«В ОАЭ лучше брать вторичку. Я больше не доверяю новостройкам»

23 июля 2013
В Объединенных арабских эмиратах (ОАЭ) можно не только отдыхать, в жилье этой страны можно еще и инвестировать. Впрочем, с осторожностью, - поделился ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ Москвич Александр Нодельман (48 лет) в интервью RealEstate.ru: с одной стороны, арендный бизнес приносит порядка 10 % годовых, с другой, есть риск стать обманутым дольщиком. Как устроить себе курортное место проживания, приносящие доход и при этом избежать убытков?

В Объединенных арабских эмиратах (ОАЭ) можно не только отдыхать, в жилье этой страны можно еще и инвестировать. Впрочем, с осторожностью, - поделился ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ Москвич Александр Нодельман (48 лет) в интервью RealEstate.ru: с одной стороны, арендный бизнес приносит порядка 10 % годовых, с другой, есть риск стать обманутым дольщиком. Как устроить себе курортное место проживания, приносящие доход и при этом избежать убытков?

ПОЧЕМУ ОАЭ?

- Александр Анатольевич, расскажите, как вам пришла в голову идея перебраться другую страну?

- Я хочу жить и работать на берегу моря, работать через Интернет, управлять своими Интернет-проектами (Интернет-магазинами). Ведь Дубай, где я сейчас живу – это шопинговый рай. Например, у меня есть магазин по парфюмерии. Кроме того я занимаюсь поставками органической косметики для спа-центров, салонов красоты, саун и домов отдыха, имею несколько оригинальных бизнес проектов и ищу под них инвесторов и компаньонов. Также занимаюсь недвижимостью, этот рынок мне очень интересен.

- Почему вы выбрали именно ОАЭ?

- Впервые я приехал в Эмираты в 1994 году. С того момента я был там уже более 30 раз! И что интересно – мне всегда там очень нравилось, несмотря на то, что и перевозки грузов все время усложнялись, и отдых становился намного дороже.

От моря и соотношения цена/качество всегда было очень приятно здесь пожить, не говоря уже о том, что хотелось здесь еще и работать! И даже сейчас, пока я снимаю квартиру, я все равно рад, что живу Эмиратах, а не в той же Германии, где у меня тоже есть две квартиры.

ЗДЕСЬ ПРАВА ИНВЕТОСРА НЕ ЗАЩИЩЕНЫ ТАК ЖЕ, КАК И В РОССИИ

- Так вы продолжаете снимать квартиру, несмотря на то, что вы купили себе жилье в ОАЭ ранее?

- По правде говоря, я пока не получил ключи от своих квартир. У меня два проекта. Один из них на первой линии у моря в Рас-эль-Хайме (один из эмиратов в ОАЭ), где дом уже построен, но теперь говорят о проблемах с подводкой электричества. Хотя все признают недвижимость на первой линии у моря в Эмиратах самой перспективной. Кроме того рядом будет заложен парк Реал Мадрид и уже вроде как начал работать отель Риксос.

В общем, одна квартира там стоила мне 133 тысячи долларов, из которых проплачено 80 тысяч, и нет никакого снижения цен в том регионе. Если появятся желающие подождать еще два года, то я готов ее продать.

Второй мой проект в самом развивающемся районе Дубая - Спорт сити. Он должен был завершиться в сентябре 2009 года, но наступил кризис. Сейчас так, вроде как, там построено 3 этажа из 17, может быть уже 5 этажей.
Эти объекты я приобрел в 2007-2008 году.

- Где вы живете, пока строится ваше жилье?

- Я снимаю квартиру в Дубае, в районе Силикон Оазис. Аренда квартиры обходится мне в 1 тысячу долларов в месяц.  Квартира расположена в стандартном по эмиратским меркам комплексе со всеми удобствами, включая парковку, тренажерный зал, 2 бассейна, 2 сауны (турецкая парная и обычная парная, и они раздельные для мужчин и для женщин).
- Каковы были ваши первоначальные критерии отбора объекта и на что вы обращали внимание при выборе квартиры? 

- Что касается первого объекта, который находится у меня в Рас-Эль-Хайме, то это должна была быть маленькая квартирка, в которой можно было бы приятно проводить отпуск или сдавать ее в аренду, потому как даже живя в мегаполисе типа Дубай приходится на выходные ездить отдыхать. И стоит это в том же Рас-Эль-Хайме, или любом другом курорте на берегу моря, от 100 долларов на человека за выходные.

Кроме того, в Дубае есть еще одно неудобство – неудобно и накладно выпивать. А здесь гуляй душа. Я пить не люблю, но попить пивка в волю на берегу моря всегда рад, от этого как-то веселее на душе. В Дубае же надо идти на пляж Хилтона и платить за лежак 60 долларов за день, или снимать номер за 300 долларов. В общем как бы накладно.

- Изменились ли критерии отбора после знакомства с обстановкой на месте?

- Да нет, не изменились, мне все также нравится жить на берегу моря при чем в развитой стране. Хотя иногда и подумываю о более тихих местах типа Хевиза (в Венгрии) или Пловдива (в Болгарии), но пока все больше уверяюсь что Эмираты это лучше, хоть и дороже.

- Развеялись какие-то ваши иллюзии на сегодняшний день, которые были на момент выбора жилья?

- Очень много иллюзий развеялось. Хотя бы от того, что мои объекты так до сих пор и не построены. И что на самом деле, как и в России, права инвестора не защищены и в других странах. Поэтому я считаю, что если и надо что-то покупать, то только уже построенные объекты, пусть даже и на вторичном рынке.

АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС В ДВА РАЗА ПРИБЫЛЬНЕЙ, ЧЕМ В ЕВРОПЕ

- Как вы все-таки думаете, будете ли вы сдавать свою недвижимость в том же Рас-эль-Хайме, или сразу продадите?

- Скажем так, у меня заканчивается аренда квартиры 10 декабря, и если мне не поднимут стоимость аренды (а по законодательству не имеют права), то я пока останусь и буду спокойно сдавать ее, как получу ключи. Хотя если появится клиент, то я готов ее продать и купить в рассрочку другую в Дубае, чтобы там просто жить и экономить на аренде.

- Если сдавать такое жилье в аренду - сколько это может приносить в Эмиратах?

- Когда объект будет сдан, то прибыльность при сдаче в аренду обычно выше, чем в Европе, примерно 10 процентов годовых. А вот в Европе у меня по моим проектам получается ровно по 5 процентов. Сдавать можно через риэлтеров и управляющую компанию.

Опять же процесс налажен и, возможно, с моим проектом будет возможность и сдавать в краткосрочную аренду, и самому пользоваться, потому как устаешь от Дубая и нужно ездить на море. Вот такую роль как раз и может выполнять этот проект.

- А как много в году вы живете в ОАЭ?

- Мы живем с начала-середины сентября, по конец мая.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ БОНУСЫ И РАСХОДЫ

- Во сколько обычно обходятся услуги агента при покупке недвижимости?

- На самом деле все продавцы в Эмиратах зарабатывают 2 % (у некоторых есть накопительная скидка от девелопера, если выкупают целыми этажами). Лично я покупал через московскую фирму.

- Может быть возникли какие-то дополнительные расходы?

- Когда покупаешь от застройщика, то он несет всю ответственность, поэтому необходимости привлекать еще кого-то не было. Вот только задержка сдачи, которая списывается на кризис, и ничего сделать с этим уже нельзя.

- Что вообще может дать иностранцу покупка недвижимости в ОАЭ?

- Сейчас по закону при покупке недвижимости на сумму 1 миллион дирхам (курс 3,65 к доллару) дают визу инвестора на 3 года. И проблем для покупки никаких нет - покупай и все.

- Как другие члены семьи отнеслись к решению о покупки жилья в ОАЭ?

- Принимали решение мы с женой, а она у меня никогда не спорит, я сам принимаю решение.

- Что из себя представляет объект, в котором вы купили жилье, и какие предложения есть на рынке?

- В основе своей все жилье в Дубае, да и в Рас-эль-Хайме – это жилые комплексы. Меблировка идет за дополнительную плату, но я от нее сразу отказался меблировать. Всегда всегда можно сделать это самому, так будет намного дешевле. Так вот у нас и получилась студия площадью 45 квадратных метров за 133 тысяч долларов. Есть отдельная кухня, выходящая на балкон. Это тоже была моя мечта, большой балкон. Он у нас с видом во двор, так как на море надо бывать чаще, а не смотреть на него из окна.

А вообще с квадратными метрами и площадями здесь весьма странная ситуация. Так, например, та квартира, которую мы снимаем по документам составляет около 90 квадратных метров, но она смотрится гораздо меньше моей квартиры в Москве, площадь которой 72 квадратных метра.

Если купить эту квартиру в районе Силикон Оазис прямо сейчас, а вроде как дома там сдаются и по документам квартира стоит порядка 140 тысяч долларов, то обслуживание ее (свет, телефон, кондиционер, Интернет) будет составлять примерно 500-550 долларов в месяц. Но эта величина очень меняется в зависимости от квартиры и места. При этом сюда уже включено пользование бассейном, сауной, тренажерным залом. Кстати, счета только за электричество при включенном кондиционере доходят до 200-250 долларов.

МОЖНО ЛИ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ?

- Обращались ли вы в банк за кредитом?

- Оплата ступенчатая, что тоже очень помогает. Кредит не брал, хотя если сейчас потребуется, то получить его работая в Эмиратах не сложно.

- Как вы осваивались на новом месте? Были ли языковые или бюрократические трудности или неожиданности? Общаетесь ли с соседями, с местными жителями?

- Если говорить про квартиру, которую я сейчас снимаю, то с местными жителями я, конечно же, общаюсь. Есть одна русско-сирийская семья, а так общаемся и  с местными. Ходим в рестораны и на дискотеки. Очень нравятся иранские бары, да и вообще нравится место, в котором гуляешь в три часа ночи, и чувствуешь себя в безопасности. Всегда работает много мест. И такси можно вызвать прямо в бар. В общем найти людей для общения не просто, но можно. Хотя с арабами очень сложно общаться, они живут замкнуто.

- Как решаете бытовые вопросы? Все ли в порядке с этим у вас?
 
- Бытовые вопросы все решены. Например, стирка привозит на дом постиранное и поглаженное. здесь нет стиральной машины, и покупать ее не хочется. Когда чего-то хочется из еды, то заказываем из ресторана. Вообще, рядом много разных магазинов, поэтому просто приятно прогуляться.

ЛУЧШЕ БРАТЬ ВТОРИЧКУ

- С точки зрения ситуации на рынке недвижимости сейчас, как вы оцениваете вашу покупку?

- Я считаю, что она была неправильной, так как время было выбрано не очень хорошо. Хотя в долгосрочном плане возможны и изменения.

- Как бы вы действовали сейчас, когда вы знаете некоторые подводные камни на рынке? Были ли ошибки, которые можно было избежать?

- Наверное бы, все-таки покупал готовый объект. Можно купить квартиру в развивающемся районе, как инвестиционный проект, но это уже чисто для заработка.

- Что бы вы могли посоветовать тем, кто только собирается купить недвижимость в ОАЭ?

- Я бы посоветовал пожить в том районе, в котором хотят купить квартиру. Не пожалеть времени и денег, а покупать только ознакомившись с районом в живую. Сейчас есть хорошие предложения как в Силикон Оазисе, в котором мы снимаем квартиру, так и в Джумейра Лэйк Тауэрс. Это районы, которые будут расти в цене. Оба района знаю очень хорошо тем более что моя жена работает в этом районе и я там очень часто бываю, ведь у меня свободная работа.

Сейчас много хороших вариантов в развивающихся районах, при этом я бы не стал лезть совсем в степь (есть такие места как Дубай инвестмент Парк 2, это вообще край географии). Сейчас бы я посоветовал  брать готовые проекты в Силикон Оазисе и в Джумейра Лэйк Таужрс. А что касается ипотеки, то как я и говорил ранее, если вы работаете, то ипотеку получить легко!

- Как отличаются цены в целом по Эмиратам?

- В Шардже и Рас-Эль-Хайме недвижимость дешевле, в Абу Даби дороже.

- Не планируете куда-то переехать? Если да, то когда и по какой причине?

- Я хочу найти для себя вторую страну, при чем хотелось бы найти себе еще одно место в России, ну хотя бы на летние месяцы. При этом сейчас я рассматриваю несколько вариантов начиная с Краснодара и заканчивая источниками в Болгарии. А в Москве у меня сданная квартира, равно как и в Германии. с Мая по сентябрь тяжело в Эмиратах и на это время нужна вторая страна. Сейчас я нахожусь в Казахстане, в Алматы, но тут давление скачет и вообще беда с экологией.

- Как вы думаете, на сколько процентов может вырасти в цене ваша квартира в Рас-эль-Хайме после сдачи дома от первоначальных вложений?

- Однозначно на этот вопрос ответить нельзя, смотря в течении какого времени. Если в течении одного года, то процентов на 10, а вот если в течении трех лет, да если запустят космодром в 20 километрах от этого места, куда стоит очередь. Да и другие проекты если сделают: парк Марадоны, отель Баб Аль Бахр и другие, то может и в два раза вырастет. Во всяком случае недвижимость в том же Дубае опять демонстрирует стремительный рост. И меня зовут в буквальном смысле покупать почти любые объекты.

 Беседовал Дмитрий Чернов

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова