Как сделать перепланировку и не лишиться квартиры?

11 декабря 2013
На днях история с лишением права собственности владельцев квартиры, удаливших несущую стену, заставила изрядно поволноваться всех, кто сделал или только собирается делать перепланировку своего жилища. Поэтому RealEstate.ru решил разобраться, как сделать так, чтобы ремонт с перепланировкой в квартире не обернулся судебным решением о лишении прав собственности. Какие условия нужно соблюдать, принимаясь за перепланировку квартиры? И какие виды ремонтных работ нуждаются в утверждении Мосжилинспекции, а какие – нет? Рассказывают эксперты в рубрике ПОЛЕЗНО
На днях история с лишением права собственности владельцев квартиры, удаливших несущую стену, заставила изрядно поволноваться всех, кто сделал или только собирается делать перепланировку своего жилища. Поэтому RealEstate.ru решил разобраться, как сделать так, чтобы ремонт с перепланировкой в квартире не обернулся судебным решением о лишении прав собственности. Какие условия нужно соблюдать, принимаясь за перепланировку квартиры? И какие виды ремонтных работ нуждаются в утверждении Мосжилинспекции, а какие – нет? Рассказывают эксперты в рубрике ПОЛЕЗНО

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Напомним, в начале декабря Нагатинский суд Москвы вынес беспрецедентное решение: лишить прав собственности на квартиру людей, сделавших незаконную перепланировку, которая поставила под угрозу жизни и здоровье жителей многоквартирного дома. Это решение о лишении права собственности на квартиру в связи с ее незаконной перепланировкой было принято судом в России впервые, то есть прецедент уже создан, а это значит, что в дальнейшем такие суды будут делом обычным.

С другой стороны, никому из нас не хочется жить в квартире под угрозой обрушения, потому что сосед решил снести несущую стену или сделать в ней проем. Никому не хочется жить под постоянной угрозой залива, потому что сосед сверху решил перенести ванную, или жить как на пороховой бочке, так как сосед перенес газовую плиту или установил газовый котел для обогрева помещения. «Поэтому для обеспечения нашей с вами безопасности суду предоставлены полномочия прекращать право собственности на жилые помещения нерадивых соседей», - пояснила руководитель консалтингового бюро WISECONSALT, юрист Елена Сомусева

По словам представителей Мосжилинспекции, владельцы квартиры в жилом доме по улице Бирюлевской во время ремонта разрушили несущую стену между комнатами. Инспекторы выдали собственникам обязательное для исполнения предписание о ликвидации угрозы обрушения и приведении помещения в первоначальное состояние. Однако в течение трех лет попытки инспекторов проверить исполнение предписания владельцы помещения неоднократно игнорировали.

В мае 2013 года Мосжилинспекция обратилась в Нагатинский районный суд, который вынес решение: лишить хозяев жилья права собственности. Теперь их квартира будет продана, а вырученные от продажи средства перечислены этим же, но уже бывшим собственникам за вычетом расходов на исполнение судебного решения, то есть за восстановление прежнего вида квартиры.

Заведующий сектором организации деятельности инспекций по надзору за переустройством помещений Мосжилинспекции Эльмира Нуриманова пояснила Realestate.ru, что на основании ст. 29 Жилищного кодекса РФ, самовольно перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Поэтому собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование. «Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; а в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние», - пояснила Эльмира Нуриманова. Решение суд может принять при нарушении прав и законных интересов граждан, либо если это создает угрозу их жизни и здоровью. 

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

Как же сделать так, чтобы проведенные ремонтные работы не обернулись вам судом и расходами на восстановление прежнего облика квартиры?

Напомним, что с декабря 2011 года порядок перепланировки и переустройства квартир определяется Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Теперь согласовывать с инспекцией теперь нужно лишь те изменения, которые затрагивают безопасность и качество условий проживания.

Как пояснили эксперты, все виды ремонтных работ делятся на 4 категории:

разрешительные мероприятия, которые не требуют согласования и документального оформления;

уведомительные мероприятия – это работы, которые можно оформить после их завершения, без предварительного разрешения;

согласуемые мероприятия – работы, для которых требуются проект и техническое обследование. А так же иногда требуется ведения специальных журналов строительства и приемка скрытых работ инспектором, с составлением соответствующего акта;

Запрещенные мероприятия – недопустимые работы. Их согласовать невозможно никак.

ЧТО МОЖНО…

По словам Елены Сомусевой, не требуют никаких согласований следующие виды работ: 

Косметический ремонт помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;

устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;

перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни;

установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов;

устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;

изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий;

перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей);

замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

Все эти виды работ можно проводить без каких-либо опасений, так как они не угрожают целостности здания и безопасности живущих в нем людей.

ЧТО НЕЛЬЗЯ…

Как рассказал Realestate.ru генеральный директор компании «Дизайн-бюро № 1» Сергей Петров в группу запрещенных мероприятий попадают все работы, которые ухудшают условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие работы, вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан. 

Нельзя закрывать общий доступ к системам пожаротушения, газовым коммуникациям, электрощитам, нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, которое может привести к их разрушению. 

Нельзя ликвидировать или уменьшать сечение каналов естественной вентиляции. 

Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверху допустимых норм, переносить радиаторы отопления на лоджии, балконы и веранды. 

Также запрещено устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. 

Невозможно устройство проемов и ниш, а также пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами. 


Помимо этого, в список запрещенных работ по ремонту жилого помещения входят также:

Устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

Устройство новых лоджий и террас на вторых и расположенных выше этажах;

Перепланировка в домах, признанных в установленном порядке аварийными.


ЧТО МОЖНО, НО ТОЛЬКО ПОСЛЕ СОГЛАСОВАНИЯ…

По словам Сергея Петрова, для проведения любых ремонтных работ, если это, конечно, не банальная переклейка обоев со всеми вытекающими, необходимо обратится к специалистам, сделать проект и в случае необходимости сделать техническое заключение состояния конструкций здания. В перечень согласуемых ремонтных работ, по словам эксперта, входят:

демонтаж перегородок, устройство не закрываемых дверями проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения;

устройство несущих стен;

создание проемов в перекрытиях;

устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимое в процессе ремонта или замены существующих перекрытий;

создание проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;

заделывание самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях (если по каким-либо причинам, у вас в квартире были самовольно выполнены проемы в несущих конструкциях, нужно делать техническое заключение, обследование и проект планировки);

работы по устройству полов, а также изменению их конструкции в случае вмешательства в конструкцию пола или увеличения нагрузки из-за большой толщины стяжки;

объединение лоджий с внутренними помещениями.


«Данные работы можно согласовать, но вам запретят сделать на балконе батареи отопления и обяжут в любом случае отделить лоджии дверьми со стеклопакетами. Хотя есть вариант – сделать на лоджии электрические обогреватели, (если у вас хватит электрической мощности)», - пояснил Сергей Петров.

Кроме того, согласовать придется и такие виды работ, как:

полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку от перекрытия (разгружающих);

устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;

устройство в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на них.

О ЧЕМ ПРЕДСТОИТ ТОЛЬКО УВЕДОМИТЬ?

Елена Сомусева рассказала Realestate.ru, что есть и такие виды ремонтных работ, которые не нужно заранее согласовывать, достаточно просто уведомить соответствующие органы. Указанные ниже работы регистрируются заявителем в уведомительном порядке: заявитель письменно уведомляет уполномоченный орган технического учета о завершении производства работ и готовности произвести сдачу выполненных работ приемочной комиссии. Орган технического учета письменно уведомляет Мосжилинспекцию о необходимости произвести приемку работ.

Перечень работ, требующих уведомления:

перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;

заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;

остекление лоджий и балконов по типовым проектам;

ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;

устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;

разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);

устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).


По словам Эльмиры Нуримановой, для согласования работ нужно обратиться в службу «одного окна» с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке помещения и получить его оформленным в течение 10 дней. 

Где и как получить разрешение на капитальный ремонт?

Шаг 1. Проект планировки или эскиз

По словам Эльмиры Нуримановой, при принятии решения провести в жилом помещении перепланировку для начала необходимо обратиться в службу «одного окна» Инспекции по надзору за переустройством помещений в вашем административном округе и получить консультацию о порядке согласования указанных работ. «Также гражданин может ознакомиться с информацией на сайте mgi.mos.ru (раздел «Переустройство и перепланировка»)», - пояснила эксперт Мосжилинспекции.

Прежде чем что-то начинать перестраивать, нужно составить план, а точнее, сделать проект перепланировки квартиры. «Самые простые изменения в планировке и переустройстве можно согласовать без проекта перепланировки – по эскизу. Но разрабатывать полноценный проект имеет право только организация, имеющая соответствующую лицензию», - пояснила директор юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group Ольга Славкина. Как правило, это архитектурные бюро и центры. В Москве минимальная стоимость проекта для квартиры до 100 кв. м составит 15 тыс. рублей. Максимальная – ограничена лишь фантазией и платежеспособностью заказчика.

Помните, что проектная организация не возьмется делать проект перепланировки без поэтажного плана и экспликации. Поэтому начинать целесообразнее с посещения БТИ и получения этих документов.

Шаг 2. Сбор документов для Мосжилинспекции

Теоретически от вас потребуется сам проект или эскиз, свидетельство о праве собственности на квартиру и техпаспорт помещения, а также заявление. «Если перепланировка проводится в муниципальной квартире, то дополнительно еще нужно будет принести письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, – рассказала Ольга Славкина. – Если же дом относится к памятникам архитектуры, то еще потребуется разрешение Москомнаследия (п. 2, ст. 26 ЖК РФ)».

Однако на практике, как отметила эксперт, готовый проект перепланировки необходимо будет согласовать с Роспотребнадзором, Госпожарнадзором и балансодержателем дома (ДЭЗ, РЭУ, ТСЖ, управляющей компанией).

Шаг 3. Подача документов и сроки исполнения

При подаче документов заявитель получает расписку с указанием их перечня и даты их предоставления. Кстати, это можно сделать в службе «одного окна», а не только в самой Мосжилинспекции.

В соответствии с п.4, ст. 26 ЖК РФ решение о согласовании перепланировки или об отказе должно быть принято в течение 45 дней со дня сдачи документов. Не позднее, чем через 3 рабочих дня после принятия решения орган местного самоуправления выдает или направляет по адресу заявителя документ, подтверждающий согласование или отказ (п. 5, ст. 26 ЖК РФ). Получив письменное подтверждение согласования, можно приступать к перепланировке.

По словам Сергея Петрова, Мосжилинспекция также может отправить проект на доработку, если в нем обнаружатся какие-то ошибки.

На получение техпаспорта БТИ уйдет 14 дней. Проект перепланировки обычно делается 10-25 дней. Официальный же срок рассмотрения вашего заявления – 45 дней. Итого: вся процедура займет около 3 месяцев.

Шаг 4. Ремонт

Если вы получили положительное решение – можете приступать к строительным работам, но всегда имейте на объекте копию этого разрешения. 

Шаг 5. После ремонта

После завершения ремонта вам придется обратиться в Мосжилинспекцию еще раз – для фиксации выполненных работ и получения Акта о завершенном переустройстве (по распоряжению правительства Москвы от 5 ноября 2009 г. N 2162, срок подготовки Акта – не более 30 дней).

Далее нужно предъявить этот Акт в БТИ, через 14 дней к вам придет техник БТИ и сделает замеры и вот после этого можно будет получить новый техпаспорт помещения, кадастровый паспорт и поэтажный план с экспликацией.

Кстати, если в результате ремонта в вашей квартире изменилась площадь, то придется еще и заменить свидетельство о праве собственности. Это можно сделать, предъявив все ваши документы по переустройству в Федеральную регистрационную службу. Через 30 дней вы получите новое свидетельство о собственности. 

Мария Лукина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова