Участок с подрядом или без?

04 августа 2011
Как не ошибиться с выбором: продавцы земельных участков заманивают низкими ценами и высокой доходностью, владельцы поселков с подрядом обещают все предоставить под ключ без всяких забот с вашей стороны. Realestate.ru решил помочь разобраться в достоинствах и недостатках обоих вариантов и выбрать то, что подойдет именно вам

Как не ошибиться с выбором: продавцы земельных участков заманивают низкими ценами и высокой доходностью, владельцы поселков с подрядом обещают все предоставить под ключ без всяких забот с вашей стороны. Realestate.ru решил помочь разобраться в достоинствах и недостатках обоих вариантов и выбрать то, что подойдет именно вам. 

Термины

Участок без подряда – это, собственно, земельный надел, который вы приобретаете. В последнее время, все чаще, с подведенными коммуникациями, либо прокладка таковых может быть включена в цену. Земля, как правило, находится в окружении таких же участков, предназначенных для жилой застройки. В будущем из них образуется поселок, поэтому, ничего, кроме жилого дома на этом месте вам построить не дадут. Ну а, какого и в какие сроки – решать вам.

Участок с подрядом, в большинстве случаев, можно найти в коттеджных поселках с единой архитектурной концепцией. Правила игры определяет застройщик. Вы просто покупаете землю, проект дома уже определен. Сейчас, правда, некоторые поселки предлагают на выбор несколько вариантов домов, и нескольких подрядчиков.

Фавориты

Участки без подряда все еще лидеры рынка. Цены на них демократичны, а покупательная способность населения пока не достигла предкризисного уровня. В период так называемого «ценового дна» с ноября 2008 г. по май 2009 г. количество такого предложения увеличилось вдвое. Тогда же начался  небывалый «инвестиционный» интерес к земле без подряда. К сегодняшнему дню она в среднем подорожала на 50%, в отдельных поселках рост цен достиг все 100%. Это, в первую очередь, поселки среднего и дальнего Подмосковья, где шло активное строительство инженерной и социальной инфраструктуры, а стартовая цена не превышала 100 тыс. рублей за сотку. Эксперты прогнозируют:  темпы роста будут превышать инфляционные. В 2011-2012 годах ожидается удорожание земельных участков примерно на 10-20% в год.

Расстановка сил

Сегодня в Московской области представлено порядка 600 предложений ликвидных проектов, из которых более 60% – участки без подряда, 25% – коттеджи, 11-12% – таунхаусы, остальные – малоэтажные жилые дома. В течение этого года в регионе было реализовано около 14 тыс. участков без подряда. Между тем пропорции на рынке между долями земли с подрядом и без постепенно выравниваются.

Ориентируясь на потребительский спрос, застройщики вывели на рынок мультиформатные поселки. Такие предложения повышают конкурентоспособность поселка, предоставляя покупателю любой формат на выбор. И, тем самым, еще больше запутывают покупателя. Ниже мы приводим удобную таблицу, которая поможет сделать подходящий для вас выбор. 

Плюсы и минусы участков с подрядом и без

Параметры

 Участки с подрядом

 

 Участки без подряда

 

Сегменты

 

 

1. Эконом-класс (до 9 млн. руб.*)

2.Бизнес-класс  (до 20 млн. руб.*)

3. Премиум (около 35 млн. руб.*)

4. Делюкс (около 97 млн. руб.*)

* Средняя стоимость дома и участка

1. Супер-эконом. (до 100 тыс. руб.**)

2. Эконом-класс (до 180 тыс. руб.**)

3. Премиум (от 250 тыс.** -  в ограниченных количествах в рамках мультиформатных проектов)

** Стоимость сотки

Плюсы для покупателя

 

 

 

 

 

 

 

 

1.В случае выбора надежного застройщика, юридическая чистота сделки.

2. Подрядчик уже определен

3. Не надо разрабатывать самостоятельно детали проекта

4.Не надо тратить время и силы на контроль строительства

5. Архитектурный стиль поселка однороден

6. Дом построят быстрее

7. Вопрос с коммуникациями решат легко и быстро

8. Если подрядчик – крупная уважаемая организация – по закону, он даст трехлетнюю гарантию на дом, и это будет не пустое обещание

1. Затраты на строительство растянуты во времени

2. Можно самому определить подрядчика

3. Самостоятельный выбор проекта

4.Экономически выгодное строительство с экономией до 30%

5. Личный контроль строительства, отслеживание чеков

6. Возможность приобретения земли в инвестиционных целях

Минусы для покупателя

1. Узкий выбор проектов

2.  Отсутствие возможности вносить изменения в проект

3.  Ваш дом будет одним из многих

4.  Итоговая стоимость проекта будет выше

5.  Контроль строительства ведет сторонняя организация, результат не очевиден

6. Динамика цен не столь привлекательна для инвесторов, как у участков без подряда

    

1.      Строительство дома по своему проекту и, в том числе коммуникаций, может затянуться

2.      Сам процесс строительства отнимает много времени и сил

3.      Архитектура поселка может напоминать «шанхай»

4.      Строительство соседних домов ведется самыми разными темпами

5.      Недобросовестный застройщик может продать землю под видом участка без подряда и не позаботиться о коммуникациях

6.      Обман подрядчиков относительно стоимости работ и строительных материалов не исключен

7.      Риск «попасть» с землей, на которой нельзя будет ничего строить. К ней относятся участки сельхозназначения, у которых вид использования не изменен на категорию "для садоводства" или для "дачного строительства

Юридическое оформление

 

 

 

 

 

 

 

Заключается три договора:

1.Договор купли-продажи земельного участка

2.Договор о членстве в дачном кооперативе (взнос на инженерные коммуникации)

3.Договор подряда на строительство домовладения

По каждому договору проплачиваются отдельные суммы. Факт подряда на стоимость сотки не влияет.

1.С продавцом заключается договор купли-продажи земельного участка

2.В стоимость предложения земли без подряда могут также входить коммуникации: электричество, водоснабжение, газ, канализация. В этом случае заключаются соответствующие дополнительные соглашения.  Главный принцип: все, что не прописано в бумаге, не существует

 

Экспертный совет:

Исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, Председатель Совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко, Исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость» Людмила Ежова, Управляющий партнер компании Atlas Development Алексей Асриев, руководитель офиса «Сретенский» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов, Директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игорь Заугольников.

Составила Наталья ДЕНИСОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова