08 ноября 2006

БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ/ Москву скопировать нельзя

Региональная недвижимость вошла в предпиковый этап развития, девелоперы осваивают малые города

Один за другим выходят оптимистичные отчеты консалтинговых компаний за 3 квартал 2006 года, говорящие о смещении деловой активности девелоперов в регионы. Успешный опыт девелоперов коммерческой недвижимости – компаний «ИКЕА», «РТМ девелопмента», «Росевродевлопмента» и других – теперь стимулирует и другие крупные столичные компании заявлять о расширении своих немосковских проектов. А пионер общероссийского рынка жилья – компания «СТ Групп Регион» - в 2007 году намерена довести объем возведенного в регионах жилья до 1 млн кв. м. И хотя активное освоение российских масштабов началось всего лишь год-два назад, все участки в центре городов-миллионников либо разобраны, либо содержат скрытые обременения или ограничения. Региональная недвижимость вошла в предпиковый этап развития, и девелоперы уже осваивают малые города.

Рынок «интер-сити» сформировался в России поразительно быстро. «Когда мы обратились к консультантам при покупке первых региональных площадок, то получили однозначно отрицательные заключения, - вспоминает генеральный директор компании «Росевродевелопмент» Иван Ситников. – По отчетам выходило, что строить здесь ничего не надо,  а жизнь будет только как на Марсе - лет через 15 минимум». Но прошло 2-3 года, и развитие розницы заставило столичных девелоперов посмотреть в другую сторону. В связи с активным расширением сетей в регионах до сих пор меньше всего рисков связывают с торговыми объектами. По данным компании Noble Gibbons, арендная ставка для ТЦ колеблется в городах от 420-450 долл. за 1 кв. м. На офисы же арендные ставки ниже – от 380 долл. за 1 кв.м. Да и отсутствие стабильного спроса на офисы со стороны крупных компаний не делает их более привлекательными для девелопера, так же как и гостиницы, с их долгим сроком окупаемости. Такое положение привело к тому, что сегодня, по мнению директора отдела стратегического консалтинга и оценки Noble Gibbons Яны Кузиной, насыщенность торговыми помещениями в городах-миллионниках превосходит Москву.

Кто принесет деньги

В настоящее время достоверная аналитика по ряду российских городов отсутствует, большинство компаний вынуждены исследовать рынок самостоятельно. И собственные оценки того, где сегодня прибыльнее работать – в Москве или в других городах, различаются. «В Москве доходность сегодня намного выше, но регионы – это разумная диверсификация бизнеса», - объясняет в беседе с Realestate.ru коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. Сейчас ¾ капитала «СТ Групп» сосредоточено в Москве, и лишь ¼ - в 21 проекте в других городах. С ним согласна и Елена Афиногенова, генеральный управляющий УК «Бекар». «Dыход в регионы связан с определенными рисками, которые будут покрываться, прежде всего, возможностью работать на объем. Пока говорить об очень высокой доходности регионального рынка преждевременно», - считает она.

На ранних стадиях строительства в регионах мало возможностей подписать долгосрочные договора с арендаторами. Поэтому сложно привлечь на нулевом этапе и инвестиции. А, по словам участников рынка, плох тот девелопер, который строит на свои деньги. Поэтому большая часть девелоперов, выходя в регионы, по данным Noble Gibbons, пытается привлекать финансирование у российских банков, причем чаще все компании диверсифицируют риски за счет строительства многофункциональных проектов (например, офисно-гостиничных комплексов). «Рынок таков, что банки сейчас готовы принимать на себя проектные риски, как с точки зрения строительства, так и с точки зрения дальнейших наценок, - считает Иван Ситников из «Росевродевелопмента». - В первую очередь, конечно, идут российские банки, хотя уже начинают появляться прецеденты с участием западных». Второй основной источник инвестиций – структуры западных компаний.

Со своей стороны и банки обратили внимание на строительство в регионах. И такая тенденция уже наблюдается. На днях Газпромбанк (уже реализовавший ряд проектов в Подмосковье и Новороссийске) объявил, что в ближайшие два года увеличит объем инвестиций в строительство объектов недвижимости со 150 млн долл. до 500 млн долл.

Проблема, остаться инвестором или стать девелопером регионального проекта, на какой стадии присоединиться к проекту, действительно существует. Но здесь все зависит от времени, которым располагает компания. Как считает Дмитрий Шмелев из «СТ Групп Регион», сегодня сформировались два основные типа схем. В первом случае участок покупается по конкурсу на первичном рынке и девелопер с самого начала делает всё по нему сам. Так получается дешевле, но дольше. И есть другая схема. Можно приобрести землю на вторичном рынке у местного застройщика, который уже сделал часть работы. Это дороже, но быстрее.

Со своими пристрастиями

Время малых городов уже пришло. По данным отдела исследований и аналитики Praedium, активная региональная экспансия столичных и западных ритейлеров сейчас захватывает не только миллионники, но города с населением 150-200 тыс. чел. Отдельные компании, как например, RIGroup в Подмосковье, даже выбирают присутствие в таких лилипутах в качестве своей ниши и основной стратегии развития, не пытаясь пробиться в Москву. Строительная себестоимость может различаться по регионам, по оценкам «СТ Групп Регион», на 10-15%.
Наиболее изведанным столичными девелоперами рынком принято считать Казань. Для привлечения строительных инвестиций местные власти построили огромный регистрационный центр, организованный по принципу «одного окна». Но как рассказал Realestate.ru руководитель исполнительного комитета муниципального образования г. Казани Марат Загидуллов, доля московских инвесторов в жилой недвижимости в Казани, на сегодняшний момент, составляет не более 5-10%. В коммерческой недвижимости (из-за серьезного присутствия крупных розничных сетей) – соотношение достигает 50%.

Участники рынка признают, что существенных отличий в условиях работы нет. «Всё противостояние местных и московских девелоперов выражается на уровне беззлобных шуток в ресторанах, - говорит Дмитрий Шмелев из «СТ Групп Регион». - Местные воспринимают приход столичных игроков как неизбежный процесс». Но наличие местного партнера – немаловажный фактор для ускорения сроков и снижения стоимости строительства. «В каждом регионе, как правило, уже образовалось достаточно мощное строительное лобби, которое способно реализовывать масштабные проекты в сжатые сроки, - считает Иван Ситников из «Росевродевелопмента. – Поэтому мы  берем мощного местного генподрядчика, который обладает технологиями и административным ресурсом, и иногда пристыковываем западные компании, которые занимаются отделкой, фит-аутом на хорошем уровне».

Проблемы у московских девелоперов могут возникнуть скорее в понимании специфики потребления. Поэтому заранее приходится учитывать возможные неожиданности и закладывать в бизнес-плане как экстрадоходы, так и экстрариски. «Как можно московскому жителю понять, что, например, в Ставрополе верхние этажи стоят дешевле, чем нижние? – удивляется Дмитрий Шмелев из «СТ Групп Регион. – А такая там особенность. После 9-го этажа мы продаем по цене на 10-15% ниже».

Дистанционное управление

Лидеры строительства объектов коммерческой недвижимости – это Санкт-Петербург, Тюмень, Уральский регион, Краснодарский край. Но дальше Новосибирска девелоперы идти не хотят. «Хорошие возможности есть на Дальнем Востоке, но при такой разнице во времени управлять очень сложно, - отмечает Дмитрий Шмелев. – У нас с ними совпадает всего один рабочий час. А обычно возникает масса оперативных вопросов». Как правило, приходится привлекать московскую команду для работы на месте. Нехватка кадров ощущается как на высоких должностях, так и в инженерных специальностях. «Дистанционное управление, предполагающее простую передачу некого свода правил и нормативов на объект и дальнейшее «управление по телефону» в современных российских условиях невозможно», - утверждает Елена Афиногенова.

К тому же просто скопировать и перенести успешный объект недвижимости из Москвы в Набережные Челны не получится. Разве что повторить некоторые внешние стилистические решения. Для каждого объекта необходимо вырабатывать индивидуальную концепцию, строительные решения. Даже у двух соседних участков геология может различаться. «Если в регионах и появляются аналогичные столичным проекты, то это, как правило, сетевые объекты коммерческой недвижимости», - рассказала Realestate.ru Елена Афиногенова из УК «Бекар». Инвестиционная активность в регионах сегодня столь высока, что там начинает формироваться отдельный рынок управления, хотя о дефиците управляющих компаний говорить пока рано.

«Бросаете золотую монетку, на утро вырастает дерево. Только собрали корзинку, и следующее строим», - так описывают сегодняшнюю ситуацию в регионах в компании Росевродевелопмент. «Через три-пять лет рынок недвижимости в регионах войдет в достаточно жесткую и высококонкурентую стадию своего развития», - прогнозирует Иван Ситников. Тогда и придет время собирать камни крупным и опытным игрокам, сегодня ещё допускающим середняков на региональные рынки.

Ольга ШУЛАКОВА

Статистические материалы к статье

Таблица по регионам 
"Объем инвестиций в основной капитал"
Данные по регионам:
-
объем инвестиций в экономику города
- объем офисных площадей в динамике
- объем розничной торговли
- объем качественной торговой недвижимости
- обеспеченность торговыми площадями на 1000 чел
Источник данных: компания Becar, НП «Гильдия управляющих и девелоперов»

Следите за новостями