Как защититься от мошенников при регистрации права собственности на недвижимость?

15 июня 2010
В СМИ и Интернете нередко можно встретить объявления об услугах по так называемой "ускоренной регистрации прав собственности на объекты недвижимости". Посредники обещают своим клиентам передать им свидетельство о собственности за 5-8 рабочих дней вместо стандартных 30, определенных законом. О том, по каким схемам работают эти компании, RealEstate.ru расскажет в данном материале
У многих россиян любое государственное или муниципальное учреждение вызывает "стойкую аллергию": очереди, хождения из кабинет в кабинет, недружелюбные сотрудники и непонятные инструкции на стендах. Логично, что от всего подобного хочется максимально отгородиться. Именно этой неприязнью русского человека к контролирующим ведомствам и представителям власти порой пользуются компании, предлагающие гражданам посреднические услуги по оформлению самых различных документов. В частности, в средствах массовой информации и в сети Интернет нередко можно встретить объявления об услугах по так называемой "ускоренной регистрации прав собственности на объекты недвижимости". Посредники обещают своим клиентам передать им свидетельство о собственности за 5-8 рабочих дней вместо стандартных 30, определенных законом. О том, по каким схемам работают данные компании и стоит ли с ними связываться, RealEstate.ru расскажет в данном материале.

Согласно статье 13 "Порядок проведения государственной регистрации прав" Федерального Закона №122-ФЗ от 21 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня". Именно этой лазейкой в законодательстве и пользуются посреднические фирмы, чтобы сократить сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество для своих клиентов, маскируя обычные сделки купли-продажи квартир под ипотечные. Как рассказал руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управления Росреестра по Москве) Сергей Денисенко, "на московском рынке недвижимости образовалась порочная практика, когда стороны, участвующие в сделке, искусственно предусматривают условия об ипотеке (залоге) в силу закона для сокращения сроков госрегистрации, тогда как реальные действия сторон не нацелены на возникновение правоотношений, вытекающих из положений о залоге".

По его словам, механизм такой государственной регистрации заключается в следующем. По условиям представляемого на госрегистрацию договора купли-продажи жилого помещения окончательная оплата по договору осуществляется после государственной регистрации права собственности, то есть объект продается в кредит, в связи с чем возникает ипотека в силу закона (эту возможность сторонам предоставляет статья 488 "Оплата товара, проданного в кредит" Гражданского кодекса РФ - прим. ред.). Установленный законом срок госрегистрации ипотеки в силу закона, если речь идет о жилых помещениях, составляет 5 рабочих дней. И государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи прав обременяются ипотекой (согласно Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - прим. ред.).

По истечении 5 рабочих дней, получив свидетельство о регистрации права собственности, представитель покупателя, как правило, в тот же день обращается с заявлением о погашении записи об ипотеке в связи с исполнением обязательства об оплате. Погашение регистрационной записи об ипотеке в соответствии с действующим законодательством осуществляется в течение 3 рабочих дней с момента подачи соответствующих документов. В общей сложности по истечении 8 рабочих дней покупатель получает завестное свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений, в частности записи об ипотеке в силу закона. Решение о том, пользоваться ли подобными услугами, разумеется, остается за гражданами, ведь формально данные компании не нарушают законов Российской Федерации, а значит, привлечь внимание Федеральной антимонопольной службы или, например, МВД, они не могут, объяснил главный регистратор Москвы. Однако, как выяснила проверка, проведенная Управлением Росреестра по Москве, в большинстве случае посредники не разъясняют своим клиентам, какие схемы будут использованы для регистрации права собственности на объект недвижимости. Вместо этого они просто сообщают о возможности ускорения регистрационных действий за дополнительную плату.

Как отметил С. Денисенко, в среднем посреднические фирмы оценивают свои услуги в 40-100 тыс. руб. Однако в СМИ и Интернете встречаются и более высокие тарифы, доходяцие до 180 тыс. руб. При этом интересно, что официальный размер госпошлины за регистрацию прав собственности за оформление права собственности на жилую недвижимость составляет всего 1 тыс руб.

Главный регистратор Москвы отметил, что за период с января по март 2010 года Управлением Росреестра по Москве было отслежено порядка 1,5 тыс. регистраций права собственности с использованием "серых схем". В связи с этим ведомством было принято решение сократить сроки госрегистрации прав на объекты жилого фонда города до 15 календарных дней со дня подачи полного пакета документов. И эти сроки уже действуют для всех граждан, подавших документы, начиная с 7 июня 2010 года. Правда, пока сокращение сроков распространяется не на все случаи купли-продажи жилья. Например, для регистрации прав при долевом стротельстве и других видах инвестиций признано нецелесообразным введение 15-дневного срока, так как при госрегистрации первой квартиры в доме-новостройке в комплект документов входит большее количество правоустанавливающих документов, чем при других видах реигстрационных действий - нередко один пакет насчитывает более 400 листов. В то же время срок госрегистрации последующих договоров долевого участия в строительстве уже установлен в размере 10 рабочих дней.

В целом, все действия по регистрации по закону не должны превышать следующих сроков.

Сроки государственной регистрации
 
 Регистрационные действия
Срок регистрации
Установление/ снятие информационного учета
3 дня
 Регистрация ипотеки жилых помещений
5 рабочих дней
Погашение регистрационной записи об ипотеке
3 рабочих дня
Государственная регистрация ареста, в случае если копия судебного акта поступила из органа, наложившего арест на объект недвижимого имущества, и содержит все необходимые для внесения в ЕГРП сведения
3 рабочих дней
 Регистрация первого договора участия в долевом строительстве
 1 месяц
 Регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве
 10 дней
 Регистрации прав на жилые помещения на основании договора передачи жилого помещения в собственность
 15 дней
 Регистрация прав города Москвы на жилые помещения
 без применения  п. 2 настоящего приказа
 Остальные регистрационные действия
 1 месяц
 Выдача повторного свидетельства
 1 месяц
 Исправление технических ошибок
 3 дня
 Внесение записи о новом законном владельце закладной, государственная регистрация соглашений об изменении содержания закладной
 1 день
 Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, прекращение прав, государственная регистрация при преобразовании объектов
 В рамках сроков "основного дела"
Источник: Управление Росреестра по Москве, таблица составлена RealEstate.ru

Об этом стоит помнить гражданам, обращающимся в регистрационные органы для оформления своих прав на недвижимость.

Юлия ПЕТРОВА

Изображение: vz.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова