Вся правда об инвестировании в подмосковные новостройки

27 мая 2013
Приобретая квартиру в новостройке, инвесторы рассчитывают на хороший доход в уже ближайшем будущем, и практика последних трех лет говорит о том, что эти инвестиции могут принести до 100 % прибыли в течение 3 – 4 лет. Впрочем, в этом деле есть свои нюансы и подводные камни, в которых Realestate.ru подробно разобрался специально для инвесторов-новичков.

Приобретая квартиру в новостройке, инвесторы рассчитывают на хороший доход в уже ближайшем будущем, и практика последних трех лет говорит о том, что эти инвестиции могут принести до 100 % прибыли в течение 3 – 4 лет. Впрочем, в этом деле есть свои нюансы и подводные камни, в которых Realestate.ru подробно разобрался специально для инвесторов-новичков. 

Куда инвестировать?

Итак, за основу мы взяли наличие у частного инвестора 3 млн рублей (допустим, ранее он продал квартиру, доставшуюся от бабушки) и обратили свои взоры на Подмосковье – этот рынок способен предложить куда больше вариантов, чем более дорогая столица.

Инвестиции в недвижимость – традиционный метод приумножения средств, пусть и достаточно рискованный. Слишком много факторов приходится учитывать инвесторам, и зачастую не все их ожидания оправдываются. Финансовые кризисы, в первую очередь бьющие по застройщикам, могут надолго «заморозить» вложенные средства, из-за недобросовестности девелопера можно и потерять деньги, либо получить квартиру значительно позже указанного в проектной декларации срока, или несколько лет ждать оформления права собственности и т.д. В конечном итоге успех инвестора зависит от успеха проекта, и от состояния рынка.

Помимо надежности застройщика (подробнее об этом  читайте «Как купить квартиру в новостройке») –  покупателю приходится учитывать буквально все: перспективы развития транспортной и социальной инфраструктуры в городе и районе, качество строительства, окружение нового ЖК, виды из окон, наличие места для паркинга, экологическую составляющую – т.е. все, вплоть до дороги, ведущей от остановки к дому. Именно совокупность этих факторов в итоге приведет к прибыли или убыткам при перепродаже квартиры через некоторое время.

Инвестору с бюджетом в размере 3 млн рублей сейчас есть из чего выбрать.  По данным «Метриум Групп», на начало 2013 года однокомнатные квартиры предлагались в 27 проектах эконом-класса на начальной и средней стадии строительства, расположенных в ближней зоне Подмосковья, при этом в 17 из них бюджет покупки не превышал 3 млн руб. Несмотря на то, что за прошедшие четыре месяца многие застройщики подняли цены, сегодня, по оценке Realestate.ru, приобрести квартиру в пределах указанного бюджета можно в 12-14 ЖК. Хотя сказать наверняка, какой из них окажется успешен, невозможно.

По мнению Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», среди проектов в Подмосковье, на которые стоит обратить внимание частным инвесторам, можно выделить ЖК «Новое Пушкино», где минимальная цена кв.м сейчас составляет 49 тыс. рублей, при том что средняя стоимость нового «квадрата» в городе Пушкино по итогам первого квартала составила 75,7 тыс. рублей. Сегодня «однушку» в этом ЖК можно купить за 1,4 млн рублей. «Северо-восток Подмосковья в целом можно назвать очень перспективным направлением, здесь сегодня идет активное улучшение транспортной доступности, развивается социальная и коммерческая инфраструктура», - советует эксперт.

Из других проектов, в которые выгодно инвестировать сегодня представитель компании «Домус финанс» называет ЖК «Алексеевская роща» (г. Балашиха), где стоимость 1-комнатной квартиры начинается от 2,486 млн рублей. В ЖК «Раменский» (г. Раменское) минимальная цена «однушки» также не превышает 3 млн рублей. В Подольске есть очень хорошее предложение для инвесторов – здесь в ЖК «Львовский» 1-комнатную квартиру можно приобрести за 2,226 млн рублей. «В целом цена кв.м в этом жилом комплексе варьируется в пределах 57-67 тыс. рублей, при том что средняя стоимость «квадрата» по Подольску составляет примерно 77,321 тыс. рублей», - отмечает Павел Лепиш. В проекте «Новое Домодедово» меньше чем за 3 млн рублей можно приобрести не только «однушку», но и полноценную 2-комнатную квартиру площадью 55 кв.м.

Елена Муравьева, начальник отдела агентства недвижимости «Риэлти-Город», в свою очередь, рекомендует присмотреться к жилым комплексам, возводящимся рядом со строящимися станциями метро – например, к проекту «Солнцево-парк» или «Новокосино-2» (квартиры от 2,7 млн рублей).

Личный опыт инвестирования: 93,5 % за 3,5 лет

Предсказать, сколько будет стоить квартира после завершения строительства, а тем более спустя пару лет после получения права собственности, на самом деле не может никто. «Даже самый надежный и известный на рынке застройщик может разориться, разругаться с администрацией города, может случиться очередной кризис, революция, изменение законодательства и прочие форс-мажорные беды. Покупка новостройки – это всегда игра с фортуной, и как в любой игре, инвестору приходится сначала все проанализировать, а потом просто … положиться на интуицию и на удачу», - рассказывает частный маклер Анна Николаева.

Стоит отметить, что последние четыре года оказались весьма успешными для большинства тех, кто инвестировал в подмосковные новостройки. «С начала строительства ЖК до момента сдачи дома в сегменте эконом- и комфорт-класса цена квартиры вырастает в среднем на 25 – 30 %. Есть и более успешные проекты с еще более высокой доходностью», - отмечает Павел Лепиш. По его словам, доходность при инвестировании по разным ЖК сильно варьируется: она зависит и от конъюнктуры рынка, и от ликвидности самого объекта - его месторасположения, класса и качества жилья, расположения конкретной квартиры в доме, от ее площади. Традиционно наиболее доходными, а значит и самыми востребованными у инвесторов, являются объекты на этапе «котлована». Елена Муравьева оценила прибыль, которую может получить инвестор, вложивший 3 млн в покупку квартиры на этапе котлована в 0,6 - 2 млн рублей за год.

Но чтобы не теоретизировать Realestate.ru расспросил обо всем реального инвестора в новостройки. Андрей Т. в конце 2009 года приобрел однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м. за 2,688 млн рублей в подмосковной Немчиновке.

Недвижимость он покупал напрямую у застройщика и уже через год получил ключи. «Никаких особых доплат потом тоже не было, после обмеров БТИ выяснилось, что квартира соответствует оплаченному метражу, а право собственности я оформлял самостоятельно», - объяснил собеседник Realestate.ru. Налоговые вычеты он не получал, т.к. это не первая его инвестиционная квартира. На ремонт ушло 5 месяцев и 600 тыс. рублей, и в мае 2011 он сдал квартиру в аренду за 25 тыс. рублей в месяц на год, а в мае прошлого года поднял ставку до 30 тыс. рублей. Таким образом, за два года его доход от аренды составил 660 тыс. рублей, полностью окупив ремонт.

Сейчас квартиры аналогичной площади в этом доме предлагаются на вторичном рынке в среднем по 5,2 млн рублей (по данным портала «МИР КВАРТИР»), т.е. продав недвижимость сейчас, он получит прибыль в размере 93,5%. Но пока о продаже речь не идет, инвестор собирается дождаться окончания трехлетнего срока после оформления права собственности, тем временем получая доход от аренды.  Трехлетний срок позволит ему избежать выплаты налога в 13 % (о налогах см. ниже).

Немчиновка –  не первый опыт Андрея по инвестициям в подмосковные новостройки, помимо этого у него есть однокомнатные квартиры в жилых комплексах в Котельниках, Химках и Подольске, а также в ЖК на территории «новой» Москвы. «Доходность везде разная, очень многое зависит от проекта, насколько он окажется удачным, от застройщика, например, два объекта у меня «зависло» из-за задержки сроков сдачи дома в эксплуатацию, но по большому счету получается выгоднее банковских вкладов. Хотя они, конечно, отнимают значительно меньше сил, чем застройщики, ремонт и квартиранты», - рассказал инвестор.

Одновременно с покупкой квартиры в Немчиновке он положил сумму, равную стоимости этой недвижимости, на банковский депозит, разбив ее на несколько вкладов, и потом каждый год перекладывал заново вместе с полученными процентами. К концу этого года на его счетах должно оказаться около 4,2 млн рублей, таким образом за 4 года, прошедших с момента покупки новостройки в Немчиновке, он получит прибыль в размере около 1,5 млн рублей в виде процентов по банковским вкладам (58%).

История Андрея впечатляет, конечно, и он такой далеко не один. Поэтому наслушавшись историй о безумных доходах, инвесторы-новички решаются на покупку, не особо уточняя, какие дополнительные платежи им предстоят. Поэтому главная задача этой статьи – помочь сориентироваться инвестору в подводных камнях этого процесса – предстоящих ему тратах, их объемах, а также о возможностях, позволяющих немного сэкономить.

Купили? А теперь – доплатите!

Список возможных дополнительных расходов для инвесторов новостроек достаточно обширен, хотя затраты эти не так уж и велики в сравнении со стоимостью недвижимости. Тем не менее, доплатить придется при переуступке прав при перерегистрации договора долевого участия (ДДУ) (в случае, если покупатель приобретает квартиру не напрямую у застройщика, а у первого инвестора, заключившего договор на более ранней стадии строительства).

После сдачи дома в эксплуатацию покупателю, возможно, нужно будет заплатить:

-  продавцу за «лишние» квадратные метры после уточняющих обмеров БТИ,

- выложить деньги за оплату коммунальных услуг за четыре месяца,

- оплатить оформление права собственности.

Снизить свои расходы он может лишь в том случае, если новая квартира оказалась по площади меньше, чем планировалось при заключении договора (излишек должен вернуть застройщик), и еще один возможный вариант «дохода» - возврат подоходного налога при покупке жилья.

Рассмотрим все эти расходы и доходы более детально.

Итак, в случае, если покупатель приобретает квартиру не у застройщика, а у такого же инвестора, как он, только успевшего приобрести новостройку на этапе котлована, ему придется заплатить не только сумму, затребованную продавцом, но и доплатить … застройщику. «Прицениваясь к квартире, инвестор-новичок обычно не учитывает этот платеж, тем более, стабильного прайса не существует, за перерегистрацию договора на другого инвестора застройщики, работающие в Подмосковье, сейчас берут от 50 до 300 тыс. рублей. В случае, если покупатель ограничен в финансах, необходимость единовременно выложить такую сумму может развалить сделку», - объяснила  Елена Муравьева.

- 175 тыс. рублей (Realestate.ru: средняя цена по Подмосковью, по данным «Риэлти-Город»)

 

Кроме того, договор надо будет зарегистрировать и в Росреестре (если застройщик работает в рамках 214-ФЗ). Самостоятельно это можно сделать за 2 тыс. рублей (стоимость госпошлины), а если обратиться за помощью к риэлторам, то регистрация обойдется в 6 -20 тыс. рублей.

- 13 тыс. рублей (Realestate.ru: инвестор не стал «заморачиваться» и нанял риэлтора)

 

Следующие расходы возникают позже, уже после сдачи дома в эксплуатацию, но перед выдачей ключей от новой квартиры, и, по идее, все они прописаны в договоре. Другое дело, что за время, прошедшее с его заключения, из памяти покупателя эти детали за их незначительностью могут выпасть, и необходимость «доплатить» может застать его врасплох.

Первые траты могут возникнуть после обмера квартиры БТИ. В случае, если площадь больше, чем указана в договоре, то за излишек квадратных метров покупатель должен заплатить застройщику по цене квадрата, зафиксированной в договоре. Ну, а если квартира окажется меньше, то тут уже инвестору придется выбивать деньги из застройщика. «Обычно разница в метражах незначительная, 0,5 - 1,2 м, но даже если цена квадрата – 70 тыс. рублей, то необходимость выложить эту сумму в короткие сроки может смешать все планы покупателя на ближайший месяц, поэтому желательно средства в объеме цены 1 кв. м. отложить заранее», - советует Елена Муравьева. Впрочем, риэлторы рекомендуют перепроверять обмеры БТИ в случае, если разница между оплаченными и фактическими квадратами оказалась слишком большой.

«Специалисты БТИ иногда тоже ошибаются, в основном почему-то в сторону застройщика, и в этом случае имеет смысл обращаться в суд, который обычно встает на сторону покупателя», - рекомендует Анна Николаева. По ее словам, разница в метражах может доходить до 3-5 м (максимально при изменении проектной документации), особенно при приобретении квартиры не в стандартной «панельке», а в монолитном или монолитно-кирпичном доме, построенному по индивидуальному проекту. 

- 69, 3 тыс. рублей (Realestate.ru: средняя цена квадрата по 17 новостройкам эконом-класса, находящихся на начальном и среднем этапах строительства в ближнем Подмосковье, по данным «Метриум Групп»)

 

 «Кроме того, нужно быть готовым к тому, что придется оплатить вперед коммунальные услуги за четыре месяца вперед - по общепринятой практике это является последним условием передачи ключей покупателю», - напоминает о следующем возможном платеже Павел ЛепишПо его словам, сначала платить придется непосредственно застройщику, а по истечении первых четырех месяцев жизни в новом доме покупатель начинает оплачивать ЖКУ по счетам эксплуатирующим компаниям.

- 10 тыс. рублей (Realestate.ru: в среднем по 2500 руб. за месяц)

То, что нужно заплатить за оформление права собственности, обычно помнят все. По словам Павла Лепиша, сбор документов при оформлении права собственности, как правило, обходится инвестору в 40–60 тыс. рублей (если он не готов заниматься этим самостоятельно, а инвесторы в большинстве своем не хотят тратить время на бумажную волокиту). Елена Муравьева уточнила, что в Подмосковье цены за оформление пакета документов могут начинаться от 25 тыс. рублей. Риэлторы отмечают, что иногда и за коммуналку, и за оформление права собственности, застройщик берет с покупателя деньги сразу, в момент заключения договора. 

- 42,5 тыс. рублей (Realestate.ru: средняя цена, исходя из вышеуказанных данных). 

Налоговый вычет

Фест-тайм-инвестор имеет уникальный шанс компенсировать свои расходы на приобретение жилья за счет получения налогового вычета (подробнее о вычете здесь). Естественно, если до этого он его еще не получал, ибо право на это налогоплательщик в России может использовать лишь один раз в жизни. Максимальная сумма экономии может составить 260 тыс. рублей, но обращаться за деньгами в налоговую или к работодателю нужно лишь после получения акта приема-передачи квартиры застройщиком. Следует учесть, что эту сумму полностью и единовременно могут получить лишь те инвесторы, чей ежемесячный белый оклад начинается от 170 тыс. рублей в месяц, и которые обратились за получением вычета в налоговую с 1 января по 30 апреля следующего года после приобретения недвижимости. Для тех, кто зарабатывает меньше, и чьи налоговые отчисления в бюджет, соответственно, ниже 260  тыс. рублей в год, получение налогового вычета может растянуться на три года.

+ 260 тыс. рублей (Realestate.ru: аттракцион неслыханной щедрости от государства исключительно для фест-тайм-инвестора)

 

Итак, при покупке квартиры стоимостью 3 млн рублей напрямую у застройщика расходы частного инвестора составят в среднем 3,122 млн рублей.

Если приобретение недвижимости происходит через переуступку права требования по договору, то они увеличиваются до 3,310 млн рублей.

Получение налогового вычета позволит фест-тайм-инвестору снизить эту сумму в первом случае до 2,99 млн рублей, а во втором – до 3,005 млн рублей.

Налоги

Кроме того, не стоит забывать и о затратах, связанных с периодом продажи инвестиционной квартиры. Если вы решили от нее избавиться ранее, чем через 3 года с момент покупки, то придется заплатить 13 % подоходного налога с суммы вашей прибыли. Допустим, вы купили жилье за 3 млн, а через два года продаете за 5 млн. Тогда придется отдать налоговой 13 % с 2 млн рублей выручки, а это 260 тыс. рублей.

Но опрошенные Realestate.ru эксперты отмечают, что частные инвесторы не горят желанием уплачивать эти 13 %, и большинство из них просто не показывают прибыль при перепродаже квартиры, то есть в договорах купли-продажи указывают цену, за которую купили квартиру. «Это массовая практика, даже банки принимают такие договоры», - объяснил генеральный директор одного из агентств недвижимости, просивший не афишировать его имя. Впрочем, если «придержать» квартиру, оставив ее в собственности в течение 3 лет, при последующей продаже ее можно не декларировать.

Резюме от Realestate.ru

Суммировав все возможные затраты, советуем при инвестировании в жилье, оставить про запас сумму равную примерно 10 % от объема инвестиций: есть у вас 3 млн, инвестируйте 2,7 млн – остальное придержите на расходы. И не забывайте про налоги, если не собираетесь держать деньги в метрах более 3 лет. В этом случае учтите, что ваша маржа может упасть на 13 %.

Наталья Бессонова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова