Кредит на жилье без первоначального взноса

23 ноября 2011
В чем подвох?

Если вы не в состоянии накопить на первоначальный взнос на ипотеку, вы все равно можете получить такой кредит. Крупные строительные компании СУ-155, ДСК-1, «Главстрой»«Мортон» и банки  «РосЕвроБанк», «Открытие», МБРР, «Связь-Банк», «Кедр-Банк», «Советский» готовы вам в этом помочь. Строители в основном предлагают жилье в ближайшем Подмосковье, кроме «Главстроя» Олега Дерипаски, который запустил этот продукт в богатом Ханты-Мансийске.  Но если вы думаете, что банкиры сошли с ума от избытка ликвидности и готовы рискнуть, вы сильно ошибаетесь. Сначала посчитайте все хорошенько, как это сделали мы. У нас получилось неоправданно дорого.

Все банки  требуют в залог имеющуюся у вас квартиру, в редких случаях - покупаемую, и выдают деньги под процент, заметно более высокий, чем для ипотеки даже с минимальным первоначальным взносом (см. таблицу).

Как известно, проценты по обслуживанию кредита банки снимают с ежемесячных платежей заемщика в первые несколько лет. Но даже если почти сразу после оформления займа с вами случится личный дефолт, то банк все равно возьмет свое, продав ваше жилье, находящееся в залоге. 

Мы попросили банки посчитать, на какой кредит мы можем рассчитывать, если у нас:

1.  В собственности - однокомнатная квартира в Москве, рыночная стоимость которой 6 млн руб., которую мы готовы заложить под кредит.

2. 60 тыс. рублей – совокупный доход нашей семьи по справке 2НДФЛ.

3. 12 лет – запланированный нами срок для погашения ипотеки.

3. 3 млн рублей – столько хотелось бы взять в кредит для покупки квартиры подрастающему наследнику

4. Рассчитываем на квартиру на стадии не очень далекой от котлована  в ближайшем Подмосковье

Получилось, что  рассмотреть наши условия по кредиту на заветные 3 млн рублей устроили только один банк  -   «Открытие». Остальные предложили изменить часть исходных данных: либо они могут выделить меньшую сумму, либо увеличить срок выплаты по займу.

Итак, ниже результаты наших предварительных переговоров с банками по суммам кредитов, на  которые мы можем рассчитывать. Параллельно мы попытались выяснить свои возможности при получении ипотеки с минимальным первоначальным взносом в тех же банках - как ни странно, результат получился еще хуже — банки вообще отказывались нас кредитовать, либо мы не могли выбрать подходящее жилье по цене либо по месту (см.Таблицу).


 

Банк «Открытие» - 3 млн руб.

КРЕДИТ БЕЗ ВЗНОСА

Это кредитное учреждение приятно удивило своим подходом, заявив, что у них нет жесткой привязки к зарплате. Поэтому нашу заявку на 3 млн руб. здесь готовы рассмотреть в течение пяти дней. Но! Наш ежемесячный платеж составил бы  46,707 тыс. руб. С учетом общесемейного дохода в 60 тыс. рублей, на жизнь остается чуть больше 13 тыс. руб. Боюсь, что в такой сверхжесткий бюджет моя семья вписаться не готова. 

Процентная ставка — 15,75%. 

Единовременных комиссий за выдачу кредита в отличие от большинства  у «Открытия» тоже нет. 

Но мне придется застраховать свою жизнь, трудоспособность, квартиру и риски утраты квартиры. Если отказаться хотя бы от одного вида страхования процентная ставка по кредиту вырастает на 2% годовых.

Мой кредит составит 3 млн руб, а верну я банку 7,173 млн руб. или в 2,37 раз больше, чем занимала.

 

КРЕДИТ СО ВЗНОСОМ

Если попробовать оптимизировать схему займа при помощи первоначального взноса, то арифметика будет следующей. Программ по ипотеке с первоначальным взносом под имеющееся жилье у банка нет, значит, придется покупать под залог приобретаемой квартиры. То есть по классической схеме.

минимальный взнос в таком случае довольно высок - 30% от суммы сделки. В итоге, чтобы купить квартиру стоимостью в 4,5 млн руб. ( это новостройка в Подмосковье, цена - минимальная ) мне нужно накопить 1,35 млн руб.

Тогда банк мне может выдать 3,150  млн руб. кредита на 12 лет по ставке 14,5 % годовых.

Мой месячный платеж составит 46 513 руб. То  есть все почти также как и при кредите с нулевым взносом.  Но, при этом мне еще нужно сразу изыскать 1,35 млн руб. и более-менее готовую квартиру, чтобы банк на нее смог оформить ипотеку.       

ВЫВОД:

В итоге, по ипотеке с первоначальным взносом я выплачу 6,772 млн руб. То есть в 2,14 раза больше, чем заняла. Это все же меньше итоговой стоимости кредита без взноса - 7,173 млн руб. на 400 тыс. рублей. А это стоимость подержанной, но неплохой иномарки. Машина в хозяйстве тоже не лишняя. Но пока более серьезной проблемой является другое – найти первоначальный взнос – 1,35 млн руб. Уже понятно, что ипотека со взносом обойдется дешевле, просто банк «Открытие»   явно не то кредитное учреждение, которое мне нужно выбирать для этих целей. Имеет смысл поискать банки, которые требуют взнос в размере 10 % - сумму в 450 тыс. рублей найти проще.

 

РосЕвроБанк  - 2,2 млн руб.

КРЕДИТ БЕЗ ВЗНОСА

Этот банк теоретически может дать мне  4,2 млн руб.  или  70 % от стоимости нашей квартиры, если речь идет о сделке на вторичном рынке, если бы официальный доход наш был повыше.  Но банк, исходя из наших  ежемесячных 60 тыс. рублей, согласен  только на  2,2 млн руб.  Процентная ставка будет 15,5% годовых, комиссия - 1,5%.  

РосЕвроБанк может дать кредит на полную стоимость квартиры, если речь идет о  некоторых новостройках СУ-155 и  ДСК-1 в Долгопрудном, Балашихе, Химках .

Но почти готовую квартиру стоимостью в 3,6 млн руб. без первоначального взноса, я могу купить,  имея месячный  доход в 110 тыс. руб. Проценты по ипотеке — 17,5% годовых  до оформления в собственность, и далее после оформления в собственность ставка снижается   до 14%.  Аннуитетный платеж — 54,2 тыс. руб. в месяц. При моих исходных данных  такой вариант не доступен.   

Стоит напомнить, что РосЕвроБанк в 2008 году с началом мирового финансового кризиса потребовал от своих клиентов досрочного погашения ипотечного кредита. Юристы оценили подобные действия банка как незаконные. А клиентам в условиях  вероятного приближения волны кризиса стоит крепко подумать насчет кредита в этом банке.

КРЕДИТ СО ВЗНОСОМ

Если попробовать вариант с минимальным первоначальным взносом, то здесь я могу рассчитывать  только на 1,8  млн руб. Потому  что в залоге будет покупаемая квартира стоимостью в 4,5 млн руб. Процент будет ниже только на 1%  годовых.  (см. Таблицу 2). 

ВЫВОД:

В этом банке можно рассчитывать на взнос в 10 %, но вот денег мне дадут еще меньше, чем в случае с залогом имеющейся квартиры.

 

Связь-Банк — 2,175 млн руб.

КРЕДИТ БЕЗ ВЗНОСА

При таких исходных данных готов нам выдать только 2,175 млн руб. (то есть нам не дадут в долг сумму, равную даже половине стоимости имеющейся квартиры) под 14% годовых. Стоимость оформления кредита или банковская комиссия — 1,5% от суммы кредита (или не менее 20 тыс. руб. и не более 100 тыс. руб.). 

Аннуитетный платеж составит 31,3 тыс. руб. в месяц, что потянуть с нашей зарплатой можно, конечно. Только что на эту сумму возьмешь даже в Подмосковье?

КРЕДИТ СО ВЗНОСОМ

Вариант с минимальным первоначальным взносом в этом банке не проходит: ипотечный калькулятор пишет, что нет  программ, соответствующим  нашим условиям на новостройку стоимостью в 4,5  млн руб.

 

Транскапиталбанк — 2,1 млн руб.

КРЕДИТ БЕЗ ВЗНОСА

Дает ипотеку только для сделки на вторичном рынке и только с подтвержденными по 2 НДФЛ  доходами. Такие жесткие требования я ожидала встретить во всех банках. Кредит по сумме получается почти такой же, как в Связь-Банке и РосЕвроБанке: около 2,1 млн руб.   Комиссия — 1,1% + 0,5% за выдачу наличных.  Могут дать на всю сумму стоимости квартиры, но совокупный доход семьи должен быть 86,9 тыс. руб. в месяц. Ставка — 14% годовых.

КРЕДИТ СО ВЗНОСОМ

Вариант с минимальным первоначальным взносом здесь не проходит тоже, но уже по нашим критерям: нет  подходящих аккредитованных  объектов на «первичке». Все  предложения либо далеко  -  в Сергиев-Посаде или Климовске, либо они дорогие, например, как  в Щелково  или  Королеве.  


 

Московский банк реконструкции и развития (МБРР) — 1,3 млн руб.

КРЕДИТ БЕЗ ВЗНОСА

Под залог имеющегося жилья дает кредит на любые цели. И при наших условиях  нам удастся получить в МБРР всего 1,3 млн рублей. Потому что максимальный срок  здесь всего 10 лет.  Процентная ставка — 15% годовых (если страховать свою жизнь, без нее - ставка была бы 19% годовых!). При этом ставка по кредиту не изменится до конца срока. Ежемесячный аннуитетный платеж — 21,607 тыс. руб.  Комиссия банку — 1% от суммы кредита плюс   выплаты нотариусу, страховой компании, оценщикам и госпошлины.
Кредит для нас вполне подъемный по условиям, но слишком маленький. 

КРЕДИТ СО ВЗНОСОМ

По ситуации с первоначальным взносом ситуация та же, что и в Связь-банке: нам кредит не дадут.

Почему так мало?

Столь сильные ограничения по выдаваемой сумме кредита без взноса, но под залог имеющегося жилья - не более 2,2 млн рублей, вызывают, мягко говоря, недоумение. Мало того, что на эту сумму даже «котлован» не купишь. Да и кредитные организации чересчур перестраховываются. Ведь банк,  в случае, если моя семья не сможет обслуживать кредит, продаст нашу заложенную квартиру без всякого ущерба для себя и даже с прибылью – ее стоимость почти в три раза выше суммы кредита.

Стоит заметить, что однокомнатная квартира экономкласса в Москве— наиболее ликвидная недвижимость и падения ее стоимости в 2 – 3 раза никогда не происходило, в том числе, и в кризис 2008 года. Такие квартиры теряли в цене до 30%, но их стоимость восстановилась довольно быстро.

Кто больше?

Есть и другие предложения на рынке, но мы их не стали рассматривать. Например, Банк «Советский» (главный офис в Санкт-Петербурге)  отсутствие стартового взноса компенсирует еще и высокой комиссией -  8% от суммы кредита. При этом средняя банковская комиссия за ипотеку не превышает 1,5 %. 8%  - это почти  10%, чему может быть равен первоначальный взнос, но эти  8% идут банку, и он тем самым покрывает свои затраты, связанные с обслуживанием долга (в том числе, и возможной продажей нашей заложенной квартиры). Процентная ставка — 17% годовых близка ставке по потребительскому кредиту. Проценты, уплачиваемые банку в первый год обслуживания кредита, компенсируют его расходы, а риски  обеспечивает заложенное жилье.   

В итоге, ипотека на полную стоимость квартиры еще более кабальная, нежели ипотека с первоначальным  взносом. Стоит отметить, что процентные ставки на деле оказываются намного выше, чем заявлено на сайтах банков. А ведь средневзвешенная процентная ставка по ипотеке с первоначальным взносом – 12 % -  в Москве, по данным столичной Контрольно-счетной палаты.

Интересно, что  банки, дающие  кредит  на сто процентов стоимости жилья, практически  не предлагают аналогичных приемлемых условий  по ипотеке  с минимальным первоначальным взносом.    

Вынужденный кредит

Получается, что предложение такого продукта, как кредит на жилье без первоначального взноса под залог имеющегося жилья - не более, чем маркетинговый ход. Более дешевый и более гибкий по предложениям вариант – ипотека с первоначальным взносом. Сейчас, конечно, не так много банков, как до кризиса, выдают кредиты со взносом в 10 – 15 %. Но они есть.

А это, если говорить о наших условиях, 450 – 675 тыс. рублей. Зарабатывая 60 тыс. рублей в месяц, такую сумму можно накопить за 2 – 3 года, откладывая треть зарплты, если есть возможность ждать. Но зато экономия будет существенной. Это в банке «Открытие» она составит 400 тыс. рублей. Не стоит забывать, что там и ставка по ипотеке со взносами велика – 14,5 %. Если удастся  найти предложение за те же 12 % годовых на тот же срок (12 лет), тогда можно сэкономить более существенную сумму.

По сути, кредит без взноса может быть лишь вынужденной мерой для тех, кто спешит, и у кого совсем нет возможностей собрать стартовую сумму.

 

УСЛОВИЯ ВЫДАЧИ КРЕДИТА НА ЖИЛЬЕ

(сумма - до 3 млн рублей на 12 лет, доход семьи - 60 тыс. руб.) 

Название банка

Кредит без первоначального взноса

Кредит  с первоначальным взносом

 

Вторичный/ первичный рынок

Сумма кредита, на которую может рассчитывать моя семья  (млн руб.)

Процентная
ставка
(годовых)

Первоначальный взнос (минимальный размер от общей суммы кредита)

Сумма кредита, на которую может рассчитывать моя семья  (млн руб.)

Процентная
ставка
(годовых)

«Открытие»

первичный

3,0

15,75%

30 %

3,15

14,5%

РосЕвроБанк

вторичный

2,2

15,5%

10 %

1,8

16,5%

первичный

 

17,5%

Связь-Банк

вторичный

2,175

14%

Нет программ, подходящих нашим условиям

-----------

-----------

Транскапи-талбанк

только на вторичном рынке

2,1

14%

Нет  подходящих аккредитованных  объектов на «первичке»

-----------

------------

МБРР

На любые цели

1,304

15%

Нет программ, подходящих нашим условиям

-----------

-----------

Источник:  Связь-банк, РосЕвроБанк, Транскапиталбанк,  МБРР, Банк «Открытие»

Наталья Кузнецова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова