Почему мне не вернули деньги за перепроданную квартиру в Болгарии?

21 января 2013
Писательница Екатерина Мириманова не так давно решила купить квартиру в Болгарии. К сожалению, ничего хорошего из этого не вышло. О том, что помешало стать владелицей квартиры и вернуть уже потраченные деньги, она рассказывает в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ. А ее рассказ комментирует профессионал – участник болгарского рынка недвижимости - директор компании «Российский информационный центр в Болгарии» Влад Николов.
Катя Мириманова - автор известной  системы снижения веса «Минус шестьдесят». Благодаря ее подходу, два миллиона человек уже обрели  прекрасные формы, не обрекая себя  на зверские диеты.  Не так давно Екатерина решила купить квартиру в Болгарии. К сожалению, ничего хорошего из этого не вышло. О том, что помешало стать владелицей квартиры и вернуть уже потраченные деньги, она рассказывает в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ. А ее рассказ комментирует профессионал – участник болгарского рынка недвижимости  - директор компании «Российский информационный центр в Болгарии» Влад Николов.

- Катя, расскажите, пожалуйста, предысторию покупки квартиры в Болгарии:  почему вы выбрали именно эту страну?

- Я задумалась о покупке квартиры в Болгарии  года три назад, то есть в 2009 году. Многие знакомые к тому моменту уже купили там квартиры. А мне пришлось в то время продавать квартиру в Москве, и хотелось свою половину денег во что-то вложить. Я  боялась, что все просто «уйдет» на повседневные расходы и  будет съедено инфляцией. Плюс ко всему, я  много времени проводила в разъездах, потому что зимой страдала жуткими бронхитами в Москве и спасалась только вылазками на море. И еще аргументом «за»  было то, что страна эта собиралась вступить в Евросоюз, ну и квартиры там на порядок дешевле, чем в любой другой стране.

  - Как вы выбирали агентство, проверяли его легитимность?  

- Честно скажу, особо не выбирала, подруга покупала через это агентство. И меня сподвигла. Я выбрала однокомнатную квартиру в Бургасе, комплекс назывался Cherry Garden. Общая стоимость ее должна была бы получиться 50 тыс. евро. Но я покупала в рассрочку на несколько лет, то есть ежемесячно пришлось бы платить около тысячи евро. Их я выбрала еще из-за предновогодней акции, по которой не нужно было платить предоплату -  тридцать процентов, а просто два ежемесячных платежа, чтобы подписать контракт.

Комментарий Влада Николова:  К сожалению, для многих россиян  истиной в последней инстанции является совет приятеля или знакомого уже совершившего покупку. Но очень часто эти советчики просто еще не столкнулись с проблемами или их «пронесло». Это первое, что сыграло роль в данной истории и повлияло на принятие неверного решения.
 
Россияне как правило склонны доверять людям и этим активно пользуются посредники при продаже.  Гостеприимное отношение, бонусы и акции вызывают повышенное доверие со стороны покупателя. Однако,  это всего лишь маркетинговые уловки, созданные для того,  чтобы отвлечь внимание покупателя от действительно важных вопросов.  Ведь посредника интересует только получение своих комиссионных от продажи. И будьте уверены, что он забудет о вас на следующий день после их получения.

- В Болгарии два договора – предварительный и основной. Как вы их подписывали? Какие условия были прописаны в форс-мажорных обстоятельствах?

- Я подписывала основной договор –   несмотря на то, что дом еще строился. Подписывала через агентство-представителя на российской стороне, с той стороны подписывал застройщик. Оплачивала сделку я  безналом,  непосредственным переводом на счет компании  - застройщика.

Комментарий Влада Николова: Как правило, в основе отношений между покупателем и продавцом лежит предварительный договор, который по своей сути является договором бронирования. В нем должно быть зафиксировано:

1. объект приобретения,
2. сумма задатка,
3.  дата окончательной оплаты и передачи приобретаемого имущества с заключением договора у нотариуса.

В этом случае отсутствует почва для «развода». Ваши деньги при вас и продавец заинтересован их получить, а значит, будет стараться выполнить условия договора, а потеря задатка ( только задаток вы и платите, не более) при плохом стечении обстоятельств, не смертельна.
Выплата всей суммы по предварительному договору является грубейшей ошибкой! Потому что после оплаты крупной суммы покупатель теряет возможность управлять ситуацией, а продавец, являясь по-прежнему собственником объекта продажи, волен им распоряжаться по своему усмотрению. Оплата по предварительному договору не гарантирует, что покупатель станет собственником. Теперь все зависит только от добросовестности продавца и отсутствия проблем в бизнесе.

Сегодня существует массовое мнение навязанное посредниками, что в Республике Болгарии не существует другого способа приобретения, кроме как выплаты всей суммы по предварительному договору. Но это не так!

Существует форма нотариального акта с ипотекой, при которой покупатель становится собственником, но должен выплачивать продавцу взносы за приобретение. И это только один из вариантов. По сути, те формы  предварительных договоров, которые сегодня предлагают подписывать покупателям, абсолютно не учитывают их интересы и направлены только на  создание обязательств перед продавцом при отсутствии его ответственности.

Эти договоры  вообще нельзя назвать предварительными. Их можно классифицировать как договоры долевого строительства, приобретения с рассрочкой платежа и они включают в себя столько условий и атрибутов, что обыватель просто не может разобраться и тем более не осознает возможных последствий. И конечно, требуют присутствия юриста от каждой из сторон.

Сегодня людей, попавших в неприятности просто поставив подпись, очень много:  несдача зданий в эксплуатацию, невыплаченные ипотечные кредиты продавцов, необоснованные таксы и сборы носят массовый характер. Наша компания каждый день сталкивается с решением подобных задач, а ведь намного проще было предупредить события и не искать потом виновных в собственном легкомыслии и доверчивости.

- Когда вы поняли, что с домом есть проблемы? Как вам объясняли ситуацию в агентстве, сам застройщик?

- Поняла, что есть проблема, когда представители застройщика заявили мне, что моя квартира перепродана другому лицу. Они перепродали весь дом целиком еще недостроенный и предложили аналог моей квартиры, в доме, расположенном неподалеку. Я сказала, что дом выбирала именно этот, и квартиру тоже (он был расположен в уникальном месте, в природном заповеднике).

- Пытались ли вы повлиять на застройщика?

- Погрозилась подать в суд, но на фирму это произвело не особо сильное впечатление. Когда проконсультировалась с юристами, мне сказали, что мы, конечно, можем судиться, но по опыту, шансов очень мало я так думаю. Хотя, может быть, я ошибаюсь. Поскольку я не юрист, и рассуждаю как обычный покупатель.

Комментарий Влада Николова:  Продавец, действуя в рамках преддоговора, имеет право, заложить покупаемый вами объект, найти более выгодного покупателя, отдать его в обеспечение обязательств, и как показывает практика сделать это несколько раз. А точку во всем поставит только суд и не факт, что решение будет в пользу покупателя. Ведь предварительный договор был составлен «профессионалом», но только нанят он был не покупателем.

- Вы разорвали Договор? Вам деньги вернули?

- Договор в итоге я так и не разорвала, просто прекратила платежи, что означало бы остановку договора , и это было там прописано.  Понимала, что с каждым месяцем буду только еще больше тратить денег, а возврата их мне никто гарантировать не сможет, даже их части. Кстати, да – деньги так и не вернули.

- Вы общались с другими покупателями в этом доме?

- Собственно, моя подруга купила квартиру в том же доме, и приняла предложение переразместиться в другом здании. У меня в тот момент финансовая ситуация складывалась несколько непонятная, плюс, я поняла, что в действительности выгоднее снимать дом на три месяца. Платишь, допустим, 500 евро за квартиру в месяц, на лето – 1500. А  сколько лет нужно прожить в этом доме, чтоб окупить покупку квартиры?

Опять-таки, почти за полгода, что я вносила платежи, я увидела, что недвижимость там значительно упала в цене. То есть сейчас практически уверена, что либо нужно покупать недвижимость за границей и там жить постоянно, либо не покупать, а просто снимать. Учитывая, сколько стоит перелет в Болгарию, я решила, что не хочу привязываться к этой стране настолько крепко.

- Оглядываясь на эту ситуацию, можете сказать, какие вы ошибки  совершили, которые привели к этому плачевному результату? На что нужно обращать внимание?

- Я считаю, еще раз повторюсь, что не нужно покупать недвижимость заграницей, если вы, или кто-то из членов вашей семьи не собирается там жить постоянно. Во-первых, рынок сейчас очень неустойчив, и нет гарантий, что купленное даже «недорого» по прежним меркам жилье, не упадет в цене еще сильнее.

Конечно, наверное, нужно было более внимательно относиться к выбору застройщика и прочего, съездить и посмотреть все на месте. Поскольку от меня не требовалась крупных вложений на начальном этапе, я не особенно нервничала по этому поводу. Вообще нет гарантии, что эти предосторожности вас застрахуют от неудачных вложений, особенно в Болгарии, где уровень коррупции находится приблизительно на том же уровне, что и в России. Мне кажется, лучше всего, приобретать недвижимость заграницей, через друзей, которые живут там, знают язык и имеют знакомые агентства. В этом случае есть шанс избежать подобных инцидентов. Через российские представительства, считаю, покупать смысла нет, ибо высоки накрутки и качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего.

Комментарий Влада Николова: Банальных решений в области передачи прав собственности не бывает. Согласен с Катериной, для защиты прав при проведении  сделок с недвижимостью нужно  обращаться  только к независимым юридическим компаниям. Это простое правило поможет избежать проблем в будущем, а Болгария станет вам ближе и понятней.

- Вы собираетесь покупать квартиру в другой стране?

- Да, поскольку живу постоянно в Испании, в Мадриде, подумываю о покупке там. Сейчас я уверена, что подобных проблем не возникнет, поскольку очень хорошо изучила рынок изнутри и говорю на испанском.

- А теперь о приятном. Расскажите о ваших творческих планах!

- С удовольствием! Во-первых, я собираюсь  написать еще одну художественную книгу про жизнь русского человека в Испании и про то, что удивляет испанцев в русской жизни. А во-вторых, скоро выходит абсолютно новая версия  моей самой первой книги, полностью переписанная и переработанная, с учетом опыта двух миллионов людей, уже похудевших по системе «Минус шестьдесят». 

Ева Васина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова