23 апреля 2013

За что русских риэлторов любят в Америке?

Лариса Булынина – в прошлом риэлтор из Петербурга, - почти 9 лет является успешным агентом по недвижимости в США. RealEstate.ru неслучайно попросил Ларису дать интервью в рубрику ЛИЧНЫЙ ОПЫТ. К сожалению, лозунг «Пора валить!» вот уже много лет не перестает быть актуальным для граждан России. И риэлторы не исключение. Мы решили узнать, реально ли агентам, по тем или иным причинам уезжающим в США, сохранить свою профессию. Ведь столько лет нарабатывали опыт, делали успехи, да и само дело нравится. Поэтому совсем не хочется в другой стране жертвовать своим уровнем и идти, например, в посудомойки. Лариса обнадежила: сохранить свою профессию реально, но, в некотором смысле, придется начинать с нуля – с долгого процесса обучения. Более того, по ее мнению, в Америке русских агентов любят. Почему? Читаем далее

Лариса Булынина – в прошлом риэлтор из Петербурга, - почти 9 лет является успешным агентом по недвижимости в США. RealEstate.ru  неслучайно попросил Ларису дать интервью в рубрику ЛИЧНЫЙ ОПЫТ.

К сожалению, лозунг «Пора валить!» вот уже много лет не перестает быть актуальным для граждан России. И риэлторы не исключение. Мы решили узнать, реально ли агентам, по тем или иным причинам уезжающим в США, сохранить свою профессию.  Ведь столько лет нарабатывали опыт, делали успехи, да и само дело нравится. Поэтому совсем не хочется в другой стране жертвовать своим уровнем и идти, например, в посудомойки. Лариса обнадежила: сохранить свою профессию реально, но, в некотором смысле, придется начинать с нуля – с долгого процесса обучения. Более того, по ее мнению, в Америке русских агентов любят. Почему? Читаем далее

- Лариса, расскажите, как вы стали американским риэлтором?

- В Петербурге я работала в компании «ИНТЕРОКСИДЕНТАЛ» и в агентстве «Кредо». Поскольку компанию «ИНТЕРОКСИДЕНТАЛ» организовал американский гражданин, то система работы была примерно такой же, как и в США, что, конечно, очень помогло мне в будущем. Я приехала в США в начале 2000 и занялась инвестированием в недвижимость, и только спустя 4 года начала работать агентом.

- К чему российскому риэлтору нужно быть психологически готовым, если он собрался переехать в Америку?

- Психологически надо быть готовым, прежде всего, к переезду в чужую страну. Это ведь будет уже не увлекательная турпоездка с аттракционами и отдыхом у океана, а тяжелая ненормированная работа с существенными финансовыми расходами и приспособлением к другой культуре или, скорее, к мультикультуре. Однако возможность сделать успешную карьеру для трудолюбивого и грамотного специалиста здесь, в США, очень велика. Но не стоит ожидать, что деньги сразу свалятся на тебя.

- Я знаю, что в Америке существует обязательное лицензирование нашей деятельности. Какова специфика профильного образования?

- Правильно, в США агентом нельзя работать без лицензии. Для ее получения нужно пройти обязательный 63-х часовой курс с экзаменом после него, а затем сдать экзамен на лицензию штата, которая будет зарегистрирована в Департаменте по предпринимательскому и профессиональному регулированию. Этот экзамен очень сложен, некоторые пытаются его сдавать по 12 раз. Вообще лицензию можно получить несколькими способами – первый способ – это курсы, второй – это обучение по риэлторской специальности в университете. Обновлять лицензию надо каждые 2 года.

Лицензия агента распространяется на определенную зону. Например, моя лицензия охватывает штат Флорида. Получив лицензию, агент отправляется работать на брокера – владельца агентства недвижимости. В США нельзя работать независимым риэлтором. Вообще система такова, что несет ответственность за сделки брокер и ему принадлежат листинги. Но имея на руках действительную лицензию агента и отработав по ней 2 года, можно пойти дальше - получить уже брокерскую лицензию и открыть свое дело.

- А чему учат на таких курсах?

- В обучении основной  упор делается на законодательство, также много внимания уделяется экономическим и организационным вопросам. Между тем в программе не рассматриваются методы работы с клиентами, этому обучают непосредственно компании, да и то самые крупные, или на уровне ассоциации риэлторов. Однако большое внимание в обучении уделяется этическим взаимоотношениям с клиентами и коллегами, существует так называемый  "Ethic Code" ("Этический Устав"), ты не можешь иметь звание «Риэлтор», если ты не соответствуешь этому уставу.

Для того, чтобы агент не расслаблялся, каждые два года приходится проходить переквалификацию, иначе лицензию просто не продлят. Кроме того, в рамках деятельности Ассоциации риэлторов организуются бесконечные конференции и семинары, которые также повышают профессиональный уровень.

Здесь образование играет огромную роль. Агент в Америке должен знать очень многое – помимо правовых и экономических вопросов, он должен уметь разбираться в техническом состоянии дома:  кондиционировании, водопроводе, электрике. Для этого нужно знать,  какие существуют типы строений, типы фундаментов, типы окон. Кроме того, агент должен знать даже такие нюансы как, кто может срочно починить бассейн и сколько это может стоить.

-  Насколько трудно было найти работу, получив лицензию?

- Это было совсем несложно. На рынке, скорее, брокеры борются за агента, нежели наоборот. Когда я сказала, что я работала агентом в России, они очень обрадовались, решили, что у меня есть опыт. Вообще к русским очень доброжелательное отношение, когда говоришь, что ты из России, начинают вспоминать знакомые слова, есть ли у кого русские корни.

Сейчас я работаю в компании Coldwell Banker Residential Real Estate, LLC, это крупное международное агентство, которое имеет представительства в 51 стране мира. Уровень работы очень высокий, при этом есть стремление к постоянному росту, компания тратит огромные деньги на обучение своего персонала.

- Какие у вас впечатления от работы в американской компании? Как вам американские риэлторы в непосредственном контакте?

- Отношения с коллегами по офису мало чем отличаются от российских, но может быть немного более дистанцированные. Конечно, такой дружбы, как в бытность работы в Петербурге, уже не нет - это вообще были незабываемые времена… Со своими российскими коллегами-риэлторами поддерживаю связь до сих пор, всегда радуюсь весточке с родины.

Конечно, здесь есть своя специфика. Например, у меня не было проблем в отношении с «европейскими» американцами, но, к моему удивлению, возникли трудности с выходцами из Латинской Америки и Индии. Оказалось, разница в менталитете очень существенная.  Стоит отметить, что в профессии риэлтора много выходцев из этих стран.

- Насколько вообще важны отношения внутри коллектива?

- Конечно, важно налаживание взаимоотношений с коллективом. Если ты не придешься ко двору, то, тебя могут уволить по разным причинам. С другой стороны, нельзя сказать, что в мире развитого капитализма все так жестко и человек человеку волк. Руководство компании часто входит в положение подчиненных, например, могут не уволить того сотрудника, которого хотели уволить изначально из-за проблем в семье или по каким-то другим причинам, но это не относится к агентам, они «большие» стрелки в этом смысле, их не увольняют, тем более что они формально не являются штатными сотрудниками.

- Что значит, вы  - нештатные сотрудники, вы же обязаны работать на брокера…

- Да обязаны, но агента воспринимают в рамках компании как отдельную единицу. Например, агентство не устанавливает никаких нормативов для тебя по количеству сделок и тд. Однако система такова, что агент сам платит за пользование офисными техническими средствами.

В частности, мы выплачиваем членские взносы, платим за пользование офисом, электронным ключом,  листингом, за пользование названием «риэлтор», сами оплачиваем рекламные расходы. В общем и целом, сумма выплат составляет 150-175 $ в месяц, даже если ты ничего не делаешь. Это не считая расходов на саморекламу и бензин.

- Какими способами агент ищет клиентов?

- Здесь, как и в России, риэлтор ищет клиентов всеми возможными способами, в первую очередь за счет личных знакомств.

- Чем американские клиенты отличаются от российских?

- Отличие в психологии. Американцы более доброжелательные, однако не всегда можно понять, что кроется за этой доброжелательностью. Наши люди более мрачные (или я бы даже сказала таинственные), особенно когда речь идет о сделках с недвижимостью.

- Каков размер комиссионных в Америке?

- Минимальный, как и максимальный процент комиссионных не установлен - это вообще противозаконно. Во Флориде принято платить комиссию по сделке в 5 – 7 %, на элитное жилье может быть немного больше. Агент из этой суммы получает 50 – 90 %, в зависимости от стажа и выработки, остальное забирает брокерская компания.

- В чем главное отличие американского рынка недвижимости от российского?

- Главное отличие американского рынка в том, что в нем сделки с недвижимостью регулируются законом, а в России – нет. Люди, заключая договор, чувствуют себя защищенными. У состоятельных покупателей всеми формальными вопросами занимаются, как правило, адвокаты.

Несмотря на общее развитое законодательство, нельзя сказать, что американцы более грамотные в вопросах купли-продажи жилья, большинство людей покупают квартиры первый раз в жизни, при этом мало что в этом понимают и всего боятся.

На рынке недвижимости широко применяется страхование титула собственности. В Америке существуют титульные компании, которые исследуют историю недвижимости на предмет юридической и финансовой чистоты, и делается это очень тщательно, поскольку если впоследствии  выяснятся проблемы, то страховая компания вернет деньги покупателю. Впрочем, американцы не всегда так предусмотрительны. Например, во время кризиса многие инвесторы покупали жилье без этой страховки и потом были различные проблемы. Люди переставали платить за общедомовую собственность, долги могли достигать 35 тыс. долларов, и объект приобретался вместе с этим долгами.

-   А с какими еще проблемами столкнулись американцы в кризис?

- Для большинства обычных граждан здесь покупка жилья завязана на получении кредита, но жителям, которые проживают в депрессивных районах, отказывают в кредитовании. Это нарушение закона, но банки негласно не дают деньги на эти районы, потому что они считаются безнадежными.

В целом, условия кредитования выгодные, особенно это касается условий государственного кредитования, покупатель должен вложить 3,5 % от суммы и выплачивать 3,5% годовых. Частное кредитование обходится дороже.

- Какова динамика цен на рынке жилья сейчас во Флориде?

- За последние полгода цены во Флориде выросли на 10%, во время бума 2006 года цены росли по 3 – 4 % в месяц. Идет большой приток зарубежного капитала,  например, с  2011 по 2012 год 36 % покупателей жилья были иностранцы – большинство инвесторов из Бразилии и Канады. Недвижимость стали активно скупать хеджфонды и другие финансовые структуры.

 

КОММЕНТАРИИ РОССИЙСКИХ ЭКСПЕРТОВ

Американская защита от «черных маклеров»

«Законодательная политика США в первую очередь  направлена на ограничение выхода на рынок «случайных» людей, недопущение непрофессионализма, - отмечает президент НП Санкт-Петербургская палата недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.

Помимо лицензирования, тесно увязанного с поддержанием профессионального уровня риэлтора, в США применяется персональная ответственность риэлторов за свою работу. Национальная ассоциация риэлторов США состоит из отдельно взятых брокеров, работающих в различных риэлтерских компаниях, но несущих  личную ответственность за соблюдение законодательства и профессиональной этики. Кроме того, большое внимание уделяется контролю над финансовой деятельностью, которой занимается не только государство, но и специальные компании.  «Уклонение от уплаты налогов считается в штатах серьезным преступлением, причем такого мнения придерживаются не только представители фискальных органов, но и сами граждане, - комментирует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Как правило, сделки проходят через специализированные компании, а платежи через специальные счета (escrow account), что сводит к минимуму вероятность мошенничества при проведении сделок купли-продажи».

Где в Америке больше всего русских риэлторов?

В наиболее популярных у россиян штатах (Флорида, Калифорния, Нью-Йорк), как впрочем, и во многих других штатах Америки, нередко можно встретить риэлтерские компании, имеющие в штате русскоязычных риэлторов или даже принадлежащие американским гражданам российского или «постсоветского» происхождения. Значительно меньше в США тех компаний, которые имеют статус американского представительства российской риэлторской компании. Однако и в том и в другом случае они действуют в рамках законодательства США идентичного тому, которое регулирует деятельность всех без исключения риэлтерских фирм США.

«Главная трудность работы риэлторской компании в США (и филиала российской риэлторской компании в том числе) состоит в том, что конкуренция на американском рынке недвижимости гораздо жестче, чем на российском рынке недвижимости, - комментирует Станислав Зингель.

Впрочем, российскими покорителям «дикого запада» есть за что бороться. Процент вознаграждения у американского риэлтора значительно выше, чем у российского коллеги.  Американец получает 6% от стоимости реализованной недвижимости. Для сравнения питерским агентам платят – 4% и даже меньше, что существенно сказывается на престижности профессии. Подробнее про комиссии риэлторов в Москве здесь.

Вследствие высокого процента комиссионных, американский агент в своей деятельности, как правило, ориентируется на жилье с высокой ценой и с устойчивым спросом на рынке, гарантирующим максимальное количество транзакций на отдельно взятую единицу времени. Это в первую очередь жилье стоимостью от 100 до 125 тыс. долларов.

Именно на такие объекты приходится наибольшее количество сделок, заключаемых как инвесторами, так и конечными пользователями жилья. При этом в большинстве случаев речь идет об индивидуальных жилых домах на одну семью, составляющих подавляющее большинство жилищного фонда США. При этом наибольшую активность проявляют инвесторы. Например, в 2012 году инвесторами на общенациональном рынке США было заключено 1,23 млн. сделок, в то время как лица намеревающиеся использовать недвижимость для личного проживания осуществили 0,5 млн. сделок.

Однако большинство агентств ориентированы в работе на граждан США. Для таких компаний доля иностранных покупателей недвижимости в среднем не превышает 10% от общего объема обслуженных клиентов.

Какую недвижимость россияне покупают в США?

Другое дело российское агентство, расположенное на территории РФ и реализующее недвижимость в США через свое представительство, или американское агентство, организованное выходцами из СССР и ориентированное в основном на покупателей из России и стран СНГ. Предпочтения клиентов таких агентств существенно отличаются от пожеланий граждан США. Средняя стоимость сделки значительно выше - в пределах 200-300 тыс. долларов, при этом в основном интересуют апартаменты в кондоминиумах. Географически при заключении сделок россияне тяготеют к штатам Флориде (30% от всех сделок, совершаемых россиянами с недвижимостью в США) и Калифорнии (20%), а также к Нью-Йорку (20%).

«Если говорить об Америке с точки зрения инвестиций, наиболее популярным является жилой сегмент, а именно сектор доходных жилых домов (multifamily), поселки или отдельно стоящие здания, которые покупают не для сдачи в аренду, а для собственно проживания», - уточнил Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. 

Беседовал Артем Худяков

Экспертный совет

Новостройки на тест-драйв в аренду: за и против
Алексей Могила, Виталий Разуваев, Артур Григорян, Александр Байгушев, Григорий Алтухов
Реклама в кризис: резать бюджеты или увеличивать?
Ирина Бурдельная, Артур Григорян, Илья Утин, Ирина Могилатова, Вартан Погосян
НОВОГОДНИЙ БЛИЦ-КРИК №20: Письма Деду Морозу от участников рынка недвижимости
Дмитрий Котровский, Валерий Мищенко, Ирина Доброхотова, Мария Литинецкая, Дмитрий Земсков