28 октября 2009

Арендные ставки офисных помещений упали на 50-60% по сравнению с докризисным уровнем

Сегодня доля вакантных площадей в офисных помещениях класса А и В достигла 20-22%, а по некоторым объектам и 35%. Потребуется не менее 2-3 лет, чтобы уровень арендных ставок снова приблизился к докризисным значениям 2008 года

Сегодня доля вакантных площадей в офисных помещениях класса А и В достигла 20-22%, а по некоторым объектам и 35%. Еще год назад этот показатель составлял 9%. При этом к концу лета средние арендные ставки на офисные помещения в столице опустились до уровня ставок, зафиксированных на рынке после кризиса 1998 года. По сравнению с докризисным периодом 2008 года они упали на 50-60%. Аналитики рынка офисной недвижимости считают, что потребуется не менее 2-3 лет, чтобы уровень арендных ставок снова приблизился к докризисным значениям 2008 года.

К концу первого полугодия средний уровень вакантных площадей в помещениях класса А и В достиг 20-22%, по некоторым объектам – 35% (например, объекты делового района «Москва-Сити»), в то время как год назад этот показатель составлял 9%, рассказывает руководитель отдела по работе с арендаторами и покупателями  компании ASTERA Ольга Збруева. Причем наибольший уровень вакантности, по ее словам, наблюдается в объектах, выведенных на рынок в конце 2008 года – первом полугодии 2009 года.

Доля вакантных площадей

Класс А

20%

Класс В

22%

Источник: ASTERA

На конец августа доля вакантных площадей в бизнес центрах составляет в целом по рынку - 17,8%. При этом 23% приходятся на класс А, 17,7% - на класс В+ и 16% - на класс В. Такие данные приводит аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Василий Зинин.

К концу лета 2009 года средние запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения в Москве опустились до уровня ставок, зафиксированных на рынке после кризиса 1998 года. Безусловно, падение ставок происходит под влиянием мирового финансового кризиса, который повлиял на падение спроса в экономике и, соответственно, на падение спроса на офисные помещения, считают аналитики компании CB Richard Ellis.

На протяжении первых шести месяцев 2009 года наблюдалось существенное падение арендных ставок на офисные помещения всех классов, отмечает О.Збруева из ASTERA. Арендные ставки по сравнению с докризисным уровнем упали на 50-60%, за 2009 год – на 30-40%. В конце первого квартала 2009 года средние заявленные ставки аренды помещений класса А составляли 850-900 долл. за 1 кв. м в год (triple net), в классе B - 400-450 долл. за 1 кв. м в год. К концу полугодия диапазон заявленных ставок аренды офисных помещения класса А составлял 500-800 долл. за 1 кв. м год, класса В – 200-550 долл. за 1 кв. м в год (triple net). При этом нужно понимать, что заявленные ставки аренды могут значительно отличаться от действительных, размер дисконта зависит от ценовой политики собственника и конкретного клиента. А скидки, предлагаемые владельцами бизнес-центров, обычно носят скрытый характер. По ряду сделок дисконт мог достигать 50%.

Девелоперы, испытывающие финансовые затруднения, рассказывают аналитики компании CB Richard Ellis, готовы подписывать договоры аренды по значительно более низким ставкам, чем девелоперы, не испытывающие дополнительной кредитной нагрузки. «Проблемные» девелоперы новых помещений, расположенных на достаточном удалении от центра и за пределами МКАД, предлагают базовые ставки ниже 200 долл. за 1 кв. м в год. В настоящее время «проблемные» девелоперы в основном работают в сегменте рынка, представленном вновь построенными или достраиваемыми масштабными проектами. В классе А подобные проекты на данный момент насчитывают около 200 тыс. кв. м, а в классе В – более 1,3 млн кв. м. Стоит заметить, что данные цифры представляют объекты уже прошедшие ГК, в то время как на рынке проводится активный маркетинг помещений, которые должны пройти госкомиссию до конца 2009 года, либо в начале 2010 года. Это значит, что, если спрос на офисные помещения останется стабильным, к концу 2009 года данный сегмент может увеличиться, и подобных помещений будет еще больше. Мы предполагаем, что к концу 2009 года объем свободных вновь построенных помещений класса А может достигнуть 300 тыс. кв. м, а помещений подобного типа класса В - 1,6 млн кв. м.

Существующее снижение арендных ставок и цен продаж офисных помещений неоднородное, говорит О.Збруева из ASTERA, стоит отметить, что в ЦАО арендные ставки падают быстрее, чем в более удаленных районах. Кроме того, максимальное снижение ставок наблюдалось в сегменте премиум. В целом, специалисты компании ASTERA считают, что в 2009 году тенденция падения арендных ставок и цен продаж продолжится, и 2009 год станет наиболее благоприятным периодом за последние несколько лет для заключения сделок аренды и покупки ввиду появления привлекательных предложений по разумной цене. Многие участники рынка рассматривают качественные офисы как объект инвестиций. На протяжении первой половины 2009 года инвестиционные фонды могли приобрести качественные офисные объекты с дисконтом 55-60%. Тем не менее, сделок по покупке совершается крайне мало.

Динамика изменения арендных ставок на офисные помещения класса А и В, $/кв.м/год, без учета эксплуатационных расходов и НДС


Сегодня средние базовые арендные ставки (без отделки, операционных расходов и НДС) в бизнес центрах класса А составляют 500-600 долл. за 1 кв. м в год, в классе В+ 350-450 долл. за 1 кв. м в год и в классе В- 250-350 долл. за 1 кв. м в год, рассказывает В. Зинин из Jones Lang LaSalle. А самая большая доля свободных офисных площадей была зафиксирована за пределами Третьего Транспортного кольца на юге города (почти 33%). В целом, доля свободных помещений в периферийных районах города выше, чем в центральных районах. Это отчасти связано с тем, что в последнее время в этих районах было введено в эксплуатацию большое количество площадей. С другой стороны, на рынке начинает наблюдаться централизация офисного спроса. Компании все чаще рассматривают возможность аренды офиса ближе к центру города по приемлемой ставке. В условиях роста выбора предлагаемых на рынке качественных помещений, такие возможности для арендаторов существуют.

При этом вакантные площади сегодня можно найти в любом районе Москвы, считает О.Збруева из ASTERA, наибольшее количество предложений наблюдается в ЦАО, ЮВАО и ЮАО. Немного сложнее найти подходящий офис в ЗАО и ЮЗАО. Примечательно, что запросы от крупных компаний достаточно редки, и основной спрос приходится на небольшие офисные площади. Обычно крупные компании стремятся сократить затраты путем переезда в офис аналогичного качества, но с меньшей ставкой аренды.

Сегодня крупные арендаторы отдают предпочтение качественным бизнес центрам, предлагающимся по невысоким ставкам, с хорошей транспортной доступностью, преимущественно с отделкой, отмечает В. Зинин из Jones Lang LaSalle. Таким образом, офисные помещения без отделки, предлагающиеся по высоким ставкам, остаются невостребованными.

По данным компании ASTERA до конца 2009 года в эксплуатацию должны ввести следующие офисные центры: 

Объект

Расположение

Класс

Общая площадь объекта, кв.м

Арендуемая офисная площадь, кв. м

БЦ «Домников» (девелопер ОАО «ОПИН»)

Ак. Сахарова пр-т, 30

А

132 000

67 592

БЦ «Луч»

Большая Пироговская ул., 27

А

30 000

28 000

БЦ «Город столиц», 2 очередь

Краснопресненская наб. уч. 9

А

288 000

52 000

БП «Западные Ворота», 1 фаза

Беловежская ул., 21

А

61 795

51 000

Офисно-гостиничный комплекс VIVALDI PLAZA / Вивальди Плаза

Кожевническая ул. 8/4

А

100 609

63 300

Компания Jones Lang LaSalle может добавить к этому списку еще несколько объектов класса А, а также В+ и В–, которые планируется ввести в эксплуатацию до конца 2009 года:

Объект

Расположение

Класс

Общая площадь объекта, кв. м

Арендуемая офисная площадь, кв. м

Капитал Сити Фаза 2

Москва-Сити

А

248 700

50 708

Центр международной торговли Фаза 3

Краснопресненская наб., д. 12, стр. 3

А

29 600

25 770

Арбатская пл. 1

Арбатская пл., д.1

А

31 430

15 487

Павловский БЦ Фаза 2

Павловская  ул., д.  7, стр. 2

А

20 806

12 448

Риверсайд Тауэрс  Фаза 7

Космодамианская наб., д.52/7

А

20 823

5 522

NAGATINO i-LAND Фаза 1

Проспект Андропова, д.18

В+

216 900

169 570

Вятская ул. 27

Вятская ул., д.27

В+

47 000

46 498

W Плаза Фаза 1

Варшавское шоссе, д.1

В+

36 252

36 252

Бол. Лубянка ул. 20 стр. 1

Бол. Лубянка ул., д.20, стр.1

В+

30 000

30 000

Святогор Фаза 4

Летниковская ул., д.10, стр. 4

В+

34 700

22 967

Сергея Макеева  ул. 13

Сергея Макеева  ул., д.13

В+

34 000

21 300

БЦ Солюшн Фаза 2

Варшавское шоссе, вл. 155-156

В+

20 020

20 020

Бережковская наб. 20-22

Бережковская наб., д.20-22

В+

28 870

19 850

Горизонт

Складочная ул., д. 3, стр. 9

В+

26 600

19 359

Пырьева  ул.  2

Пырьева  ул., д. 2

В+

24 295

17 470

Шлюзовая наб. 8 стр. 1, 2

Шлюзовая наб., д.8, стр. 1, 2

В –

 

 

18 500

18 500

Братиславская ул. вл. 2-4

Братиславская ул., вл. 2-4

В –

 

55 000

15 000

Источник: Jones Lang LaSalle; составлено: RealEstate.ru

На данный момент рынок делится на два сегмента: готовые к въезду вторичные блоки средних размеров и крупные вновь построенные площади в состоянии shell&core, говорят аналитики компании CB Richard Ellis. Более стабильные девелоперы в настоящий момент работают в сегменте вторичных площадей, и сейчас им в основном приходится конкурировать с предложениями по субаренде. Тем не менее, в скором времени ожидается значительное увеличение предложений по крупным блокам вторичных площадей, так как многие крупные арендаторы планируют переезд в течение второй половины 2009 года, и тогда более стабильные владельцы почувствуют конкуренцию со стороны «проблемных» владельцев, предлагающих большие площади во вновь построенных зданиях. «В случае если к тому времени, как крупные вторичные блоки выйдут на рынок, спрос на офисные помещения значительно не вырастет, мы предполагаем вероятность дальнейшего снижения ставок», - добавляют в CB Richard Ellis.

С учетом ожидаемого увеличения проблемных предложений по аренде аналитики компании CB Richard Ellis предполагают, что они будут влиять на уровень ставок в течение последующих 18 месяцев. В отличие от прогнозов, публиковавшихся в начале 2009 года и  предрекавших восстановление ставок в течение 12-18 месяцев, особенно в сегменте класса А, основываясь на результатах сентябрьского исследования RealEstate.ru считает, что потребуется более долгий период для восстановления ставок, который может продлиться до 2-3 лет.

Артём БЛЮДЁНОВ

 

Следите за новостями