Как сделать перепланировку и при этом не лишиться квартиры

29 сентября 2016
Потеря жилья из-за увеличения площади санузла или объединения комнаты с лоджией сегодня становится реальной угрозой для граждан. История, закончившаяся выставлением квартиры с незаконной перепланировкой на публичные торги, наглядно продемонстрировала, что власти больше не собираются заигрывать с нарушителями Жилищного кодекса. Чем грозят незаконные переделки недвижимости и как можно сделать жилье более удобным, не нарушая закон, выясняет RealEstate.ru.
История про слишком большой санузел

В сентябре 2016 года Головинский суд столицы постановил выставить на торги квартиру, расположенную на ул. Космонавта Волкова, за незаконную перепланировку, произведенную владельцем. Собственник недвижимости самовольно расширил площадь санузла, включив в него часть коридора и жилой комнаты. Вряд ли эта история стала бы достоянием общественности и судебным прецедентом, если бы не соседи нарушителя: именно они забили тревогу и обратились с жалобой в Мосжилинспекцию.

Сотрудники ведомства предписали владельцу вернуть все «как было» в обозначенный по закону полугодовой срок, после чего нагрянули с проверкой. Владелец двери проверяющим не открыл, бумаг о том, что вернул квартиру в соответствие с технической документацией, не предъявил. Тогда инспекция подала в суд, который постановил, что собственнику все же следует прислушаться к мнению инспекторов.

Но и через полтора года ничего не изменилось: сотрудники продолжали иногда стучаться в запертую дверь, а владелец квартиры – мыться в любовно обустроенном огромном санузле. И тогда чиновники снова обратились в суд, который и поставил точку в этом деле. Было принято решение о продаже недвижимости с публичных торгов, которое уже вступило в силу, а в ближайшие дни будет передано судебным приставам для принудительного исполнения.

Преступление и наказание

Продажа квартиры с торгов – крайняя мера, которая до настоящего момента применялась к владельцам недвижимости лишь в исключительных случаях. По данным адвоката Вячеслава Голенева, ратующего за детальную регламентацию процесса изъятия недвижимости у собственников-нарушителей, за последние 15-20 лет российские суды рассматривали около 200 подобных дел, но случаи, когда жилье действительно было выставлено на торги, единичны.

Например, в столице подобная история произошла в 2013 году, когда из-за незаконной перепланировки по решению суда была продана квартира на Бирюлевской улице. Ситуация складывалась по аналогичному сценарию: владелец в дизайнерском ажиотаже снес несущую стену, и отказывался приводить жилье в первоначальное состояние, при этом сотрудников Мосжилинспекции к себе в квартиру не пускал. В обоих случаях предметом суда явилась не сама по себе незаконная перепланировка, а именно создание опасности для окружающих, т.е. «нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания».

Тем не менее, на фоне глобальной задачи повышения сборов с физлиц в бюджет, увеличение числа выставленных на торги квартир вполне реально. Ведь граждане, совершившие незаконную перепланировку, обязаны в соответствии со статьей 7.21 КоАП заплатить штраф в размере 2000 -2500 рублей. Помимо того, что ст.29 ЖК РФ обязывает собственников привести квартиру в прежнее состояние. «На данный момент – и это рекорд на рынке недвижимости – фактически каждый третий объект в сегменте вторичного жилья может попасть под санкции Мосжилинспекции», - отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Группы риска

Причина такого большого числа нарушителей в том, что старый жилой фонд в большинстве случаев не отвечает современным требованиям комфортного жилья, а процесс согласования длительный и дорогой. При этом потребность в узаконивании изменений у граждан возникает лишь в двух случаях – когда собственник собирается продавать недвижимость, или когда к нему по жалобам соседей или управляющей компании (УК) приходит с проверкой Мосжилинспекция. Тем более, что узаконить можно далеко не всякую перепланировку. В частности, к «злостным» нарушениям относятся снос несущих стен, урезание каналов вентиляции, перенос радиаторов на лоджии и балконы, объединение газофицированной кухни с комнатой, организация террас и проч.

«Стоимость работ по согласованию перепланировки зависит от «масштаба бедствий» и иногда доходит до 1,5 млн рублей», - уточняет Михаил Куликов. По его словам, в этом вопросе граждан дисциплинирует только насущная необходимость решения вопроса, а вовсе не гипотетическая угроза санкций или совершенствование процедуры законодательного оформления перепланировок. «Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной перепланировкой. Правообладатели обычно согласовывают все проведенные в квартире изменения, и в реальности до изъятия жилплощади дело так и не доходит», - отмечает эксперт.

Обычно конфликт между владельцем жилья и проверяющими инстанциями в Москве развивается по следующему сценарию. Сигнал от соседей или УК – проверка Мосжилинспекции – предписание удалить нарушения вне зависимости от того, пустили ли инспекторов в квартиру – суд, который встает на сторону чиновников (причем хозяин жилья может о нем даже не узнать) – проверка. Затем все зависит от собственника: либо он идет в Мосжилинспекцию и узаконивает перепланировку, либо платит штраф и за собственный счет возвращает жилью исходные параметры. Ну, или следует вторая часть «марлезонского балета» - изъятие недвижимости по суду, с выставлением ее на торги, при этом обязанность привести жилье в первоначальное состояние ложится уже на нового собственника. Бывший владелец в этом случае, конечно, получит часть денег, вырученных от продажи его жилья, однако вряд ли останется доволен вырученной суммой.

«Продажная» история тоже может доставить нарушителям много проблем. «Если речь идет об ипотечной сделке, то для получения одобрения банка необходима оценка рыночной и залоговой стоимости приобретаемого объекта. Загвоздка в том, что оценщики указывают расхождения фактической планировки и плана, указанного в БТИ, а в отчете об оценке будет отметка о неузаконенной перепланировке. Большинство банков отказывается брать в залог такой объект, поэтому покупатель не может получить ипотеку», - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По ее словам, в этом случае для продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой приходится искать клиентов с «живыми» деньгами, что в текущей ситуации – непростая задача. Кроме того, даже если такой покупатель будет найден, вовсе не факт, что он согласится приобрести «неузаконенное жилье». Ведь все расходы по согласованию перепланировки и обратному переустройству в первоначальный вид в случае необходимости ложатся на текущего собственника, пусть переносил стены и ломал перегородки не он. Поэтому нередко незаконная перепланировка становится значительным минусом при продаже, и собственникам приходится делать дополнительный дисконт для поиска клиента.

Кто не спрятался – я не виноват

Несмотря на то, что сама процедура лишения права собственности через суд пока еще детально не регламентирована, риск увеличения количества таких дел достаточно велик. «Учитывая, что городские чиновники привыкли работать по указанию «сверху», команда «фас» может поступить в любой момент. Достаточно одной громкой истории с обрушением дома из-за незаконной перепланировки при необходимости пополнить бюджет за счет населения – и начнется массовая кампания по борьбе с нарушителями», - считает Максим Барсуков, генеральный директор юридического бюро «БизнесКонстанта».

В этом случае шансов «остаться в живых» у граждан, заранее не озаботившихся узакониванием перепланировки, будет немного. Ведь времена всеобщей «вольницы», когда на требования инспекторов можно было не обращать внимания или быстро и недорого решить ее с конкретным исполнителем, уже давно миновали, а власти в последние годы все сильнее «закручивают гайки» вокруг владельцев недвижимости. Поэтому единственная рекомендация – не ждать, пока чиновники всерьез озаботятся этой темой, и либо узаконить произведенные в квартире изменения, либо вернуть жилье в исходное состояние.

«Проблемы появляются на ровном месте: из-за конфликта с соседями или управляющей компанией, из-за протечки, даже визит сантехника может обернуться сигналом в Мосжилинспекцию. От этого не застрахованы даже владельцы элитной недвижимости», - предупреждает Максим Барсуков. Например, судебный процесс между этим ведомством и хозяином 3-этажной квартиры в премиальном ЖК площадью около 1000 кв. м длится уже более года. А началось все с того, что собственник пытался принудить управляющую компанию очищать от снега стеклянную крышу над его оранжереей. Управдомы возмутились и пожаловались в Мосжилинспекцию, и теперь владельцу уже не до снега – приходится доказывать законность такого использования мансардного этажа.

