Можно ли покупать жилье у «неадекватных» людей? ЧАСТЬ 2

20 августа 2013
RealEstate.ru поднял довольно деликатную тему о том, что делать, если вы столкнулись с покупкой жилья у не совсем здоровых людей, которые очень часто становятся жертвами мошенников, сбывающих их квадратные метры, либо насильно, либо обманным путем. В этом выпуске мы обещали снабдить вас необходимыми мерами предосторожности, чтобы максимально обезопасить себя и от встречи с мошенниками, и от того, чтобы не лишиться квартиры, приобретенной у собственника, который в любой момент может сослаться на свою недееспособность и оспорить сделку.

RealEstate.ru поднял довольно деликатную тему о том, что делать, если вы столкнулись с покупкой жилья у не совсем здоровых людей, которые очень часто становятся жертвами мошенников, сбывающих их квадратные метры, либо насильно, либо обманным путем. В этом выпуске мы обещали снабдить вас необходимыми мерами предосторожности, чтобы максимально обезопасить себя и от встречи с мошенниками, и от того, чтобы не лишиться  квартиры, приобретенной у собственника, который в любой момент может сослаться на свою недееспособность и оспорить сделку.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ИСТОРИИ СВЕТЛАНЫ ИЗ ЖУКОВСКОГО

В первой части мы писали о том, что инвалид и психически нездоровая женщина -  Светлана Викторовна Шудегова из города Жуковский Московской области, стала жертвой мошенников, которые убедили ее продать квартиру по доверенности, а вот вырученные от сделки деньги так и не отдали ей. Теперь же новая собственница квартиры, которая приобрела объект процентов на 40! дешевле рынка, требует в суде принудительной выписки Светланы. С другой стороны представитель соцзащиты подала встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и признании права собственности на вышеуказанную квартиру за Светланой. 

12 августа должно было состояться второе заседание суда.  Однако его перенесли на 9 сентября, дату психиатрической экспертизы пока не назначили, сообщает Максим Крылов, руководитель юридического отдела Биржи Недвижимости "Агентон". По его словам, обманутая Светлана Шудегова так и живет в коридоре перед дверью своей бывшей квартиры. Несмотря на плохое самочувствие и необходимость лечения, в госпитализации ей отказали, социального работника ей также не выделили.

Напомним, у этой истории есть и оборотная сторона. Одно дело завладеть мошенническим путем жильем, что, конечно же, не поддается никакому оправданию. Другое дело – его продать. И далеко не всегда покупатели бывают в сговоре с мошенниками. Неопытных клиентов бывает несложно привлечь заниженной ценой.

RealEstate.ru выяснил у риэлторов и юристов как не стать жертвой такого обмана, стоит ли решаться на сделку, если собственник неадекватен, что и как нужно проверять, как составлять договор купли-продажи.

НИЗКАЯ ЦЕНА – ТРЕВОЖНЫЙ СИГНАЛ

Чаще всего квартиры с ценой ниже, чем на 5-10 % от рынка – это квартиры c «непростой» историей или с наличием определенных обременений, рассказывает Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. «Возможно, в квартире что-то произошло (пожар, убийство и т.д.) или существуют серьезные технические неисправности. Все это можно и нужно проверять и выяснять», - отмечает эксперт. Некоторые участники рынка считают, что слишком дешевые предложения даже и рассматривать не стоит. А если уж и проверять, то доверить это дело профессионалам. Как ранее писал RealEstate.ru, проверка квартиры на юридическую чистоту может стоить около 30 тыс. рублей.

А стандартный набор действий по проверке приобретаемой квартиры таков:

- взять выписку из ЕГРП, включая информацию по всем переходам права собственности по квартире  и получить «расширенную»  выписку из домовой книги;
- проверить наличие задолженностей по всем коммунальным платежам;
- проверить дееспособность всех собственников (справки из нарко- и психодиспансеров), понимать, где проживают и находятся, причем, не только собственники, но и  все зарегистрированные в квартире лица и т.д.
-собрать информацию у соседей и провести  техническую экспертизу квартиры.

«Все документы должны быть представлены в оригинале», - отмечает Алексей Волков, старший юрист юридической фирмы "Альянс/ Тесситоре, Кузнецов и Петрова". По словам Ирины Петраковой, директора компании CENTURY 21 Мегаполис-Сервис, кроме всего вышесказанного, следует выяснить, есть ли какие-либо обременения на квартире на текущий момент.

7 ПРАВИЛ, КОТОРЫЕ СДЕЛАЮТ ВАШУ СДЕЛКУ НАДЕЖНОЙ

Особо остановимся на пункте по проверке дееспособности собственника. Допустим, вы столкнулись с ситуацией, как у Светланы из Жуковского – квартиру вам готовы продать с дисконтом в 40 %, но сделкой занимается доверенное лицо. Что делать?

1. Настаивайте на личном знакомстве с собственником. Если доверенное лицо пытается не допустить этого, то лучше всего не связываться с этим предложением вообще, как бы вам они ни нравилось. Кроме того, проявлением гражданской сознательности будет ваше обращение в полицию с заявлением на предмет проверки признаков мошенничества в действиях такого доверенного лица. Возможно, тем самым вы спасете от обмана или даже от смерти собственника квартиры.

2. Если вы все же познакомились с владельцем, узнайте у него, по каким причинам он действует через посредника. Попросите у него предоставить справку из ПНД и/или НД (психоневрологический и наркологический диспансеры) о том, состоит ли он у них на учете. Получать такие справки стоит также, если владелец квартиры – пенсионер, считает Максим Крылов, руководитель юридического отдела Биржи Недвижимости «Агентон». «Их можно получить только лично, так как эти данные являются врачебной тайной, поэтому покупателю или его агенту желательно присутствовать в соответствующих учреждениях при получении продавцом данных справок», - пояснил эксперт. Нина Кузнецова вообще считает, что во всех без исключения случаях целесообразно получение справок из диспансеров. 

3. Если собственник состоит на учете в каком-либо из диспансеров, то это еще не повод отказываться от сделки, но в таком случае особенно не будет лишней справка из органов опеки и попечительского совета по месту жительства собственника, о том, есть ли у него опекун или попечитель. По словам Романа Зятнина, юриста коллегии адвокатов "Юков и Партнеры", если у собственника назначен опекун (попечитель), то это означает, что лицо признано недееспособным. И сделки с недвижимостью совершают только  опекуны или попечители по согласованию с органами опеки и попечительства.

Внимание! По пунктам 2 и 3 проверьте, как давно менял собственник свою постоянную регистрацию (штампы должны быть в его паспорте). Дело в том, что он мог состоять на учете в органах опеки по месту жительства, когда, к примеру, жил у своих родителей, но вот по новому адресу, если он прописался в своей квартире, в отделениях этих организаций могут ничего не знать о его недееспособности. 

4. Допустим, вы выяснили, что у владельца вожделенной квартиры нет статуса недееспособности, соответственно, нет и опекунов. Но его состояние здоровья все же вызывает у вас сомнения. Тогда сделку купли-продажи лучше провести у нотариуса, который проверит достоверность всех справок и документов. А при возникновении сомнений в дееспособности продавца сделает запрос в ПНД и НД. (Опрошенные RealEstate.ru нотариусы, сообщили, что подтверждают дееспособность граждан только при совершении сделки купли-продажи, отдельной услуги  проверки дееспособности не предоставляют). Впрочем, есть и свой минус в этом. Заверение у нотариуса не спасет вашу сделку от возможного судебного оспаривания. Кроме того, цена такой услуги не имеет верхнего предела и может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Подробнее об этом здесь.

5. Еще одна важная подстраховка – пригласить на сделку врача – эксперта из психоневрологического учреждения, но с согласия собственника. И провести его освидетельствование с выдачей письменного заключения о состоянии продавца на момент совершения сделки – о том, что во время подписания договора собственник был в здравом уме и отдавал отчет своим действиям.

Как показывает судебная практика, если вдруг собственник решает отсудить у вас проданную им же квартиру, мотивируя это тем, что он не понимал, что подписывает во время совершения сделки, то такое вот письменное свидетельство врача может доказать обратное и отстоять ваше право собственности на объект. 

6. Эксперты рекомендуют титульное страхование недвижимости. Это, пожалуй, самое надежное средство сохранить свои деньги, даже если в будущем сделка будет признана недействительной. По словам Ирины Шугуровой, заместителя управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», стоимость квартиры страховая компнаия выплатит в полном размере, в случае потери по любым правовым основаниям. Базовая ставка по этому виду страхования -  0,4% от стоимости   квартиры  при   страховании на 1 год. Но окончательная цена зависит от срока страхования, стоимости объекта, количества переходов права на объект недвижимости, от наличия в истории недвижимости фактов дарения, наследства, и т.п., такие факторы являются поводом применения повышающих коэффициентов при расчете тарифа.

7. Стоит ли говорить, что при совершении таких вот особенных сделок, в договоре купли-продажи нужно указывать полную стоимость квартиры. Да, об экономии на налогах в этих случаях придется забыть. И на то есть две серьезные причины: если суд по иску продавца признает сделку недействительной, тогда его обяжут вернуть вам деньги. Он будет возвращать именно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. То же касается и страховой компании, которая возместит вам ущерб потери права собственности также на основании вашего договора купли-продажи.

О ПРОПИСАННЫХ, НО НЕ СОБСТВЕННИКАХ

Что же касается только прописанных лиц, то, по словам Максима Крылова,  согласие или присутствие на сделке лиц, «прописанных» в квартире, для совершения сделки не требуется. «Поэтому ничто не мешает продать квартиру с гражданами, зарегистрированными в ней по месту жительства, и это не является обременением для объекта недвижимости», - говорит эксперт. 

Однако по словам Павла Лепиша, гендиректора «Домус финанс», стоит учитывать,  что если зарегистрированные лица были вселены в квартиру собственником на законных основаниях, они сохраняют право на проживание в квартире и при переходе права собственности иному лицу. Поэтому необходимо требовать, чтобы все зарегистрированные на приобретаемой жилплощади граждане были выписаны еще до заключения сделки.

«В случае наличия прописки несовершеннолетних обязательно нужно получить письменное согласие на выписку от опекунов ребенка или государственного органа попечительства, - уточнил Рустам Батыров юрист компании "Юков и Партнеры". - Кроме того, необходимо проверить, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно не прописанные на момент продажи, но сохранившие право проживания, поскольку они сохраняют право проживания в квартире и после смены собственника (лица призванные на военную службу или отбывающие наказания в местах лишения свободы и т.п.)»

КАКИЕ УСЛОВИЯ ПРОПИСЫВАТЬ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ?

Павел Лепиш считает, что стоит обязательно включить в договор купли-продажи жилья условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Таким образом, продавец подтверждает, что жилье свободно от любых прав и притязаний третьих лиц (за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями).

Необходимо четко прописать взаимные права и обязанности в части сроков и порядка передачи квартиры продавцом покупателю и освобождения продавцом квартиры, а также соответствующих расчетов, указать гарантии Продавца об отсутствии обременений, рассказывает Рустам Батыров.

Одним из важных пунктов договора купли-продажи также является пункт об обязательствах продавца, в случае признания судом договора купли – продажи не действительным по вине продавца. Как рассказывает Нина Кузнецова, обычно, на основании 421 и ст. 461 ГК РФ, стороны договариваются о том, что продавец в этом случае обязуется приобрести на имя покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения равнозначного жилого помещения.

Людмила Виноградова, Ольга Александрова

P. S.: Как видно, покупка жилья – само по себе сложное мероприятие и без грамотных риэлторов и юристов здесь не обойтись. А сделка с не совсем здоровыми людьми – усложняет и удорожает ее на порядок: дополнительные расходы на нотариуса, врача, страхование могут свести на нет вашу экономию на первоначальной скидке. Так что подобные операции имеют смысл, если такое предложение действительно является уникальным для вас, и вы не можете подобрать другой равнозначный вариант. Однако опытные юристы рекомендуют отказываться от подобных сделок.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова