностей. «Это и трудности достижения баланса интересов всех сторон (предприятия, инвесторов, властей Москвы и Московской области), дефицит оснащенных необходимой инфраструктурой территорий для размещения предприятий, длительные сроки оформления всех необходимых разрешений и согласований. – отметил в беседе с Realestate.ru Андрей Вострокнутов, специалист юридической компании «Магистр и Партнеры». Кроме того, московское законодательство о перебазировании предприятий является нечетким и чрезмерно усложненным. В результате, по некоторым оценкам, до 70% подлежащих перебазированию московских предприятий были попросту ликвидированы. Как уточняют в «Пересвет-групп», для вывода предприятия необходимо получить более шести основных подписей: департамента науки и промышленной политики, департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, ДЭПР (доля города), Москомархитектуры, Генплана и комиссии по перебазированию.

Дополнительные проблемы создают и «сюрпризы от предыдущих собственников». Ими могут быть налоговые претензии, финансовые обязательства перед третьими лицами, наличие на территории объекта других собственников, а также сданные в долгосрочную аренду помещения, считает Алексей Замесов из «Промсвязьнедвижимости». Конфликты застройщика-инвестора с владельцами предприятия и арендаторами помещений нередко выливаются в рейдерские захваты таких организаций.

По оценкам опрошенных Realestate.ru экспертов, расходы на приобретение участка на территории бывшей промзоны могут составить 18-20 млн долл. за 1 га. При этом можно рассчитывать, что проект окупится за 4-6 лет и доходность по нему составит не менее 15%, что сравнимо с обычной точечной застройкой. Но зачастую территория под выводимым предприятием, выставляемая на продажу, достаточно велика, и затраты на строительство, восстановление инженерных коммуникаций, рекультивацию земель (связано с типом выводимого предприятия и степенью воздействия его на окружающую среду) даже при учете всей выгодности проекта могут быть огромны.

Вот и получается, что реорганизация промзон под силу лишь крупным игрокам. «В числе таких компаний можно назвать «Интеко», СУ-155, АФК «Система» и др. – говорит консультант департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Эдуард Анимаев . - Большим инвесторам такие проекты интересны именно под жилую застройку. Здесь более высокая рентабельность по сравнению с офисными проектами». Так что вопрос, быть офисам на месте бывших промзон или же, подчиняясь высокому потребительскому спросу, они станут новыми районами элитной застройки, девелоперами ещё окончательно не решен. Скорее всего, офисные проекты будут интересны, прежде всего, бизнес-структурам, организованным по принципу горизонтальной интеграции. «Компании, создающие полный производственный цикл (от подбора земельного участка до коммерческой реализации инвестиционного проекта), чаще всего занимаются редевелопментом крупных зон», - отмечают в ГК «Пересвет-Групп».

Кого посадят

По данным компании Paul’s Yard, в среднем, при новом строительстве, в зависимости от административного ресурса инвестора, жилая застройка составляет от 15 до 30 тыс. кв. м на 1 га, а офисная – от 20 до 35 тыс. кв.м. Иногда в проектах предусмотрены офисы для самой компании-застройщика, как, например, планирует «Пересвет-Групп». Но чаще всего арендаторами офисных центров, построенных на месте бывших промзон, становятся малые предприятия. «В рамках старых промзон площади арендуются под склады, мелкие производства, недорогие офисы класса «С-», – признает Эдуард Анимаев из Paul’s Yard. Недавно эта компания совместно с ITERAInvestBuilding разработала концепцию реализации площадей в бизнес-парке в Переведеновском переулке  небольшими блоками (от 200-300 кв. м) и особняками от 400 до 800 кв.м. каждый, что, по мнению инвесторов,  сделает их доступными для небольших компаний. Предполагаемая стоимость офисных площадей в этом проекте - 3500 долл. за кв. м, что довольно высоко для проектов на месте бывших промзон, где зачастую арендная ставка не поднимается выше 2200-2500 долл.

«Перспективными для инвестирования в настоящий момент являются проекты по реорганизации промзон в районе Павелецкого вокзала, в Текстильщиках и дальнейшая разработка проекта «Москва-Сити», - рассуждают в ГК «Пересвет-Групп». Приспособившись к московским рискам, девелоперы промзон уже закладывают превышение бюджетов проектов  на 10-20%. Но из-за уникальности каждой промышленной площадки какие-либо прогнозы относительно затрат на ее реконструцию делать сложно. И нередко,  рассчитав предстоящие затраты, девелоперы отказываются от реализации проекта. Промзоны, один из последних свободных привлекательных для офисов участков в центре столицы, пока остаются и одними из самых трудных для освоения территорий.

Ольга ШУЛАКОВА

Справка Realestate.ru

1. Что реконструируется?

Промышленные зоны в пределах садового кольца

Офисные центры класса «B». Большие вложения в реконструкцию (до 60%) связанные с полным перепрофилированием зданий.

Промышленные зоны за чертой ТТК

Офисы класса «С». Склады.

Вложения в СМР не более 40% стоимости проекта.

Институты и НИИ

Офисы класса «B»,«С».

Вложения в СМР не более 20% стоимости проекта.

Источник: ГК «Промсвязьнедвижимость».
*СМР - строительно-монтажные работы.

2. "О предварительных итогах выполнения Комплексной программы промышленной деятельности в городе Москве в 2005 году и проекте плана реализации Комплексной программы промышленной деятельности на 2006 год"
Полный текст: http://prom.mos.ru/leaders/compr.htm

3. Стенограмма конференции "Московский промышленный комплекс: новые возможности для инвесторов".
Выступающий: Пантелеев Евгений Алексеевич - министр Правительства Москвы, руководитель Департамента науки и промышленной политики города Москвы от 08.11.2006
http://www.mosinform.ru/conf.php?s=1&id=216
Видеоархив (для просмотра необходим Real Player)

4. Источники финансирования городской целевой программы "Комплексная программа промышленной деятельности в г. Москве на 2004-2006 гг.».

Показатель

Структура затрат, %

Объем финансирования

Всего

2004 г.

2005 г.

2006 г.

Средства городского бюджета

20

9447,8

2935,1

3170,1

3342,6

Собственные средства предприятий – участников Программы

40

18350

5504,9

6116,6

6728,5

Иные привлеченные  средства,  включая средства федерального бюджета

40

18350

5504,9

6116,6

6728,5

Общий объем финансирования

100

46147,8

13944,9

15403,3

16799,

Следите за новостями