Кстати, соседи становятся все более бдительными: за прошлый год количество жалоб на незаконные перепланировки возросло вдвое – от 1 до 3 тыс. заявлений, в зависимости от округа. Портал мэра и Правительства Москвы в качестве примеров минимума и максимума по этому показателю называет ЮЗАО и ЦАО. Если из первого жалоб на сомнительную перепланировку приходит в ведомство около 10-15 %, то из второго – уже 30%.

Нестандартные решения

О том, что делать тем, кто только задумался о необходимости изменить планировку, читателям RealEstate.ru рассказала Лилия Лобанова, дизайнер интерьеров. «Начнем с того, что, согласно Жилищному кодексу, все перепланировки, даже самые безобидные, надо согласовывать. Но это не значит, что если вы все будете делать по закону, то получите типовую квартиру с унылым интерьером. Даже соблюдая все нормы, можно найти нестандартные решения», - считает эксперт.

Например, нельзя объединять кухню и гостиную, если в квартире установлена газовая плита. В кухне обязательно должна быть дверь. Но всегда есть допустимые варианты. Если между помещениями не несущая стена, то можно сделать в ней дверной проем и установить дверь. Дверь-купе здесь не подойдет, она плотно не закрывается, поэтому стоит выбрать дверь-пенал, которая в открытом состоянии уезжает в стену и дает ощущение единого пространства кухни и гостиной. Расширение жилого пространства с помощью балкона или лоджии также запрещено. Эти помещения объединять нельзя. Однако стеклопакет между комнатой и лоджией можно заменить витражной раздвижной дверью. Это добавит света и расширит пространство. А вместо запрещенного выноса батареи можно утеплить стены лоджии и установить электрический радиатор. Эти изменения легальны.

Расширение санузлов за счет жилых помещений, то есть комнат, запрещено. Нельзя «откусить» кусочек спальни, чтобы устроить ванную с постирочной. При этом санузел можно расширить за счет нежилого помещения. Например, коридора, гардеробной или кладовой, если они есть в первоначальном проекте квартиры. Если в вашей квартире всего один санузел, то вход в него должен быть из коридора. Нельзя сделать его приватным, с входом из спальни, даже если вы живете в квартире вдвоем и гостей не принимаете. Любителям оригинальных решений в этом случае можно предложить санузел с двумя входами: из спальни и из коридора, если планировка позволяет. Когда санузлов в квартире два и больше, то общедоступным может быть всего один, а остальные приватными.

Снос несущей стены, само собой, не возможен. Но иногда есть возможность устроить проем в несущей стене, что зависит от типа дома, этажа и многих других технических параметров. Это сложная перепланировка и каждый случай рассматривается индивидуально. Для этого надо приглашать специалиста, который рассчитает нагрузку и вынесет свое решение. Если он даст добро, то нужна квалифицированная бригада, которая этот проем вырежет и укрепит с учетом рассчитанной нагрузки. Словом, процедура и согласования, и воплощения долгая и дорогая.

К легко согласуемым можно отнести изменения по переносу дверного проема в ненесущей стене. Скажем, дверь в гостиную была слева, а вы решили расположить ее по центру стены и вместо обычной поставить двупольную. Возможно сносить ненесущие перегородки. Допустим, объединить гостиную с прихожей. Можно устраивать нежилые помещения в коридорах или комнатах. Скажем, гардеробную в спальне или кладовую в прихожей, когда место позволяет. Но нельзя устроить в квартире новую жилую комнату без окна. Если в гостиной с одним окном вам нужно выделить место под кабинет, то отделить его от остальной части комнаты глухой стеной с дверью не получится, потому что в кабинете не будет естественного освещения. Отделение может быть только условное: небольшой стеклянной или ажурной перегородкой, плотной шторой или просто стеллажом, что и перепланировкой-то назвать нельзя.


Татьяна Рютина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова