Содержать квартиру в Италии дороже, чем в Москве

13 ноября 2012
Услуги ЖКХ там дорожают, а вот цены на квадратные метры почти стоят на месте. Иностранец же отдаст за оформление квартиры в собственность около 13 % от ее стоимости. Но далеко не всех россиян останавливают такие затраты. Москвичка Елена В. , 39 лет, поделилась ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ покупки квартиры в Италии - тем самым рассказав, как сбылась ее давняя мечта.

Услуги ЖКХ там дорожают, а вот цены на квадратные метры почти стоят на месте. Иностранец же отдаст за оформление квартиры в собственность около 13 % от ее стоимости. Но далеко не всех россиян останавливают такие затраты. Москвичка Елена В. , 39 лет, поделилась ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ покупки квартиры в Италии - тем самым рассказав, как сбылась ее давняя мечта. Впрочем, она согласилась дать интервью инкогнито, чтобы не привлекать к себе излишнего внимания. Ее мечтой было  купить квартиру в уютном итальянском городке. И к  ней она шла несколько лет, преодолевая финансовые сложности.   В апреле прошлого года она приобрела двухкомнатную квартиру почти в центре Падуи чуть более, чем за 100 тыс. евро. О том, как это было, она рассказала порталу RealEstate.ru

- Почему вы выбрали Италию?

- В 2008  году я начала учить итальянский язык и буквально влюбилась в эту страну. Я стала мечтать о том, чтобы переехать туда на ПМЖ. И конечно, первая мысль – это выйти замуж за иностранца.  Однако, пообщавшись несколько лет с итальянцами, я так и не встретила своего принца. Поэтому решила выбрать другой путь.

- Какой?

- Я решила найти более высокооплачиваемую работу и накопить на квартиру в  Италии. Это был непростой путь, конечно. Тем более, что я не знала, какой город выберу, какую квартиру куплю, когда это произойдет. Но в одном была уверена точно – рано или поздно я приобрету то, что мне нужно. Поэтому я уволилась из старой компании, за месяц нашла более высокооплачиваемую позицию и начала копить деньги на квартиру.  Что тоже, кстати, было нелегко. Когда я рассказала родителям, что коплю на квартиру в Италии, они посмотрели на меня как на сумасшедшую.  

- Да, это трудно понять...

- Однако, в итоге, я убедила их, что это реально, и в конце концов они даже согласились помочь мне финансово. Добавили почти 30% от стоимости.
 
- Расскажите о самой квартире, пожалуйста.

- В прошлом году  в апреле я купила двухкомнатную квартиру в Падуе. Это прекрасный городок, в котором очень приятно жить. Настоящая Италия, там мало приезжих. Красиво, древние постройки, спокойно, нет суеты. Я долго не могла выбрать, какую квартиру покупать – однокомнатную, или двухкомнатную.

- На что ориентировались при выборе?

- Прежде всего, на цену и  на то, насколько удобно расположен дом, и сама квартира. Учитывая, что я не располагала большими финансовыми возможностями, мне пришлось посмотреть много вариантов. В итоге я остановилась на   двухкомнатной квартире в новостройке почти в центре города. Метраж 60 кв. м, первый этаж  четырехэтажного  дома.  В квартире спальня, кабинет, ванная, кухня светлая. В общем, чудесная квартирка для одного, а может быть даже и для двоих.   Удобно добираться до центра, днем и ночью тихо, поскольку далеко от основной дороги. Это было для меня очень важно, потому что я чувствительна к шумам. Моя квартира в Москве находится прямо на Ленинградке, и вы представляете что это такое.

- Квартира продавалась с отделкой или вы делали ремонт?

- Я специально выбирала квартиру с отделкой. Потому что делать еще и ремонт у меня не было времени и других возможностей. Поэтому купила с отделкой,  все было готово к заселению. Единственное, не было бытовой техники. А в остальном, все чудесно –  теплые тона стен, стеклопакет, красивый  кафель в ванной, хорошая сантехника.  Мне все сразу понравилось.
 
- Какова была стартовая цена квартиры? 

- Я обратилась в агентство, и они присылали мне разные варианты, пока я была в России. Подбор вариантов занял примерно полгода. Я уже потеряла надежду что-либо выбрать, потому что цены были намного выше моих ожиданий - под двести тысяч евро. Но как только появилось то, что мне нужно, я выехала на осмотр. Стартовая цена квартиры  была 115 тысяч евро. Но агентство, которое вело мою сделку, снизили цену у владельца до 108 тыс.  Мне повезло,  что я  обратилась именно в агентство «TRADE & CONSULTING sas”. Мои друзья познакомили меня с  его владелицей, Валерией Пиффари. Они давно работают с русскими и это очень сильно сэкономило мои время и нервы. Не знаю, что я бы я делала, если бы все стадии проходили через переводчика. Я сильно нервничала, потому что боялась, а вдруг меня кинут? Учитывая, что это мой первый опыт покупки квартиры вообще.

- Думаете, что в Италии тоже «кидают»?

- Конечно!  Мне было очень  страшно – в незнакомой стране, чужие люди, никого рядом. Я,  прежде чем обратиться в агентство, изучила рынок недвижимости и поняла, что надо выбирать русскоязычное агентство. Потому что разница в менталитете все же сильно сказывается. Итальянцы хоть и стараются для русских, но никогда не поймут их так, как соотечественники. Также мне важно, чтобы сопровождающие сделку говорили на русском, чтобы мне не нанимать переводчиков еще и для общения с агентством. А Валерия русская, но живет  более 25-ти лет в Италии, прекрасно знает рынок недвижимости. Конечно, покупка квартиры иностранцем это непростой процесс, но они отлично меня проконсультировали на всех стадиях сделки.

- С чего вы начали процесс покупки? Есть какие-то специальные требования для приобретения жилья иностранцем?

- Для приобретения жилья россиянину достаточно легально находиться на территории Италии, например, с туристической визой любой страны шенгенского соглашения. Поэтому, я сделала визу на год, когда поняла, что я буду покупать.   После выбора квартиры делается  «окончательное предложение о покупке». На этой же стадии происходит оплата вознаграждения агентству, которое обычно составляет 3%.   После этого владелец недвижимости должен одобрить мое предложение о покупке, и тогда уже мы подписываем протокол о намерениях.  Мне повезло с хозяином, он оказался очень внимательным, не тянул время, все  было четко. Чего я, кстати, даже не ожидала. Вы же знаете, как в южных странах все медленно происходит.

- Что из себя представляет  «окончательное предложение о покупке»?

- Это документ, в котором я (мне в этом помогало агентство)  обязана перечислить все условия покупки.  Его можно прислать и почтой, или даже телеграммой. Там перечисляются условия  – данные продавца, описание и цена квартиры, сроки, в которые продавец должен принять мое предложение. Тоже, кстати, интересный пункт. Такое условие позволяет покупателю быть уверенным, что его не будут туда-сюда гонять, пока продавец надумает окончательно продать квартиру.  Также важно указать дату и место нотариального акта. Нотариусы привязаны к округам, и нотариус из одного округа не имеет права работать в другом. То есть нюансов много. В этом документе указывается, на каких условиях, за какую цену покупатель приобретает недвижимость, количество помещений и другие технические данные недвижимости. На этом первый этап сделки завершается.

- Что происходит дальше?

- Наступает второй этап – подписание протокола о намерениях. В нем прописываются данные покупателя и продавца,  а также указываются сроки и способ продажи. То есть когда и каким образом будут перечислены деньги. В этом документе перечисляются те условия, что были заявлены в «окончательном предложении о покупке» - место нотариального заверения, описываются технические характеристики жилья, наличие террасы, погребов и проч. Все условия, перечисленные в протоколе являются обязательными к исполнению. Покупатель уже не сможет отказаться от чего-либо после подписания, поэтому я еще раз повторюсь, что сопровождение переводчика-юриста просто необходимо. Не нужно на этом экономить. На стадии подписания протокола покупатель также вносит задаток.

- Какова сумма задатка?

- Задаток за мою квартиру составлял 10%  и его нужно было внести сразу же после подписания протокола о намерениях.  В случае, если сделка не произойдет по вине покупателя, продавец удерживает залог.  Однако, если сделка не произойдет по вине продавца, то он возвращает залог в двойном размере.  Далее, после перечисления задатка, в зависимости от условия протокола о намерениях перечисляется оставшаяся сумма.

- Была ли рассрочка по оплате?

- В моем случае рассрочки не было, но она и не нужна была. Я накопила деньги специально для того, чтобы сразу купить квартиру.  Поэтому я перевела оставшуюся часть суммы в течение недели.   Но я слышала, что некоторые получают беспроцентную  рассрочку до шести месяцев.

- Как вы проверяли легитимность сделки ?

- Поскольку я обратилась в агентство, они все и проверили. Но вообще, без помощи специалистов лучше не подписывать никакие документы. Должна быть произведена независимая проверка жилья, чтобы быть на 100% уверенным в том, что все чисто и законно. Потому что в Италии бывают разные случаи мошенничества, как и везде, впрочем. 

 - Что происходит после проверки сделки?

- Наступает последняя фаза - подписание нотариального акта, где русскоязычному покупателю понадобится переводчик, а лучше специалист, который сможет убедиться, что были учтены все моменты согласно итальянскому законодательству.  Далее, после подписания происходит оплата нотариуса, оплата всех налогов и сборов и оплата оставшейся стоимости жилья продавцу.  Нотариус должен убедиться в том, что квартира введена в жилищный городской кадастр. Кстати, выбор нотариуса остается за покупателем. Я тщательно изучила всех нотариусов, которые имеют право оказывать услуги в нашем округе, и в итоге, пригласила того, который известен и агентству. То есть с проверенной репутацией.  При подписании нотариального акта собственность переходит от продавца в к покупателю.

- Во сколько обходится услуга нотариуса?

- Стандартная расценка – не более 4% от стоимости жилья. То есть стоимость квартиры повышается на 8% только за счет нотариуса и услуг агентства.

- Елена, скажите, пожалуйста, какие налоги на недвижимость платит иностранец? Отличаются они от тех, что платят итальянцы? 

- Если иностранец в течение 18 месяцев после покупки жилья получит прописку в этом жилье, то он не будет платить налог, поскольку это его первое и единственное жилье в этой стране. Но прописаться в своей недвижимости в Италии можно только после получения ВНЖ (вид на жительство или permesso di soggiorno), так как сам по себе факт покупки жилья не дает право на получение ВНЖ. Я пока не получила пермессо, и не скоро это произойдет. Нужно много документов, и я честно говоря, пока не определилась с работой в Падуе. Родители хотят открыть свой бизнес, может быть, это ускорит процесс получения ВНЖ. Налоги на недвижимость в Италии отличаются при приобретении у частного или юридического лица. Я покупала у частного лица. И заплатила 3% регистрационный сбор, далее фиксированный ипотечный сбор (168 евро), а также кадастровый сбор в том же размере. Это на первое жилье в этой стране. Если вы покупаете еще недвижимость на себя, то регистрационный сбор уже будет 7%, ипотечный 2%, и кадастровый 1%.

-  Что такое ипотечный, кадастровый и регистрационный  сбор?

- Ипотечным сбором облагаются все действия связанные с регистрацией, записью, аннотациями в государственный реестр недвижимости при акте купли-продажи, дарения или наследовании. Не имеет отношения к ипотеке. Кадастровый сбор оплачивается   в результате акта купли-продажи, дарения, наследования. А регистрационный сбор связан с регистрацией акта купли-продажи, дарения и наследования в налоговой инспекции.  

- В общем и целом, на оформление сделки вы потратили чуть более 13 % от стоимости жилья.  А сколько времени длится оформление договора и сделки? 

- У всех по-разному. Моя квартира оформлялась две недели, в среднем длительность от семи  дней до месяца.  Моя могла бы оформиться и быстрее, но я заболела, и не могла присутствовать на встрече. Ее пришлось перенести . За это время  нотариус стандартно выполняет проверку сделки,  но можно заказать и полную проверку недвижимости (в том числе соответствие объекта и его планировки заявленным данным в регистрах). Я не стала обращаться за этой услугой, поскольку квартира не очень дорогая, это не замок, где все эти особенности и нюансы действительно нужно проверять.

- Вы купили квартиру в прошлом году. В Италии кризис в разгаре. Скажите, как сильно падают цены на жилье там?

- Русские СМИ иногда публикуют информацию о падении цен на недвижимость в Италии, но это не официальные, а «внутренние» данные некоторых агентств недвижимости. Эти данные относятся к крупным городам или к бюджетному жилью, и процент спада является смешным по российским меркам — 1,5% до 3%. Причем чаще речь идет о недвижимости на периферии. Я интересовалась в агентстве,  насколько выросли  цены на недвижимость. Они сказали, что  с 1961 года по 2011 средний рост стоимости недвижимости в Италии составил 9,1% в год. Но Европа вообще не склонна к шокирующим методам. Итальянцы и так недовольны ростом цен вообще, безработицей, и проч. Хотя по сравнению с другими странами, тут все относительно стабильно.

- Вы изучали рынок во всех городах. Какие расценки на кв. м в Риме, например? Сильно ли отличаются от цен на квартиры в других городах?

- Как и везде, стоимость жилья очень зависит от места нахождения. Например, стоимость в центре или в исторических районах может быть на порядок выше, чем в «спальном» районе. Так и в Москве, и в других городах. Стоимость жилья в Риме, как и в любом другом, отличается по районам: в районе San Giovanni цены от 1700 евро за квадратный метр и 15000 евро за квадратный метр на площади Испании. И это не предел, так как исторические виллы могут стоить значительно дороже. Средняя стоимость за квадратный метр в Риме в 2012 году составляет 4300 евро, в Милане — 3800 евро, в Турине — 2500 евро, и 3400 евро в Неаполе. В некоторых местах цены остановились, где-то наблюдается незначительный спад, в то время как стоимость элитной и исторической недвижимости продолжает расти.

- Во сколько обходится содержание квартиры и какие тарифы на ЖКУ? 

- По поводу оплаты ЖКУ: после покупки квартиры  необходимо заключить договоры на электроснабжение, газ, воду, телефонную связь. Все эти контракты, кроме тарифов, предусматривают абонентскую плату. Абонентская плата за мою квартиру составляет 60 евро, это когда я не живу там. Отопление не централизованное, каждая квартира отапливается самостоятельно.  Если я постоянно живу, то счет вырастает в зависимости от того, сколько ресурсов я потратила.  Вывоз мусора обходится около 300 евро в год. Надо сказать, что в связи с кризисом в Италии растут цены на ЖКУ.  Я могу привести статистику роста цен за 2011 год. По сравнению с 2010 годом тарифы на газ выросли на 8%, электричества на 9%, вывоз мусора на 8%, а вода подорожала на 6%.  Электричество стоит 0,14 евро за киловатт, газ 0,45 евро  за кубометр, вода до двух евро за кубометр.  Я плачу не менее 120 евро в месяц, если живу в квартире.

- Не думали ли вы сдавать квартиру, и  если да, то как это сделать?

- Я узнавала насчет сдачи жилья. Сдать можно и самостоятельно и через агентство, заключив контракт.  Агентство возьмет одну месячную оплату аренды за свои услуги с обеих сторон. Стоимость регистрации контракта составит около 170 евро и оплачивается сторонами 50% на 50%.  Моя квартира стоит порядка 500 евро в месяц. Но я пока не хочу сдавать, потому что планирую больше времени проводить в Италии.

- Ваши впечатления от владения квартирой в Падуе? 

- С каждым годом мне все больше нравится жить тут. И кстати, мужчины, с которыми знакомишься по интернету, и те, что живут тут – это две большие разницы, как говорят у нас в Одессе. Итальянцы очень коммуникабельные, открытые. Любят поговорить, вместе сходить куда-то. Так, я подружилась со своими ровесницами, мы вместе проводим выходные, ходим в кино.  Возможно, что я обоснуюсь тут окончательно. У меня прекрасные соседи, дружелюбные, спрашивают каково жить в России. Интересуются Путиным. Много задавали вопросов про Pussy Riot. В общем, полноценное общение, и я кстати, почти свободно уже говорю по-итальянски.  Я очень рада, что купила тут квартиру. Летом тут, конечно, очень жарко. Но зато в остальное время – просто рай!

Ева Васина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова