Налог на землю: как и когда его изменят

27 апреля 2012
Федеральные власти никак не могут определиться, является ли земля и расположенные на ней здания единым объектом недвижимости. С одной стороны, президент требует внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс, с другой — МЭР по сути отказывается от введения единого налога на недвижимость. Ситуацию осложняет то, что многие участки принадлежат одним владельцам, а здания на них — совсем другим.

Федеральные власти никак не могут определиться, является ли земля и расположенные на ней здания единым объектом недвижимости. С одной стороны, президент требует внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс, с другой — МЭР по сути отказывается от введения единого налога на недвижимость. Ситуацию осложняет то, что многие участки принадлежат одним владельцам, а здания на них — совсем другим.

Как рассчитывают налог на землю сейчас?

Изначально новый порядок расчета налога на землю на основе кадастровой стоимости разрабатывался как часть концепции единого налога на недвижимость. По словам партнера юридической фирмы «Авелан» Сергея Казинца, «расчет налога на землю на основе кадастровой стоимости является общемировой практикой, которая позволяет стандартизировать оценку земли, сделать ее более справедливой и прозрачной». При этом сам механизм и критерии кадастровой оценки пока в России находится в стадии доработки. Из того, что уже сделано можно выделить следующие существенные моменты.

Во-первых, кадастровая стоимость (как наше законодательство определяет кадастровую стоимость см. в СПРАВКЕ) земли рассчитывается на основе разделения районов на так называемые «кластеры» с определенной для каждого кластера средней стоимости земли.

Во-вторых, кадастровая стоимость определяется оценщиками. Экспертизу результатов оценочных работ обязательно производит профессиональное объединение оценщиков (СРО), а заказчиком выступает контролирующий их работу государственный орган.

В-третьих, сам налог на землю должен быть прогрессивным, то есть чем выше стоимость земли, тем выше налог.

«На текущий момент в большинстве районов, где уже проведена кадастровая переоценка земли, кадастровая стоимость участков близка к рыночной или, по крайней мере, не отличается от нее в разы. В этой связи расчет кадастровой стоимости должен быть на уровне среднерыночной стоимости земельных участков, а в некоторых районах даже более точный и справедливый», - говорит Сергей Казинец.

Впрочем, с ним не совсем согласен Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». «Начиная с 1992 года, в России пытаются ввести единую методику оценки земли. Что это такое? Существует мировая практика оценок и три метода – оценочный, сравнительный и восстановительный. Один из важнейших методов основан на многолетних статистических данных по сделкам с землей.
Так вот, в России этой статистики нет. Мы не можем узнать, когда, за сколько и кому был продан участок. И даже если обратиться в две компании и заказать оценку одного участка, то данные могут различаться процентов на 10-20, причем обе цифры будут вполне обоснованны», - удивляется он. - При этом не учитываются дисконты, которые удалось получить покупателям, а ведь они могут составлять как 5, так и 35 процентов. Поэтому  оценка получается весьма условной – например, возможна ситуация, когда кадастровая стоимость земли дороже рыночной. В таком случае у владельца участка остается одна единственная возможность — оспаривать несправедливую оценку в суде».

Иными словами, на данный момент владельцы земельных участков далеко не всегда  платят налог, адекватный реальной рыночной стоимости их объектов. И если уж вы сильно переплачиваете, то свою правоту можно отстоять только в суде. Все предыдущие попытки усовершенствовать оценку кадастровой стоимости пока не дали эффекта, а грядущие изменения в расчетах единого налога на недвижимость могут еще больше запутать ситуацию.

Плюсы объединения налогов

Согласно последним инициативам Дмитрия Медведева, земля станет неотъемлемой частью объекта недвижимости. Как говорится в последних предложенных им поправках в Гражданский кодекс, земельный участок и стоящие на нем здания, находящиеся в собственности у одного лица, будут рассматриваться при совершении сделок как единое целое. Если законопроект будет принят Госдумой в весеннюю сессию, то он вступит в силу в сентябре 2012 года.

Как объясняют в Минюсте, в законопроект заложена ключевая принципиальная идея о том, что земельный участок и то, что на нем расположено в виде недвижимого имущества, зданий и сооружений, является единым объектом, на который существует единое вещное право. Как говорит замруководителя юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, реформу налогообложения недвижимости необходимо соотносить как с поправками в Гражданский кодекс, так и с текущим регулированием прав на землю и иное недвижимое имущество. Если отбросить все задумки на будущее, то на сегодня статьей 65 Земельного кодекса предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является земельный налог. Кроме того, эта статья устанавливает, что земельный налог применяется до введения в действие налога на недвижимость. Таким образом, изначально законодателем разрабатывалась концепция единого налога на недвижимость.

По словам Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», целесообразнее иметь один налог на землю и на недвижимость на ней, но при этом дифференцировать ставки для разных объектов. Идея о разделении налога представляется бессмысленной и с точки зрения того, что планируется применять единую базу для налогообложения (рыночную стоимость)», - уточняет он.

Минусы объединения налогов

Глава Минэкономразвития (МЭР) Эльвира Набиуллина в свое время неоднократно заявляла, что пока перехода на единый налог не планируется, и налог на землю будет взиматься отдельно — по крайней мере в ближайшие годы.

«На данном этапе развития предложение МЭР отказаться от объединения налогов на недвижимость и землю может выглядеть вполне обоснованно, так как пока законодательно не закреплено единство объектов собственности, включающее в себя права на земельный участок и здание. Так, например, зачастую собственником здания является частное лицо, а земельный участок находится в государственной собственности. Данные  обстоятельства не позволяют в надлежащей мере наладить администрирование налога на недвижимость», - говорит Сергей Казинец.

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», также отмечает, что подавляющее большинство земельных участков в России остаются в государственной или муниципальной собственности и арендуется собственником объектов недвижимости. Как отмечает эксперт, по этой причине было бы куда логичнее, чтобы земельные участки и объекты недвижимого имущества рассматривались бы как самостоятельные объекты налогообложения. Об их объединении в единый объект налогообложения можно было бы говорить, когда их собственник и, соответственно, налогоплательщик совпадают.

Наиболее характерно такое разделение собственников, по словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, для объектов, расположенных на территории промзон, а также для самих предприятий. «В свое время была проведена реформа, по которой предприятия могли приватизировать землю, на которой они находятся, по льготным ставкам, однако в Москве столичные власти установили достаточно высокий уровень выкупной стоимости», - объясняет эксперт. В итоге, предприятий приватизировавших землю было совсем немного. При этом производственные и офисные объекты остаются в собственности арендатора земли.

Какой будет новый порядок расчета налога?

Все эксперты согласны с тем, что пока не будет решен ряд процедурных вопросов, связанных с предшествующей традицией разделять налогообложение земли и недвижимости, поправки в ГК будут мало что значить.  Сергей Казинец, однако, уверен, что уже после вступления в силу поправок в ГК, которые произойдут не раньше осени 2012, можно будет говорить о введение единого налога на недвижимость.

Впрочем, по словам Дмитрия Некрестьянова, очень сложно предсказать какой будет новый порядок расчета налога. «Что касается определения размера кадастровой стоимости, то уже сейчас существует порядок ее определения, основанный на рыночной оценке соответствующего объекта. Причем уже неоднократно заявлялось, и, скорее всего, будет окончательно реализовано использование именно рыночной стоимости в качестве базы для расчета налогов», - говорит эксперт.


СПРАВКА
Что такое кадастровая стоимость?

Как напоминает Алексей Коневский, в соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Более того, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Исходя из этого, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость должна быть, насколько это возможно для массовой оценки, близка к рыночной либо равна ей.

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова