С 2011 стоимость наших квартир пересчитают,мы узнаем сколько стоят дома и квартиры

18 января 2011
В РФ стартует массовая оценка недвижимости. Как к ней подготовиться? Что должны знать собственники?

В 2011 году в Российской Федерации начнется массовая оценка недвижимости, которая, как надеются представители власти, должна будет завершиться к концу 2012 года. Эта процедура необходима для того, чтобы с 2013 года в стране был введен единый налог на недвижимость, который призван заменить ныне существующие налоги на имущество и землю. Оставив разговоры о реальности очередного срока, обозначенного правительством РФ для перехода на новую систему налогообложения недвижимого имущества (о планах ввести данный налог власть заговорила еще в 2004 году, с тех пор дата ввода нового налога не раз переносилась – прим. ред.), можно сказать, что с 2011 года «лед наконец-то тронется», так как массовая оценка недвижимости призвана сформировать в стране полноценный единый кадастр объектов недвижимости с указанием ее рыночной стоимости и собственников. О том, какая методика будет использована при оценке и как оспорить заключение оценщиков, которое собственник считает неверным, читайте в материале RealEstate.ru.

Как ранее писал RealEstate.ru, разговоры о необходимости введения единого налога на недвижимость в РФ далеко не новы. Еще в 2004 году была предпринята попытка заменить существующие налоги на имущество юридических и физических лиц и землю единым налогом. Согласно законопроекту «О местном налоге на недвижимость», который рассматривался депутатами Госдумы в тот год, новый налог должен был рассчитываться не исходя из оценки БТИ (так, например,  до сих пор рассчитывается налог на имущество физлиц– прим. ред.), а исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая будет максимально приближена к рыночной. Для этих целей Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (ныне Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, или Росреестр – прим. ред.) должно было разработать прозрачные методики оценки недвижимости и земельных участков и провести кадастровый учет всех объектов на территории РФ. В 2004 году данный законопроект был рассмотрен и принят депутатами Государственной Думы в первом и втором чтении, однако до третьего чтения так и не дошел, поскольку единый кадастр объектов недвижимости так и не был сформирован.

Кстати, необходимый для введения единого налога на недвижимость закон «О государственном кадастре недвижимости» был принят Госдумой, одобрен Советом Федерации и подписан президентом РФ лишь в июле 2007 года и вступил в силу только 1 марта 2008 года. В своем бюджетном послании Федеральному собранию до 2010 года экс-президент (а ныне премьер-министр РФ – прим. ред.) России Владимир Путин вновь подчеркнул, что к 2009 году необходимо завершить разработку и принятие всех соответствующих нормативно-правовых актов, касающихся введения единого налога на недвижимость, и сформировать госкадастр, что опять же не было исполнено. Теперь же о необходимости в бюджетном послании введения нового налога на недвижимость напомнил президент РФ Дмитрий Медведев в своем июньском послании о бюджетной политике в 2011–2013 годах: «Следует ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разработать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами».

Впрочем, за прошедшие с того выступления полгода чиновники уже не раз выразили сомнение в том, что этот налог заработает к новому сроку. «На мой взгляд, сомнительно, что в 2013 году налог будет введен, но может быть, я чересчур пессимистичен», - процитировали информагентства слова директора  Департамента инвестиционной политики и развития частно-государственного партнерства Минэкономразвития Сергея Белякова. Аналогичное заявление сделал и замминистра финансов РФ Сергей Шаталов: «Мы ставили задачу – нужно как можно быстрее ввести налог на недвижимость, планировали, что сможем это сделать с 2011 года. Но сейчас понятно, что сделать это не удастся, «не хватает технологических решений, чтобы пройти по этому пути».

Однако реальные шаги в этом направлении уже делаются. Так, с 2011 года в РФ стартует массовая оценка недвижимости, по итогам которой в стране должен сформироваться полноценный единый кадастр объектов недвижимости с указанием ее рыночной стоимости и собственников. Система госкадастра в России уже работает, однако при том, что раздел о земле в ГКН практически сформирован и содержит сведения о 45 млн участков, к настоящему времени в кадастре имеются данные лишь о 6% от общего числа объектов недвижимости, предполагаемых к учету и оценке. А таких в стране порядка 65-70 млн объектов, рассказал глава Росреестра Сергей Васильев.

Для того чтобы ускорить этот процесс Минэкономразвития утвердило четвертый стандарт оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4), который подразумевает применение методов массовой оценки. Под ней понимается «процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке». Как пояснил впоследствие директор департамента корпоративного управления Минэкономразвития Иван Осколков, «это будет что-то вроде математической формулы для одного типа домов, например, для хрущевок».

Для оценки может быть использован один из трех подходов: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода в каждом конкретном случае осуществляется оценщиком. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки должен осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода. Именно он, судя по документу, должен стать основным для оценщика. Второй, затратный метод подразумевает собой определение цены объекта по расходам на его строительство. Третий, доходный метод предполагается использовать применительно к объектам, которые сдаются в аренду. Каждый собственник сможет узнать результаты оценки принадлежащего ему объекта недвижимости  на сайте Росреестра или при получении уведомления с расчетом.

В этой связи сразу встает вопрос, насколько информация, полученная оценщиками, будет достоверной, ведь именно от нее напрямую будет зависеть ставка налога. Учитывая  распространенную практику занижения стоимости недвижимости в договорах купли-продажи, аренды и найма, собрать точные данные будет проблематично, что может вызвать многочисленные судебные разбирательства, как со стороны Федеральной налоговой службы, так и со стороны граждан.

Что касается недовольных собственников, то те, кто не согласен с результатом официальной оценки, смогут за свой счет заказать независимую оценочную экспертизу и оспорить его в досудебном порядке. Так, спорные вопросы будут решаться в особых комиссиях, которые будут созданы при терруправлениях Росреестра. В них войдут профессиональные оценщики и чиновники.

Что касается самой ставки налога, то представителями власти был озвучен ее максимум – 0,1% от рыночной стоимости объекта, а далее региональное правительство сможет по своему желанию ее уменьшать, что тоже видится маловероятным, так как предполагается, что налоговые сборы будут поступать исключительно в муниципальные бюджеты.

Как известно, самые дорогие квартиры в России находятся в Москве, где стоимость жилья может доходить и до 10 млн долл. Таким образом, владельцы самых дорогих квартир будут обречены ежегодно выплачивать по 10 тыс. долл. (порядка 300 тыс. руб.) в местную казну.

Правда, чтобы сделать переход менее болезненным, министерство предлагает ввести для обладателей квартир площадью до 55 кв. м и земельных участков до 6 соток социальные вычеты, а также перейти к адресной поддержке малообеспеченных семей, заявила министр экономического развития Эльвира Набиуллина. Однако полностью избавить их от налога государство не готово, аналогично не избежит кадастровой оценки ни один объект недвижимости в стране, ведь «кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует», значится в ФСО №4.

Юлия ПЕТРОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова